优客工场赴美上市_优客工场能摆脱“二房东”的商业模式吗？

能否进一步挖掘驻地工作人员的二次价值，是优良工厂未来生存的关键。

全球共有办公室祖先Wework的IPO，连孙正义的远景基金都被卷入赤字，更给整个行业投下了阴影，《中国版Wework》的优质客户工厂在这个节点上向新交易所发布了令人震惊的消息。

分享办公空间的“二房东”商业模式已深入人心。 主要原因是办公楼租赁模式，即从办公楼租赁，包装后租给个人或公司，赚取房租差额。

但是，优客厂的招聘书中出现了新的收入来源。 2019年前9个月，优客厂总营业收入8.74亿元，其中办公会员(即办公租赁)收入4.19亿元，占总营业收入48.0 %的市场和品牌服务(即营销)收入4.03亿元，占总销售额的46.1 % 2018年工作会员收入达87.9%，2017年收入达92.3%。

“二房东”的商业模式不成立

如上图所示，优客厂收入成本非常高，而且超过收入，2018年第二季度两者差距最大，之后的五季度逐渐缩小。

优客厂毛利润一直是负的，这在网络模式中非常罕见，几乎意味着商业模式根本不成立。 随着市场营销的开展，毛利率开始改善，从2018年第2季度的-75.2%恢复到2019年第3季度的-9.2%，但还没有恢复。

分享办公空间的运营费用也不低，2018年第二季度优质工厂运营损失达到187.7%，之后损失一直在减少，但到2019年第三季度为止仍为36.8%。

2019年前的9个月中，优良工厂的运营费用中，股票结算中负债公允价值的变动(1.4亿元)、一般管理费用(1.3亿元)和长期资产减值损失( 8650万元)是费用最多的部分，有开业费用、市场销售费用等。

因为以股票结算的负债公允价值的变动在上市后马上被消除，所以对长期经营的影响很小。 但是，一般管理费用和长期资产的减收损失随着办公空间数量的增加而上升，减收损失主要反映部分长期租赁(包括与部分股东签订的部分长期租赁合同)对资产使用权的减收。

截至2019年9月30日，优客厂共有197个共同事务空间，管理面积约138，700平方米，占所有共同事务空间总管理面积(约608，600平方米)的比例为22.8%。

值得注意的是，截至2019年9月30日，优客厂171个运营空间和65个成熟空间的总占有率分别约为79%和83%。 随着持续追求快速增长，优客厂在这种状态下继续运营，大部分空间还不成熟，没有达到稳定的现金流。 截至2019年9月30日，仅约38%的空间在运行中成熟，其馀62%的空间已在运行中开放24个月以下。

综上所述，由于租赁成本高、运营费用高，优质工厂净损失非常大。 截至2019年9月30日，净亏损5.72亿元，损失率65.5 %； 去年同期纯亏损2.7亿元，损失率为96.0%。

市场品牌服务能拯救优质工厂吗？

仅仅成本结构并没有验证“二房东”的商业模式。 实际上，优客工厂放松了空间开拓，开始向现在的入住者和企业发掘价值。

2017年底，优客厂进入28个城市，拥有94个共同办公空间。

从2018年开始，优客工厂开始了一系列的收购，迅速扩大了自己的运营空间。 2018年第一季度，优客厂完成洪泰对创新空间的完全收购和无界空间收购4月，优客厂宣布收购Wedo联合创业公司7月12日，优客厂宣布收购上海工作DOM。 截止到2018年底，优客厂进入城市增加到39个，拥有191个共同办公空间。

完成一系列收购后，优客厂放松了开拓空间的步伐。 截至2019年9月30日，优客厂入住城市为42个，拥有197个共同办公空间。

截止到2019年9月30日，优客工厂约有58.46万人，包括2.5万家公司在内约有60.96万人。 但优客工厂依赖少数大企业维持入住率，这种集中会招致更高的风险。 现在，前25名大型企业成员在办公空间中约占租赁的16%，在2019年9月30日结束的9个月中，为总纯利润的24.7%做出了贡献。

与此同时变化的是优质客厂开展市场品牌服务的力量。 据财报报道，从2018年第4季度开始，市场品牌服务的收益从2018年前第3季度的85.5万元开始每年增加到344.4万元。 2019年前三季度，市场品牌服务收入增加到4.03亿元，占总收入的46.1 %。

广告和品牌服务也受到客户集中相关风险的影响。 到2019年9月30日为止的9个月中，优客厂营销和品牌服务的纯利润大部分来自子公司“圣光中硕”，圣光中硕是2018年12月收购的数字营销服务供应商。 截至9月30日，圣光中硕前4名顾客占总纯利润的93.2%左右。

收购市场品牌服务公司后，优质工厂业绩有所改善，但总体经营状况仍不乐观，目前面临现金流量的巨大压力。

截至2018年12月31日和2019年9月30日，优客厂流动负债净额分别为21.5亿元(3.017亿美元)、5.5亿元( 7710万美元)。 纯流动负债面临流动性风险，主要通过股票融资活动和短期/长期借款来满足流动性要求。

截至2019年9月30日，期末现金等价物2.08亿元，与去年同期基本持平。

IPO对于优质客户工厂至关重要，在募捐成功之后，有可能继续进行新的业务试水。 能否进一步挖掘驻地工作人员的二次价值，是优质客厂未来生存的关键。