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近年来在房地产并购项目中，经常遇到闲置土地的问题如果项目地块被认定为闲置土地，往往会面临收取闲置土地购置费甚至收回土地使用权的风险。本文仅讨论房地产并购中涉及的闲置土地问题，梳理和总结了闲置土地在实践中的认定、面临的法律风险和风险防范
1。闲置土地认定
目前闲置土地认定的做法是基于国土资源部发布的《闲置土地处置办法》，于2012年7月生效根据《办法》第二条规定，本办法所称闲置土地，是指使用权超过国有建设用地使用权有偿使用合同的国有建设用地，或者是指划拨决定中约定的一年内未动工开发的国有建设用地。已经动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者投资额占总投资额不足25%的国有建设用地，暂停开发建设满一年的，也可以认定为闲置土地。“
从本条规定看，属于开工日期后一年内未动工开发、面积不足三分之一且投资不足25%的三种情况之一的，可以认定为闲置土地
如何确定
1的开发在建设期届满后一年内没有开工，
如何确定
的开发已经开工，根据《办法》第三十条的规定，是指“依法取得施工许可证后，深基坑开挖工程应当竣工；对于使用桩基的项目，应打入所有基桩。至于其他项目，三分之一的基础建设已经完成。”在
的实践中，除了审核《建筑施工许可证》外，还需要进行现场勘查和观察，并对项目经理和项目公司相关人员进行访谈和确认
2，时间起点的确定
根据《办法》第二条的规定，一整年的起点通常是《建设用地使用权出让合同》或《划拨决定》中约定和规定的建设开发时间因此，在房地产收购项目的尽职调查过程中，应注意审查《建设用地使用权出让合同》或《出让决定》中的开工日期
对于《建设用地使用权出让合同》或《划拨决定书》未规定开工日期或开工日期为空白的，按《办法》第二十二条第二款的规定，自土地实际交付之日起一年内为开发开工日期土地实际交付日期以土地交付确认书确定的时间为准。此时，有必要审查土地交付的确认，并判断土地交付的实际日期。《办法》未明确规定
如何确定开发面积小于在建面积的三分之一。但是，根据《国土资源部办公厅关于闲置土地处置有关问题的批复》第一条，《闲置土地处置办法》第二条第二款第二项“待开发建设总面积”是指土地使用者根据土地使用权出让合同的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积。“开发建设总面积”是指土地使用者在“待开发建设总面积”中实际投入开发建设的土地面积
如何根据《办法》第三十条确定投资金额低于25%:投资金额和投资总额不包括国有建设用地使用权转让价格、转让价格和向国家缴纳的相关税费根据《国土资源部办公厅关于闲置土地处置有关问题的批复》第一条，“投资额”是指土地使用者直接投入土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的成本，“投资额”是指土地使用者已经投入土地开发建设的资金总额。
闲置土地的例外情况
不一定被视为闲置土地，只要满足上述三个条件之一，并且存在例外情况
1，《中华人民共和国城市房地产管理法》的例外
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，闲置土地有三种例外，即
不可抗力；
政府及相关政府部门的行为；
建设和开发所需的前期工作
2、因政府原因造成建设开发延误
《办法》进一步细化了《城市房地产管理法》上述例外规定的“政府及相关政府部门行为”，主要包括6起案件:
未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定规定的协议、期限和条件将土地交付给国有建设用地使用者，致使项目不符合建设条件
由于土地利用总体规划、城乡规划被依法修改，导致国有建设用地使用权无法按照国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定协议的规定的用途、规划和建设条件进行开发；
由于国家出台相关政策，需要修改已同意并规定的规划建设法规；
因处置土地相关群体性上访无法启动开发的；
因军事管制、文物保护等原因不能开发。；
政府及相关政府部门的其他行为
3、
地方法规规定的情况除《办法》规定外，一些地区还进一步出台了相应的规范性文件对闲置土地的例外情况进行解释和细化。在房地产并购实践中，也有必要确定当地项目的具体规范
2。闲置土地的法律风险
从以上闲置土地的认定可以看出，闲置土地受法律法规的某些规定的制约。如果涉及闲置土地，即使收回建设用地使用权，也可能面临支付违约金或闲置土地购置费的风险，且不能同时转让。一般来说，法律风险主要涉及以下四个方面:
1、违约金支付风险
。违约金的支付方式主要取决于《土地出让合同》的约定。在实践中，人们通常认为，如果未能在商定的日期开工，受让人应向转让人支付违约赔偿金。如《土地出让合同》中约定的一块土地:“如受让方未能在本合同约定的日期或本合同另有约定的延期开工日期开工，每延期一天，转让方应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，转让方有权要求受让方继续履行本合同。”“
2、收取土地闲置费的风险
约定建设日期一年内未动工开发，面临收取土地闲置费的风险根据《城市房地产管理法》第26条明确规定，“超过出让合同约定的日期一年以上未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费”
根据《办法》第十四条第一款的规定，开发未启动满一年的，由市、县国土资源部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用者出具《土地闲置费征收缴纳决定书》，并按土地出让或划拨价格的20%征收缴纳土地闲置费。土地闲置费不得计入生产成本”
3年，土地使用权无偿收回的风险
年到期两年，土地使用权收回。《城市房地产管理法》第26条明确规定:“超过出让合同约定的开工日期两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”
《办法》第十四条第二款:“两年未开发的，市、县国土资源部门应当根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，向国有建设用地使用权人发出《关于收回国有建设用地使用权的决定》，无偿收回国有建设用地使用权。“
4，项目不可转移到国外的风险
在实践中，闲置项目的投资也可能少于25%，导致项目面临不可转移的风险。适用的法律依据是《城市房地产管理法》第三十九条的规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件:按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，开发总投资应当在25%以上“
3、风险防范
1、现场调查
对项目现场的现场观察访问应重点关注土地拆迁、土地平整、地面障碍物、周边环境、施工进度等。，及时发现和消除闲置土地的嫌疑
2，文件审查
开工日期，重点审查《土地出让合同》、《土地交付确认书》、《建设工程施工许可证》
《土地出让合同》侧重于合同或《划拨决定》中约定的建设开发日期，并应注意是否有另一份《补充协议》已随后变更。
《土地出让确认书》的重点是在《土地出让合同》中未约定开发起始日期或约定不明确的情况下，进一步审核《土地出让确认书》中确定的土地出让时间。根据《办法》第二十二条第二款“因特殊情况，没有约定、约定开发日期的，或者约定、约定不明确的，以实际交付土地之日起一年为开发日期土地的实际交付日期以交付确认书确定的时间为准。“
对于“建设工程施工许可证”，根据“土地出让合同”或“划拨决定”或“土地交付确认书”的相关日期，复核“建设工程施工许可证”的日期，并对是否有延误做出初步判断
3、
除上述方法外，还应走访当地相关国土资源管理部门，主要办理交易背景、确认手续
首先，确认土地使用者是否与政府相关部门协商并达成协议如有此类协议，应在经办人同意的情况下进行检查、复印或拍照。
第二，确认土地使用者是否已经办理了扩建或竣工手续。如果没有，如果条件允许，应提供协助，尽快处理或重新提交案件。
4，信息检索
在法律尽职调查过程中，除了现场调查、审查相关合同文件和直接访问相关政府部门外，还应检索当地的规范性文件，以确定是否更详细地规定了项目现场。同时，在网络搜索的帮助下，许多地方国土资源管理部门和其他网站都有闲置的土地公示信息，可以防范风险。以上
是从闲置土地的认定、闲置土地面临的法律风险和风险防范等方面对房地产并购中涉及的闲置土地问题进行梳理和总结
