农村房屋买卖合同_ 通过农村房屋买卖合同纠纷案看一户一宅的真正含义，大多数人搞错

通过农村房屋买卖合同纠纷案看“一户一宅”的真正含义，大多数人搞错了。

【案例指引】处理农村房屋买卖的转让行为，不能以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，就否定农村房屋产权转让的效力；一户一宅的真正含义与限制。

1、【案情】

王某（买房人）与刘某（卖房人）签订《房屋转让协议书》，经村委会同意，刘某将房屋3间出售给同村村民王某，房屋作价10000元，包括院外核桃树1棵等，房款一次性付清。翻建扩建等必须遵照村委会的规划而定，不能随意改扩建。协议自签字之日起生效。村委会主任艾某、王某、刘某、代笔人马某1、中间人马某2在契约上签字证明、确认。

现刘某又以张王某在本村已经另有一处宅基地、王某与合同第三人恶意串通及宅基地使用权及房屋未进行权属转移登记为由，向一审法院起诉请求：1、要求判令《房屋转让协议书》无效；2、要求判令位于区怀北镇怀北庄村XXX号院的宅基地区归刘某所有。

2、【问题】法院能否支持刘某的诉讼请求？

3、【分析】

由于农村房屋系农村经济组织成员基于特定身份所有，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在房地一体的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地转让。

刘某与王某签订的《房屋转让协议书》，自愿通过买卖方式转让农村房屋，可视为双方已经达成了转让房屋的宅基地使用权的转让协议，且该协议目前已经履行完毕。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当遵守。

本案中，刘某起诉要求法院判令《房屋转让协议书》无效的诉讼请求，以刘某主张王某在本村已经另有一处宅基地，依照《中华人民共和国土地管理法》第62条之规定，王某不应当享有涉案宅基地任何权益。当《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，简称为“一户一宅”。“一户一宅”中所规定的“只能拥有一处宅基地”仅就申请而言，是基于宅基地的社会福利性质及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始分配取得的限制，是对宅基地资源初始取得分配管理的规定，而非对宅基地使用权继受取得的限制。“一户一宅”是在申请宅基地即初始分配取得宅基地应遵循的原则，并不适用于宅基地使用权继受取得。王某通过《房屋转让协议书》取得本案涉案宅基地，属于对宅基地的继受取得，故其并不受《中华人民共和国土地管理法》第62条规定的“一户一宅”的限制。王某于与刘某所签《房屋转让协议书》有效。