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昨天，一则“房贷是贷的越多越久更好吗？”登上了微博热搜榜。
所谓仁者见仁智者见智，有的人觉得贷款时间当然是越短越好，毕竟每多一年就多一年的利息。但是也有人认为贷款的时间越长越好，毕竟通货膨胀，且房贷利率是众多利率中垫底的一个。
其实，每个买房或是准备买房的人都有这个烦恼。贷款是选择20年还是30年？是选择等额本息还是等额本金？两者又有什么样的差异？
今天小编就来为大家梳理下。
贷款选择20年还是30年？
我们暂且不说30年贷款跟20年贷款，哪个好，哪个不好，我们先来算一笔账。
比如说贷款100万，以目前厦门的首套房贷利率5.1%，等额本息来算：
按揭30年，需要偿还的利息总额954619.18 元，月供5429.5元；
按揭20年，需要偿还的利息总额597181.86 元，月供6654.92元；
两者的差额是357437.32元，可以买一辆好车了。
显而易见，30年期的利息总额比20年期的高，但是月供会低很多，对于工薪阶层而言可以减轻房贷压力。不过选择20年还是30年，还是要分情况而论：
年龄
购房者在选择贷款年限的时候，可以根据自己的年龄来选择，一般来说，如果是20-40岁的年轻人的话，在选择贷款年限的时候可以选择长一点。因为银行有规定，贷款期限加贷款人年龄之和男、女性不超过70岁。
房龄
房龄主要是针对二手房来说的，如果购房者购买的二手房房龄比较新的话，那就比较容易申请贷款且申请贷款年限较长。根据银行的相关规定，二手房贷款要求房龄加贷款年限之和不得超过50-55年。
购房者在选择贷款年限的时候，不要以为越久越好，贷款年限还是应该根据自身的需求来选择。银行在审批借款人资料的时候也会对借款人的资质进行考察，这其中包括个人的还款能力，也就是月供和收入的比例。
不过，很多的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的“房贷”，常见的说法是“30年期比20年期好”。这又是为什么呢？
首先，大家可以想下：自己选择的那套100万的房子，30年后值195万吗？
你如果给出了肯定的回答，则内心认为房子会持续增值，并且房子的增值速度超过房贷的利息。同时，大家要记得扣减30年间的房租，毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。
1999年，厦门平均房价为2000元/平方米，2009年为11000元/平方米，2019年为45000元/平方米，20年间的涨幅约为22倍！如果现在的我们去想未来20年后，乃至30年后的房价时，到那时候又会变成什么样呢？
不过，不管是选择20年还是30年，说到底，还是要看你自身的情况以及接受背房贷久还是短。
等额本金和等额本息怎么选？
在贷款中，还有一个让很多购房者纠结的问题，那就是等额本金和等额本息怎么选？
首先我们先来了解下什么是等额本金和等额本息。
我们都知道，银行在为借贷人计算房贷还款额的时候，一般是按月计息。而借款人所还的月供金额由两部分组成，一部分是本金，一部分是本息。两者相加，正好是每月所还的月供金额。
等额本息
就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。
等额本金
就是每月的还款金额里，本金部分始终不变，利息另算。
这两个到底有什么样的差异，我们同样来做一个计算。比如说贷款100万，以目前厦门的首套房贷利率5.1%，贷款30年来算：
等额本息：每月还款额5429.5元，到期时共归还利息954619.18元，归还的本息总额为1954619.18元。
等额本金：第一个月还款额7027.78元，之后每个月还款额都递减约11.81元，到最后一个月还款额为2789.59元，到期时共归还利息767125元，归还的本息总额为1767125元。
经过这一比较，差异就明显了：同样的贷款金额、期限和利率，等额本金的还款总额竟然比等额本息的低了18.7万元，似乎更加划算。
可是再看看等额本金的月还款额，第一年每个月都高达6900元，第二年也是6800元左右，与等额本息5400多元相比，较大的还款资金压力必然影响自己的生活质量，那么到底怎么选呢？
其实，银行在计算贷款利息的时候，无论是等额本息还是等额本金，计算方式都一样，就是按照你目前还欠银行多少钱（即贷款本金），再乘以相同的利率，我们每月还的利息，其实是一样。只不过欠的钱多，利息也就多一些，欠的钱少，利息也相应少一些。
等额本金方式一开始还的本金会多一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些；而等额本息是让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，你占用的本金时间相对要长一些，所以最终要还的总利息会比等额本金方式多一些。
综上所述，其实并没有最划算的还款方式，只有最适合自己还款方式。你选择哪种还款方式，可以根据你对未来收入变化的预计，对手上现有资金的规划和收益率判断，对还款金额与生活质量的权衡等因素综合考虑决定。
这里为你梳理了两种不同还款方式适用的不同情况，供你参考：
等额本息适合的人群：
1.参加工作时间不长的年轻人，未来的收入预期呈上升趋势，但近期收入有限，只愿意承受相对较低的每月还款金额；
2.自有资金具有其他的投资渠道，希望用较少还款额实现较大的资金规划自由；
3.考虑一定时期后将出售房产或提前归还部分本金的人群.
等额本金适合的人群：
1.收入稳定或未来收入预期呈持平或下降趋势的人群，希望把还款压力多放在现在而不是将来；
2.现有收入水平足以承担等额本金相对较高的月还款额，不会影响生活品质；
3.自有资金没有其他投资渠道，希望少还一些银行贷款利息；
提前还贷好吗？
现在我们在买房的时候，一般都会选择贷款的方式，而且在办理贷款的时候，一般贷款的还款时间都比较长。但是后期由于经济能力提升了，所以都会想要提前还完贷款，但是提前还贷划算吗？
一般其实买房贷款等额本息可以提前还款，但是在这三种情况不宜提前还贷：
1、签订贷款合同的时候享受了银行给予的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使按照新利率执行，利息也只会比前期更低；
2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。意思也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大；
3、对于等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
很多人都想提前还款，但其实，为了限制提前还款，目前，商业银行针对提前还款有几种处理方式：
无论何时还款，均不收违约金；
一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，期限后不收违约金；
有些银行规定，提前还款，将收取违约金；有的以本金的百分比算，有的则是加收若干月份的利息。
因此，想要提前还贷的一定要先了解下自己按揭的银行关于这方面的规定。
主编｜王晓琳 文｜
