北京商住两用_ 什么是商住两用房？商住两用房的缺点主要在于哪些方面？

​公寓分为住宅公寓和商用公寓两类，同为公寓性质不同，从住宅与商业的名称就不难判断其享有政策与权利。住宅公寓就是70年产权的商品房，享有70年产权所拥有的政策：落户、学区、水电气为民用收费。买房时享有公积金房贷利率优惠；首套房首付3成、二套房首付5成，最长房贷年限为30年。卖房时享有70产权拥有产权证满2年和满5年的契税优惠政策。

商用公寓是40产权的商业性房产，与40年商铺、写字楼和酒店式公寓同为一类。无落户、学区和通燃气等权利，水电和停车位为商业收费，高于民用收费。买房时不能使用公积金贷款，房贷利率高于70年产权公寓，首付款为50%，房款最高年限为10年，买卖契税较重。

什么是商住两用房？

所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入一些写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

商住两用房不限购有钱随便买(北京除外)，不论买多少套首付款一律是50%；其二是地段比较好，周边配套设施齐全，适合单身人士居住。其三面积小总房款少是年轻人作为过渡期居住使用选项之一，最终还是买70年产权住宅房居住。

商住两用房的缺点主要在于三点：落户问题、费用问题和安全问题。

1. 首先，商住两用房一般不能落户。这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
2. 其次，“商住两用”房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
3. 第三，商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。