亿达_亿达中国能走多远？

作者:李霞

日前，亿达中国( 03639.HK )宣布将武汉春田房地产开发有限公司(以下称武汉春田)的所有权和股东贷款全部出售。 该公司是亿达中国的非全资附属公司，卖出的钱用于补充和偿还亿达中国的运营资金。

出售股票的背后，有亿达中国的许多无助。 据亿达中国公布的9月份未审查运营数据显示，截至2019年1~9月，亿达中国实现合同销售额57.15亿元，不到上年同期的63.63亿元。 对于亿达中国来说，亿达的销售就像坎一样，挡住了亿达中国的门外。

销售额停滞不前

过去四年，亿达中国年销售额徘徊在70-85亿元之间，均未突破90亿元。 2015年至2018年的营业额分别为73.54亿元、83.05亿元、72.63亿元、85.37亿元，最近三年的增长率分别为12.93%、-12.55%、17.54%等。

2018年达到中国合同销售高峰，但其业绩增长主要在报告期内将大连天地项目土地一次卖给龙湖集团。 除此土地外销售，亿达中国2018年实现的合同销售额比2017年减少18%。 由此可见，与其他同规模住宅企业相比，亿达中国的规模增长确实缓慢。

规模没有好转主要是因为亿达中国的土地储备不足。 图1显示，亿达中国2016年至2018年的销售面积基本持平，近3年来土地储备规模基本没有增长。 其中，2016年土壤储藏规模为920万平方米，2017年最近3年最低值下降到840万平方米，2018年土壤储藏规模最近3年最大值为986万平方米，比2016年仅增加66万平方米。

到2019年上半年，亿达中国土地储备总计975万平方米，比2018年底下降1.13%。 其中，75.1%的土地储备在大连地区，其馀分布在武汉、郑州、成都等少数地区。

这样小规模的土地储备，已经被其他住宅企业大幅划分开来了。 在房地产行业，没有规模意味着江湖地位和发言权都没有。 土地储备的增加反而制约销售额的增加。 另外，亿达中国的频繁人事变动加剧了内部动荡。 亿达中国要实现规模飞跃，可以说是困难。

不仅土地储备不足，单一地区布局的风险也在提高。 从大连创业的亿达中国，在短时间内没有实现地域的扩大。 亿达中国创立于1984年，经过30多年的发展，在地区布局方面依赖于大连市场。 数据显示，2019上半年，大连市场贡献的销售比例为57.1%，郑州地区为35.1%，武汉地区为3.1%。 与以往不同的是，房地产市场的规制已经不是全盘托付，而是根据城市的政策。 因此，过度依赖单一区域只会增加风险。

作为国内产业园区的先驱，亿达中国于1997年着手开发建设产业园区。 上市港口5年来，亿达中国失去了很多开拓机会，进入了华夏幸福、招商水龙头等地方。

从其销售额来看，2019年上半年我国合同销售额44.63亿元，营业收入23.33亿元。 其中商业园辅助住宅、办公楼和独立住宅销售收入17.04亿元，商业园租金收入2.67亿元，商业园委托运营管理收入3047万元，建筑、装修和园林绿化收入1.09亿元，物业管理收入2.22亿元。

从收入结构看，房地产销售仍占我国营业收入的大部分，占73.04%的园区租金收入仅占营业收入的11.44%。 由于产业园区前期开发需要投入大量资金，而且偿还期长，所以亿达中国只能靠房地产销售帮助产业园区的发展。 目前，该模型还没有扭曲。

亿达中国也打算以轻资产出口。 截至2019上半年，亿达中国拥有的商业园区有大连软件园区、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园区4个商业园区，拥有武汉软件新城和大连腾飞软件园区50%的权益。

自2014年以来，我国扩张亿达主要是轻资产出口，其运营管理面积迅速增加，但收益不大可望。 据亿达中国年报报道，2017年运营管理项目面积达到414万平方米，但仅为6024万元的管理收入作出贡献的2018年，委托运营管理面积达到675.3万平方米，贡献收入为6284万元，比上年仅增加4.3%。 2019年上半年，亿达中国运营管理项目共24项，管理面积529万平方米，贡献收入3047万元，比上年同期增长93.5%，主要本科期间内委托运营项目增加。

陷入现金流危机

近3年的销售规模虽然几乎没有增加，但是亿达中国的负债规模却相当增加。 2019年上半年，我们的中国债务总额为309.94亿元，比2018年底的312.48亿元下降了不到1%，但2017年债务总额为259.55亿元，意味着2018年中国债务总额比上年增加了20.39%。

2017-2019年上半年我国有息债务规模为169.86亿元，170.27亿元和145.94亿元。 2017年至2019年上半年，我国现有货币基金为33.64亿元，18.06亿元，13.08亿元。 2018年随着货币资金的减少和利息债务的小幅增加，亿达中国的净负债率为128.57%，比去年增加了2.2个百分点，2019年上半年的净负债率为109.20%，居业界前列。

从债务结构来看，2019年上半年亿人在中国一年内到期的债务为115.81亿元，两年到五年内到期的债务为30.13亿元。 显然，亿达中国债务结构不合理，短期偿还压力大。 这意味着亿达中国“新的旧的”，通过债务的延长，债务的期限持续延长。

值得注意的是，4月22日，亿达中国宣布，由于中国民生投资有限公司的流动资金困难，亿达中国签订的一些贷款协议将诱发提前偿还事项。 亿达中国签订，相关贷款人可立即要求将未偿还贷款金额从原42.77亿元增加到87.52亿元。

此前，据4月10日公布的公告，由于民间实行资产冻结，亿达中国未偿还本金总额为42.77亿元的贷款发放了提前偿还条款。 亿达中国贷款的相关贷款人可以要求立即偿还相关贷款、应计利息和其他应计或未偿还的金额。

高杠杆水平并没有飞跃发展亿达中国产业园区业务，但大股东的流动资金困难加剧了亿达中国的财务状况。

数据显示，近5年来我国调整后的速动比率变动较大，2017年达到最高值0.77后直线下降，2018年我国调整后的速动比率为0.38，今年上半年直接下降0.15，短期债务压力较大。

近3年来，我国现金盈馀持续下降，2016年至2019年上半年，我国现金盈馀分别为18.56亿元、14.84亿元、10.78亿元和8.23亿元。 调整后的现金比率在2016年达到最高水平0.18，之后继续下降，2019年上半年中国的现金比率仅为0.04。 另外，国家发展改革委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构的基准排名和中国证券市场设计研究中心旗下的《财经》杂志共同调查的《2019中国住宅企业绿色信贷指数TOP50报告书》显示，亿达中国也没有上榜。