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2019上半年，海外房产市场最大的瓜莫过于：澳大利亚涨了50多年的房产市场，崩了。
在过去的十几年中，美丽、广阔的澳大利亚吸引着全世界人民。2004年以来，平均每年有35万名留学生和技术劳动者前往澳大利亚，2017年，澳大利亚总人口突破2500万，比预计提前了33年。同时，澳大利亚也是世界富豪们最喜欢的移民地，2016年，全球有8万2千个百万富翁移民，澳大利亚是他们的首要目的地，吸收了1万1千名百万富翁移民，比排名第二的美国要多1千人。
人口红利助推了澳大利亚房地产的超级牛市，在55年的持续上涨中，澳大利亚平均房价涨幅高达66倍。
但是从2017年起，澳大利亚房地产却显现颓势，2018年，澳大利亚政府推出一系列严格的调控措施，严重打击了外国投资者的积极性，随着外国投资者的撤离，全国房价开始大跌。截至今年2月，悉尼平均房价已经下跌16.1%，墨尔本下跌14.3%，创下40年之最。
高点买入者惨遭套牢，也有人无力还贷被银行强行收房，很多有意尝试海外置业的投资者被吓了一跳，澳大利亚房产市场不久前还是炙手可热的香饽饽，怎么突然就变了天？
这次澳大利亚房产市场的动荡，能给我们带来哪些思考呢?
1.你的目的是什么？
几年前，东南亚房产投资又回归了大家的视野，无数房团奔赴曼谷、吉隆坡等热门城市，场面一度十分火爆，而今年的数据却显示，有些热门城市的房产市场可能正面临拐点。比如2018年，泰国首都曼谷的新楼盘成交率仅为55%，比近几年的平均数据低了20%，平均报价也比2017年低了6%，有机构认为这只是短期调整，曼谷的建设计划很快会为城市注入新的活力；有的投资者认为这是泰国房地产市场的拐点，未来几年，泰国房价需要挤一挤泡沫。在这个档口，很多原本想投资东南亚房产的投资者会选择观望，但是可以想见，如果有个购房者的购房目的是孩子即将入学当地的国际学校，需要购房陪读；或者是十分喜欢某个城市，每年都要去度假，需要有地方落脚。这类购房者受房价信息的影响，肯定远小于单纯出于保值增值目的而去海外置业的投资者。
所以，如果你海外置业的出发点是移民、教育，且需求比较紧迫，那么购房就是你的刚需，无需过度考虑房价走势，在能力允许的范围内该买就买，不要被宏观报告扰乱心情。
如果你的目的是投资，无非有两种选择，一是欧美、日本等发达国家，风险较低，主要用于保值；二是新兴国家，经济处于起步阶段，基础建设正在进行中，比如很多“一带一路”沿线国家，这些国家的房产增值空间巨大，但市场、汇率风险也较高，可能一本万利也可能颗粒无收。如果你想以资产保值为基础，就选一；如果想赌一把，就选二。
总之，要先明确目的，再根据市场数据和自身风险承受能力做决策。
2.宏观、中观、微观，一个都不能少
在寻找价值洼地的过程中不能人云亦云，听说澳大利亚房产市场要崩，就完全不考虑澳大利亚的投资机会；听说英国房产市场机会无限，就随意在英国买套房子。
要知道，虽然在过去的一年多中，悉尼和墨尔本领跌澳大利亚房地产市场，全国的平均数据都很难单，但中小型城市的房价依然坚挺，人口仅22万的霍巴特在过去一年中，房价上涨了7.2%；而在目前房产投资最热门的国家之一——英国，过去3年中，也有一些城市的房价呈下跌趋势。
所以说，海外置业前要从宏观、中观、微观三个维度调查目标国家的市场走势，宏观层面上要看一个国家的发展趋势。中观层面考察这个国家的内部区域划分，了解每个区域的不同特色，如教育、养老、度假等。微观层面则要聚焦具体城市的具体地区，比如伦敦和周边地区正在建设铁路，铁路沿线的房价未来大概率会上涨。
3.谁都逃不过周期规律
房地产是强周期性行业，其价格走势与宏观经济紧密相连。
过去的50年中，澳大利亚经济稳健发展，被称为“经济奇迹”，澳大利亚的发展吸引了全世界的移民，移民又为经济发展注入活力，但疯狂的楼市却让澳大利亚的工薪阶层叫苦不迭，甚至有不少人无家可归，澳大利亚政府在民怨之下限制外资进入房地产市场，引发房产市场动荡。
这一连串的“套路”并非无迹可寻。
澳大利亚的银行曾为放贷提供各种便利通道，而当行市场有走坏的苗头，银行业第一个规避风险，门槛越来越高的房贷、越来越严格的还款要求，都可能预示着房地产市场的风险。而在2018年底，奶茶妹妹亏本千万出售澳洲豪宅，当时正值风波，媒体纷纷八卦婚变传闻，但有心的人早就察觉，这是触觉敏锐的大佬嗅出市场风向即将转变，开始止损的信号。
市场周期无可避免，加上房产投资的战线通常都比较长，如果遇上短期波动也不用太惊慌，毕竟过去所有上涨的房地产市场都是在波动中上升的，下跌行情反而可能是入手的好时机。
4.不同房型，不同命运
数据表明，在澳大利亚房地产市场过去一年多的下跌行情中，价格位于最低的10%区间的住宅价格却上涨了，这是因为房价持续下跌吸引了当地不少首次购房者购入房产，2012年到2017年的5年中，澳大利亚房价飙升了75%，当地青年住房拥有率越来越低，很多人担心自己一辈子都买不起房，房价下行为他们提供了购房机会，他们的入场也对低端住房价格构成了支撑。
所以说，即使在大趋势并不乐观的情况下，依旧可能存在投资机会。
