司法实践中德衡对宅基地转让协议效力的认定研究

近年来，随着我国城市基础设施建设的不断推进，集体土地征收规模逐渐加大。集体土地征收后涉及补偿和分配的纠纷逐年增加，其中涉及宅基地转让协议的纠纷更为常见。最近，我遇到了一个关于宅基地转让纠纷的法律咨询，涉及到宅基地转让相关协议的效力认定。通过查找相关案件，初步整理出法院对此类案件的基本判决意见。

1，案例介绍

，张2和张3是兄弟，都是南宁市郊区集体经济组织的成员在20世纪80年代末，三兄弟中的每一个都拥有一个家园。当时，由于张2和张3在外地工作定居，他们将宅基地交给使用，并签订了宅基地转让协议。三人同意张2和张3自愿将他们的家园移交给永久使用和他们的家庭。张2和张3绝不会干涉，也不会食言。张达当时向张耳、张三支付了一定的赔偿金。由于土地管理政策的法律问题，张2、张3没有将宅基地使用权证转让给。此后，张达在张耳、张三的宅基地上建房居住，地上房屋未办理房产证。2012年，南宁建了一条地铁。张达、张耳、张三宅基地所在的房屋依法被征用。根据当年的宅基地转让协议，张达从征地拆迁部门处获得三套宅基地房屋的补偿费400多万元。张耳和张三要求张达平均分配赔偿金，但张达拒绝了。随后，张耳、张三向南宁市法院提起诉讼，要求法院确认宅基地使用权转让协议无效，张达支付相应的赔偿金。原因是宅基地转让协议违反了《国家土地管理法》关于禁止宅基地转让的法律法规，农村集体成员只能拥有一处宅基地，应认定为无效。南宁市人民法院经审理，作出一审判决，认为张达、张耳、张三三人签订《宅基地转让协议》是各方的真实意思表示。他们没有违反国家法律的强制性规定，确认了宅基地转让协议的合法性和有效性，并驳回了张耳和张三的诉讼请求。

2。司法实践已确认宅基地转让协议

1有效。同一集体经济组织成员之间的宅基地转让协议有效

在上述情况下，即同一集体经济组织成员之间签订宅基地转让协议时，宅基地转让协议有效。类似案件包括:杨红玉与被上诉人徐志富确认合同无效纠纷案(1)

。本案基本情况:徐志富和杨红玉是同村村民徐志富于2003年7月申请批准了一处宅基地，并批准了该宅基地上的四处北方房屋。申请被批准后，徐志富在宅基地上建了4栋北房的基础，以后不再继续建房。之后，徐志富和杨红玉签订了协议。徐志富将上述宅基地上的四栋房屋的地基转让给杨红玉，杨红玉支付了转让款。协议签订后，杨红玉向徐志富支付了9万元的转账款。后来杨红玉在宅基地上建了一所房子。

北京市怀柔区人民法院认为，徐志富与杨红玉签订的《协议》实质上是一份买卖宅基地的协议。根据我国有关法律法规，宅基地不得买卖，农村宅基地使用权的转让须经有关行政机关批准后方可生效。因此，法院支持徐志富的请求。一审法院于2017年7月裁定，徐志富与杨红玉于2010年3月9日签订的协议无效。杨红玉，

，不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院认为:①我国法律法规不禁止在同一集体经济组织内转让宅基地(2)“协议”具有有效合同的所有要素(3)本协议的有效性不受物权登记和无权处分的影响判决:撤销北京市怀柔区人民法院北京0116第4025号民事判决，驳回徐志富的诉讼请求

徐志富不服北京市第三中级人民法院第二审判决，申请北京市高级人民法院再审。经审查，北京市高级人民法院认为，中国的《土地管理法》和《物权法》并没有禁止农民宅基地的流转。徐志富和杨红玉是同一个集体经济组织的成员。双方的《协议》没有损害集体公共利益，已经村委会盖章批准，并已实施多年。它应该合法有效。徐志富的再审申请被驳回。

