如何判断住宅车库的权属

社区的车库所有权是业主和开发商在使用权和利润上斗争的焦点。判断住宅车库是属于业主还是开发商，可以以商品房开发的演变过程为思路，结合物权法规定的专有部分和共有部分的概念以及最高人民法院的相关司法解释进行判断。

1。商品房开发演变

第一期:土地购买与住房为了开发商品房项目，开发商必须首先从国有土地管理部门获得开发地块的土地使用权。商品房竣工前，该地块只有土地使用权，没有房屋所有权。

第二阶段:完成销售商品房竣工后，该地块上的建筑物具备使用条件。开发商开始出售可以独立使用的住宅单元。此时，出售的单位所有权属于业主，未出售的部分属于开发商。随着商品房销售数量的增加，业主的所有权权重逐渐增加，开发商的所有权权重逐渐降低

第三阶段:销售完成商品房出售后，该商品房整个住宅区的所有权转移给业主，开发商的所有权为零。除非，开发商保留一些独立的单元，不出售，并做房地产产权登记

2、

商品房住宅小区的专有部分和共有部分建成后，整个住宅小区的所有权分为两类一个叫做“专有部分”，另一个叫做“公共部分”业主有权拥有住宅建筑、商业建筑等建筑物的专有部分，有权分享和共同管理专有部分以外的共用部分。哪些特定空间可以成为“专有部分”？根据《最高人民法院关于审理建筑物权属争议具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，专有部分必须符合三个条件: (一)结构独立，能够明确区分建筑物；(二)独立使用，可以单独使用；(三)可以登记为特定所有权人的所有权客体

不符合上述条件的部分为共同部分例如，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶和其他基本结构部分、公共通道部分如通道、楼梯和大堂、辅助设施和设备如消防和公共照明、结构部分如避难楼层、设备楼层或设备室以及其他部分不属于业主的专有部分，也不属于市政公共部分或其他权利人拥有的场所和设施。

三、若干车库权属案件

现在，开始审理若干车库权属案件

1。共享停车位毫无疑问，由于建筑物公用部分的所有权和共同管理属于业主，占用公用部分的停车位当然属于业主。《物权法》第74条第3款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的停车位属于业主所有"

2。独家车库车库如果在结构和使用上符合独立的条件，就可以成为专有部分，并可以登记为特定所有者的所有权客体。也就是说，它可以由独立的所有者或开发者拥有。

3。出售停车位的车库这种车库的所有权目前是最有争议的。商品房的发展已经进入第二阶段。如果开发商不把车库里的停车位卖给业主，那么此时的所有权当然是你的了。然而，《物权法》规定，在一个建筑区域内，规划用于停放汽车的停车位和车库应首先满足业主的需求。开发商有时不得不向业主出售部分车库。在这种情况下，车库失去了成为专有部分的条件。

第一，申请人出售地下车库部分车位后，未出售部分不再具有结构独立性所谓的结构独立必须是指专有部分有独立的出入口连接公共区域。例如，建筑物中有独立单元的房子地下车库停车位售完后，未售部分失去其独立的出入口，成为许多使用者的“共同”通道，失去其结构独立性。

第二，地下车库的部分车位被申请人出售后，地下车库失去了使用的独立性，不能单独使用。因为开发商再也不能阻止购买停车位的业主进出地下车库。

第三，由于在结构和使用上没有独立性，房地产产权登记机关不会为地下车库进行房地产产权登记

如果商品房开发进入第三阶段，即使车库里还有车位出售，这些车位也只能转化为公用部分，由业主共享。

4，两个误解

1。开发商是建筑物的投资者，享有人民防空工程的使用权和收益权支持这一观点的主要原因是，《人民防空法》规定了“谁投资谁受益”的原则然而，他们忽略了一个基本事实:开发商的投资成本随着商品房的出售而转移给了业主。在商品房开发的第三阶段，开发商的权利已经用尽，业主是整个建筑区划的真正投资者。因此，人防工程的使用权和获利权自然属于业主。

2。地下车库的面积不计入共用面积，所有权属于开发商。有人认为地下车库不属于住宅区的共用部分，所以它不能成为业主的共用部分，而只能属于开发商。这种理解是错误的。

首先，不动产登记是确认所有权的法律依据根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，应当依法登记生效；没有登记，它就不会有效。”根据规定，地下车库只有通过房地产登记，并以开发商的名义登记，才能确定为开发商所有。因为房地产登记是“房地产登记机构应当依法在房地产登记簿上记载房地产权利归属等法律事项”"

秒，地下车库不允许包括在游泳池区域内，这是法律规范的强制性规定，不能因为它们不包括在游泳池区域内而将其作为公共部分予以拒绝。

建设部《商品房销售面积计算及公共建筑面积分配规则》第9条涉及公共建筑面积计算的原则，凡已用作独立空间销售或出租的地下室、车库等。，不应计入公共建筑面积部分地下室作为人防工程不计入公共建筑面积

《房地产调查规范》还规定，独立地下室、车库、车库、为多层建筑服务的门卫室、管理用房和作为人防工程的地下室不计入总建筑面积。

因此表明，法律和国家标准规定不得将地下车库用作共享区域，开发商主张地下车库的所有权而不是将其共享以保留地下车库的所有权是没有法律依据的。