手机网站
手机网站
“这些狗皮膏药广告，就像牛皮癣一样，撕了又贴，撕了又贴。”天河体育西路骏汇大厦，一个正在清理宣传栏广告贴单的工作人员抱怨道。 近段时间，骏汇大厦陷入“住改商”整改风波，“根正苗红”的住宅小区，由于近年来众多商家持续进驻，骏汇大厦超过三分之二的住宅用房被出租商用，商业气氛愈加浓厚，使得小区越来越像“商业大厦”。
各色各样的人，或光鲜靓丽，或浓妆艳抹，频频出入小区。繁荣闹市中的骏汇大厦，原本是属于小区居民修养身心的生活居所，如今渐渐变了味。
事实上，从今年7月下旬开始，骏汇大厦就开始进行整改，如今整改现状如何？再放眼整个广州市，“住改商”现象丛生，六运小区、祥龙花园等小区的“住改商”商铺更是“野火烧不尽”。虽然广州市早有相关政策明令禁止住户随意将住宅出租商用，但“住改商”情况还是“蔓草难除”，这是为何？
且看乐居君实踩天河骏汇大厦、六运小区等地，从这些鲜活的例子一窥究竟。
小区一楼的商铺
1
骏汇大厦整改一个月
物业：合规商家仍可营业
坐落在天河繁荣的体育西商圈，离地铁3号线体育西路站一步之遥，骏汇大厦的位置十分优越。西部仅仅挨着天荣中学，周边住宅林立，生活氛围十分浓厚。
乐居君前往骏汇大厦发现，小区门口处的保安亭空无一人，刷卡出口也完全开放，外人可随意进入小区。在大厦单元门入口处则有保安看管，外人出入住宅楼都需要登记。
大厦住宅楼单元门口有保安看管
骏汇大厦内部仅有3栋住宅楼，小区面积较小。其中，1~3层为商铺，4层为公共空间，5~26层皆为住宅用房。
骏汇大厦整改前，小区一边的宣传栏常常贴有各色各样的广告宣传单。一位小区的工作人员十分无奈地表示，“整改规定下来后，每天得加班加点审查，和业主、租户谈论相关规定，挨家挨户排除不合规定的商家。这些宣传栏的广告，一不留神就有人贴上，像牛皮癣一样令人头疼。”
住宅楼的每一把电梯都贴有关于骏汇大厦“住改商”的整改通知。通知显示，骏汇大厦四楼以上均为住宅用房，业主/住户不能擅自将住宅变为经营性用房。
乐居君走访时发现，几乎每一层楼都能见到1~2户商家。烘焙培训、婚纱摄影、按摩spa、美容美发、私家影院、家政公司、律师事务所等私人工作室、公司办公处和商家比比皆是。
虽然整改已经实行一个月，但还是有不少公司处于营业状态。有些办公室敞开门口，格子间的职员正在办公；有些则非常低调，门口处悬挂公司名称的小招牌，房门半掩着，大部分商家都处于关门状态，但门上的招牌依旧挂着。
下令整改已有一个多月，为何还有如此多商家正常营业？
乐居君抱着怀疑态度拨打骏汇大厦物业电话咨询，工作人员表示 ，“住改商”以前是合法的，大批商家都有正规的营业执照，我们物业这边没有权力收回使用权，所有正规的商户还是能够正常营业。至于以后会不会被清走还是要看政府政策。现在主要工作是清退不合法的商家，保证一个安静健康的经营环境。
乐居君随机采访几个业主，其中一个在此居住7年的业主表示，这个月小区的整改情况确实有改善。之前南座顶层，有人租房准备经营健身私教工作室，遭到很多业主反对，物业也出面解决，后来就停工了。
南座顶层准备建设 的健身私教工作室 已停工多日
2
“住改商”现象为何蔓草难除？
商户：住宅租金更便宜
与骏汇大厦如出一辙，六运小区、祥龙花园早在多年前就已经遇到此类问题。
尤其是六运小区，于上个世纪90年代所建，小区楼龄超过25年。随着天河商圈的发展，小区被不少有生意头脑的商家陆续租来商用，现在已经发展成为广州小有名气的小吃街区，酒吧、餐饮、奶茶等店铺多达几百家。
乐居君询问当地住户，对方表示这里租户和商家占了六成以上，小区处于半开放状态，大家已经习惯这样的生活方式，生活比较方便，还能收到不少租金。
一方面，部分居民想依靠出租得到可观的收入，另一方面，小区租金比写字楼、广场等地要便宜得多已成事实。
乐居君在走访骏汇大厦时，某个教育机构的老师告诉乐居君，有些没有证件的商家已经慢慢被清退，因为住宅小区的租金要比纯粹的商业大厦便宜许多，所以不少商户都把工作室搬到了住宅区里。没有必要一棍子打死，不影响住户正常生活的经营活动，我认为是可以继续的。
《2018年广州市房屋租金参考价》数据显示，骏汇大厦、六运小区房屋月租金为44~55元/㎡。链家数据显示，天河南附近的写字楼月租金高达60~135元/㎡，远远高于房屋租金。
租金相差不止一倍，自然会有众多小规模商家对住宅楼出租趋之若鹜。
来源：广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》（注：表格单位为元/建筑面积平方米·月）
3
20年广州“住改商”政策的“收”与“放”
事实上，今年7月底，已有媒体对天骏汇大厦“住改商”乱象进行了报道。8月初，天河南街道联合卫生、住建、教育、市场监管等部门对骏汇大厦“住改商”核查整改。骏汇大厦的广告出租已经有明显改观。
不过，如果要想恢复成最初的纯住宅的模样，已是举步维艰。一方面，20年来，广州对于“住改商”管理时收时放，给了不少商家入驻住宅楼的机会。另一方面，从野火烧不尽的“住改商”乱象背后，也可以窥见，广州20年来关于“住改商”政策的调整变动。
据了解，广州市居民楼改装为商铺的现象从20世纪80、90年代开始萌芽，自发成长，逐渐在在一个区域范围内渐成规模。而广州最早的“住改商”政策还要追溯到2000那年。 据报道，2000年11月，广州市工商局发出的《关于企业经营场所登记有关问题的通知》规定：“凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑，以及产权证注明用途为住宅的以及宅基地房，一律不准发照”。
同年12月12日，市工商局又出台《关于工商登记放宽政策问题》，规定“住宅改作商用的，提供房产证和租赁合同”即可。
2002年8月，广州着重放宽企业经营场地的限制，允许住宅楼在限制范围内作为企业开办的法定地址，是为进一步松动。
2005年5月1日，广州市实施《广州市房屋租赁管理规定》，承租人应当“按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质”。这意味着住宅楼等非商用用途的房子不得开公司、商铺。
2009年初，《广州市天河区商业网点发展规划（2007－2020）》正式向社会公示，对以往严控的“住改商”条件大幅放宽，在不存在污染扰民、安全隐患的情况，符合消防、卫生、环保和规划的相关法规等条件下，也予以保留。 2016年6月，广州市政府办公厅印发《关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》，不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。
20年来，关于“住改商”现象的规定和政策已经经历十几次变动，这是住户和商铺之间的“博弈战”，也见证了广州“住改商”的蔓延。
【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】
文章来源:乐居买房