2。非同一集体经济组织成员之间的无效宅基地转让协议

最高人民法院公布2015年推进“社会主义核心价值”的典型合同纠纷案一典型案件五——原告邹、与被告张守忠的合同纠纷案(二)

案件基本情况:被告张守忠是日照市东港区集体经济组织成员。原告邹不是集体经济组织的成员。双方签署协议，同意张守忠以一次性56900元的价格出售邹宅基地使用权。此后，由于未办理建房手续，涉案宅基地未建，东港区集体经济组织撤销了涉案建房基地。被告在获得本案所涉建筑基地的补偿和安置后，食言了。原告和被告因未能就建筑基地的转让进行谈判而提起诉讼，并要求命令被告向原告支付建筑基地的价款，并赔偿原告因此遭受的损失。

山东省日照市岚山区人民法院认为，被告将建筑基地转让给原告，原告不是集体经济组织成员，违反了我国法律、行政法规的强制性规定。法院依法确认转让协议无效，原告无法获得相关建筑基地的使用权。因无效合同取得的财产应当返还被告明知该建筑基地依法不能买卖，仍将其转让给非该集体经济组织成员的原告。原告在未确认土地性质的情况下购买了相关建筑基地。合同无效，双方都有过错。然而，作为卖方，被告有更大的过错。被告在得到有关建筑基地的赔偿和安置后，违背了自己的诺言，这违反了诚信原则，否则就要为纠纷承担责任。被告应赔偿原告因合同无效而造成的损失。

3，汇总

1。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十四条的规定，人民法院依据《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”“认定合同无效，必须符合下列条件:

以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据；

违反强制性有效性规定《民法通则》第153条规定:“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，但强制性规定不使民事法律行为无效的除外。”“不使民事法律行为无效”的强制性规定应理解为“无效的强制性规定”《物权法》

《土地管理法》第62条规定:“农村村民只能有一个宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”...农村村民出售或出租房屋后，不得申请宅基地。”确定了农村宅基地“一户一宅”的原则，但这一规定不是一项有效的强制性规定，应理解为一项管理规定。此外，该条款明确指出，农村村民出售其房屋的后果是他们不再能够申请宅基地，并不是出售房屋的行为无效，也不是合同无效。

2。最高人民法院2016年11月30日发布的《最高人民法院第八次全国法院民商事审判会议纪要》第十九条规定:“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，因抵押担保和宅基地使用权转让发生的争议，可以按照国家政策和有关指导意见处理。在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同无效。合同无效后，买受人要求返还价款及其利息，并要求赔偿重建或重建费用的，应当综合考虑当事人的过错等因素确定“在司法实践中，集体经济组织成员与集体经济组织以外的当事人签订的农村房屋买卖合同无效

《土地管理法》第8条:“宅基地、自留地和自留山归农民集体所有。”

《物权法》第152条:“宅基地使用者有权依法占有和使用集体所有的土地“可见宅基地属于集体经济组织，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的一项具体权利，其作为集体组织成员的具体身份是相互关联的，非集体经济组织成员无权获得或变相获得同时，《土地管理法》第10条规定:“农民集体所有的土地由村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。"“宅基地所有权人将其宅基地转让给非集体经济组织成员，违背了宅基地使用权设立的初衷和会议纪要精神，也损害了集体经济组织的权益。

《合同法》第52条第2款:“恶意串通，损害国家、集体或第三方利益的，合同无效“虽然需要根据具体案例来判断当事人和相对人的主观恶意，但将宅基地使用权转让给非集体组织成员的法律行为是对集体经济组织的实际损害因此，法院一般认为，非同一集体经济组织成员之间的宅基地转让协议无效，如农村居民向城市居民转让宅基地，以及未经村集体组织同意向其他村的村民转让宅基地。

《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还；如不能或没有必要退货，应给予折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，应分别承担相应的责任。“相关协议被认定无效后，法院将根据当事人的过错程度确定无效协议的后果

备注

北京市怀柔区人民法院北京03民总10470民事判决书；北京市第三中级人民法院北京03民事判决第10470号；北京市高级人民法院民事裁定第164号沈京民

山东省日照市兰山区人民法院兰民一子楚第169号民事判决

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