土地面积不到上海的三分之一。为什么在东京的公共空间有41个“东京穹顶”？

< p > 东京城市建设与管理的启示:开发商在开发新建筑时，如果将道路、人行道、地铁等连接设施与艺术、医疗、文化、教育等生活服务设施结合起来。作为回报，他们可以获得建筑面积比率奖。

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上海正在建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，需要一流的城市建设和管理支持。

在世界超级大城市中，东京是城市管理最好的城市之一。它的安全、有序、整洁、方便和繁荣一直受到称赞。东京和上海在中心城区面积、中心城区人口、城市化率等指标上处于同一水平。，并且具有很强的可比性。去年，上海专门组织了一个研究小组，在东京交流、研究和体验城市管理精细化的具体成果和做法，并举行了“上海-东京管理精细化研讨会”

从今天起，《解放日报·上官新闻》将推出“东京城市建设与管理的启示”系列报道，聚焦东京在城市建设、运营与管理方面的突出举措，采访相关专家，为上海探索特大城市治理、提升城市管理能力提供建议。

舒适步道、清新绿地……这些容易被人们忽视的公共空间，是提高城市生活质量和留住人才的关键因素。在上海这样的大城市，建筑用地也面临着“天花板”。如何增加公共空间的数量，提高城市的质量和布局一直是一个热门话题。

但是在土地资源更加稀缺的东京，公共空间随处可见高层建筑下面是宽敞舒适的走道和绿地。数据显示，占据上海不到三分之一面积的东京，拥有超过190万平方米的公共空间，相当于41个“东京穹顶”“东京穹顶”可以容纳55000名观众“挤出”公共空间的秘密是什么？

< p >东京站

新旧建筑对比

高密度开发不仅建造新建筑

高密度发展是东京城市布局的特点，但这并不意味着只建造新的建筑。20世纪90年代初，东京的房地产泡沫破裂，土地价格大幅下跌。进入后泡沫经济时代后，日本经历了许多核心城市模式规划和城市更新，允许土地不断增值。首先是激活库存空间

在日本最传统的商业区东京火车站周围，曾经有许多低矮的老房子。参与东京都站区域改造的日本建筑设计公司副总裁钟表示，恢复东京都站活力的主要途径之一是改造旧建筑，采取独特的官民合作方式。

东京站大楼是日本轨道交通枢纽站的象征。它在战争中被毁，由于缺乏资金，东京政府无法完成所有的修复工作。通过政府与人民的合作，政府引进民营企业共同开发，将站房以上的闲置建筑面积比例出售给周边项目，以获得改造资金。

东京站花了14年时间进行升级改造。在此期间，周边地区发生了巨大的变化。一方面，参与改造的私营开发公司开展了一系列车站配套开发，以收回初始投资成本，包括周边企业、办公楼、住宅楼等多种形式。，并千方百计提高区域质量。与此同时，车站出售的建筑面积比例得到充分利用，车站周围涌现出许多办公楼，逐渐形成日本大部分金融公司总部集中的产业集聚区。

< p >许多企业

聚集在东京车站附近

但是，东京站的区域改造非常注重当地条件——它没有保留所有的旧建筑。例如，在东京站附近有一座旧的车站建筑，它不仅挡住了视线和从海上吹来的凉风，而且在车站前面还有一个狭窄而不方便的空间。经过多次评估，这座建筑最终被拆除了。拆除后，原址将改建为以步行为主的公共设施，两侧将建高层商业建筑。

在城市更新过程中，东京站周边环境日益繁荣。在夜间卫星图像上，它是东京最亮的区域，非常受欢迎，也非常经济。最先进的商业中心，最时尚的年轻人都聚集在这里。

建设更多新公共空间

政府用公共空间来填充城市是不够的。在东京，许多全新的公共空间是由开发商“自愿”建造的

多亏了东京政府的指导2002年，东京制定了城市再生特区制度。核心问题之一是确定公共贡献和放松管制之间的关系，并鼓励开发商建造公共空间。

根据规定，开发商在开发新建筑时，如果通过规划设计，将道路、人行道、地铁等连接设施与艺术、医疗、文化、教育等生活服务设施结合起来，就可以进行综合建设。作为回报，他们可以获得建筑面积比奖，建造更高更大的建筑。

日本最早的公共空间是三井大厦55号广场开发商为广场配备了一个舞台、一个咖啡座和一个绿色景观……广场逐渐成为最受欢迎的空间。为此，开发商获得了相应的建筑面积比奖，并建造了当时日本最高的建筑。

