《物业管理条例》_ 如何理解《物业管理条例》对物业管理的定议_深圳市物业管理条例

随着《中华人民共和国物权法》的颁布，《物业管理条例》的修改物业企业也由“物业管理企业”改为“物业服务企业”。物业企业回归服务本性是对业主物权的尊重，是依法制国的体现。

《物业管理条例》把物业管理定义为，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

条例中物业管理这一定义包含了这以几个内容：1、物业管理区域内的物业服务企业是经过业主选聘的，明确了业主是小区的主人是小区物业服活动的主导者；2、业主和物业服务企业是《物业管理服务合同》中的两个平等的主体，物业企业是通过合同的约定为小区的共有部分提供服务的。服务的事项、服务的质量、双方的权利和义务、物业管理费的收取、双方纠纷的解决办法都必须按合同的约定执行，不得违约；3、物业企业服务的是小区的房屋及配套的设施设备和相关场地，维护的是物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

《物业管理条例》中物业管理的定义，首先强调的是由业主选聘物业服务企业这一前题，充分保证了业主对小区共有和共同管理权利事项的决定权。而业主实现这些权利是通过业主大会和业主委员会制度去实现的。物业管理区域内业主大会是由小区内全体业组成，小区内选聘和解聘物业服务企业；小区内业主与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》必须召开业主大会会议，经专有面积占总建筑面积一半以上的业主且人数占总人数一半以上的业主同意。这又保证了小区业主对小区共有和共同管理事项的参与权和决定权，同时还确定了小区事物的少数服重多数的原则。做为业主大会执行机构的业主委员会保证了业主大会决定的贯彻执行和监督。

由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》。明确了小区业主大会属于社团法人，而业主委员会做为代表机构，对外以业主大会的名义从事与小区物业管理有关的各种民事活动。并由业主大会对其有关小区物业管理的合法活动承担民事责任。

物业企业服务的是小区的房屋及配套的设施设备和相关场地，维护的是物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。这是强调物业服务企业的服务属性，强调物业服务企业提供的是小区共有部分的服务而不是业主专有部分的服务。服务的内容是：1、小区的卫生保洁；2、小区的园林绿化管理；3、小区的卫生防疫；4、小区物业的公共部分及公共场所维修养护；5、小区配套的设施设备的维修、养护和管理；6、小区秩序的管理；7、小区设施设备的档案管理。这些都是小区物业服务的常规服务，有的物业企业也会为所服务的小区业主提供特约服务，当然，这些都要在《物业管理服务合同》中有约定。

我们从《物业管理条例》中对物业管理的定义中能够理解到，小区内的物业服务企业是由全体业主组成的业主大会选择聘的；《物业管理服务合同》是由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的；物业管理是一个服务性行业，服务的是小区的房屋及配套的设施设备和相关场地，维护的是物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

认真准确的理解《物业管理条例》中对物业管理的定义，能够帮助物业服务企业摆正在小区物业管理活动中的位置，增强服务意识，为业主提更好的服务。

能够帮助小区业主，增强主人意识积极参与小区的管理活动，认真监督物业企的服务，遵守小区规约，履行交纳物定管理费的义务。