考虑到操作的便利性，东京政府制定了一份非常详细的清单，以确定公众捐款的对象范围。开发商对公共空间建设所做的贡献是可以量化和计算的，最终转化为相应的容积率奖励。

此外，东京还制定了一项规定，即集约发展后的剩余土地应用作公共设施用地，从而降低建筑密度并增加活动空间。

在东京站附近，许多建筑“撤退”以腾出空间行走，空间里有许多咖啡摊。一些办公楼的一楼变成了商店，利用公共空间举行活动。

对于开发商来说，虽然所有土地的面积已经减少，但公共设施的增加反而促进了土地价值的增加。今天，东京站周围商业区的周末游客数量急剧增加，几乎达到工作日的区域数量。

< p >东京穹顶

199华居尔斯国际房地产咨询公司董事长李忠说:“私营部门计划和制定措施，政府给予优惠待遇，共同振兴。这种模式促进了东京高密度地区的空间重建。据计算，东京的公共空间已经达到190万平方米，相当于41个“东京穹顶”“如果你建造一个同样大小的空间，它不会被任何人使用，但是如果你把这个空间分散到城市的每个角落，它将提高市民的生活质量。”

需要空间

用于向上发展和向下发展。

东京地面上有许多高楼，地下空间也很发达。去年，上海住房和建设委员会组织了一个研究小组访问东京进行研究。上海市住房和建设委员会行政研究室主任徐存福表示，东京不仅实现了地下、地面和地面的一体化发展，还拥有许多人性化程度很高的公共空间。"在地下行走和在路上行走一样方便."

日本的地下空间开发与枢纽站密切相关由于土地价格越来越高，对铁路的需求越来越大，日本枢纽站的发展从地面转移到地下，在20世纪60年代达到顶峰，许多城市功能转移到地下。此外，枢纽站前的广场也成为高密度开发的重点。

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枢纽站的地下通道与周边建筑直接相连，沿途设有许多地下商场和商店，行人不会感到无聊。东京站巴中洲地下商业街是东京最大的地下商业区东京站商业区的地下室和所有建筑的地下通道都有大量的地下车站，方便白领通勤。在东京的23个区中，公共交通与步行和自行车交通的比例高达90%左右

发展

需要更多可持续管理 在

城市发展之后，仍然需要持续的和“肉粘”的管理。

从国际案例来看，各地区的管理应强调本土化的“共同治理”东京都政府依法制定了《东京福利城市治理促进协议》。其成员包括各行各业的人，包括议员、普通公民和政府行政人员，任期两年。他们负责调查和考虑福祉城市治理的基本问题，以确保公共利益最大化

的营运资金也是持续经营的关键。这可以参考英国商业促进区模式。BID地区的私人业主被迫为地区发展征收一定的税，特别关注“最后一公里”交通系统的建设，以提升整个地区的价值。

“只有‘高度相关利益’的主体才会建立共同的利益取向，共同促进财产的持续增值。”徐存福表示，在上海，根据公共步行空间周边的具体情况，可以选择条件较为成熟的区域，并可以试点实施BID模式，鼓励更多的市场参与，促进权益协调治理。对于条件相对薄弱的地区，应根据谁受益、谁负责制定差异化的收费规则。鼓励更多的社区参与公共步行空间、公共活动组织等。

东京启示:鼓励“合作治理”模式

近年来，上海通过城市更新不断创造更多的公共空间，主要由政府主导。由于翻修和维护的巨额资金，一些旧建筑被推迟了翻修时间表。然而，在东京城市的高密度发展中，政府与人民的合作始终贯穿始终。

东京不仅依靠政府的自上而下的管理，还探索制度和机制的创新，建立“协同治理”模式。在法律法规的框架内，东京政府充分发挥了公众的多元参与，减少了政府的财力和人力投入，推进了公共服务改革。具体包括:协同决策、协同实施和公共利益机制；依托信息技术，建立更加实时高效的运行维护监管机制；探索持续经营的筹资体系

“公共”和“私人”应整合并明确区分没有“肯定权利”的概念，就难以持续有效地鼓励社会主体参与发展。所谓“权利确认”就是要明确界定“公共”和“私人”的界限，制定精确明确的奖励规则，并鼓励开发商建造公共空间

城市核心区发展需要灵活的容积率政策华东建筑设计研究院院长张俊杰表示，上海的高品质发展之路可以借鉴东京的经验，制定积极有效的远东政策，支持和引导上海核心区的发展。

“日本的远东政策非常灵活”张俊杰表示，日本以创新的方式开放了城市建设的容积率，不仅采取容积率激励政策，还在具体的重要规划区域实施了特殊的容积率政策，希望以东京为首的大都市地区能够加强资源的集中，赢得新一轮的国际竞争。