陈劲松:深圳应为年轻人创造新的产权模式

9年10月10日，以“中国房地产的前世今生”为主题的论坛在谯城一号举行，深圳市房管局原局长、深圳土地一拍拍卖人廖永健、深圳房屋原总经理、深圳土地一拍揭幕人罗金星、世通董事长陈劲松参加了此次活动。在论坛上，中国土地制度改革的两位先行者回忆了第一次土地拍卖中敢于思考、敢于突破、甚至敢于“违规”的故事(1987年，他以525万元人民币在深圳赢得了第一次土地拍卖，现在只够买公寓)。陈劲松指出，要在深圳建设中国特色社会主义示范区，现有领导人需要像当年的先行者一样勇于创新，走出自己的路。他还对深圳房地产的深圳模式提出了三点建议，认为应该给年轻人留下更多的希望。

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中国住房过剩，但深圳的

论坛不多。廖永健和罗金星都谈到了深圳土地的首次拍卖。1987年第一次拍卖时，第一栋商品房的平均价格是每平方米1600元。相比之下，在今天的深圳，核心面积总是每平方米10万元。对于此次房价上涨，陈劲松认为，深圳并不是世界上唯一可以比较房地产发展的地方。在世界级的海湾地区，东京更加夸张。第二次世界大战后东京的形势非常糟糕。最初的房价只有每平方米500多元，过了很长时间才慢慢恢复。它在70年和80年间开始急剧上升。1990年以前，房价已经涨到每平方米60万元左右。

“东京的房价只用了20多年就上涨了近100倍。后来，日本的房价泡沫在1990年开始下降，现在仍是深圳的三倍。””陈劲松补充说，他比较的是同一地区同一类型的豪宅，而不是所有的均价，因此他认为，如果以东京为参照，深圳将成为整个海湾地区的龙头城市，也是未来社会主义的领先示范区。深圳将来会比东京更有竞争力，拥有更多的高科技产业和更便利的条件。这样，深圳的房价就不会出现泡沫。但是就全国而言，陈劲松认为全国的房价并不好。根本原因是结构失衡。中国有足够多的新房子。他说，中国所有新房的人口已经超过了城市化水平，也就是说，它可以容纳60%的人口。因此，目前的情况是房子太多了。增加的原因是有些地方根本不应该建，比如鹤岗。房子建得太多，房价下跌是正常的。建设更多像深圳和东莞这样的地方是非常必要的。

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是办公楼最大的问题。谈到写字楼市场，陈劲松表示，今年写字楼市场不景气，不仅深圳如此，京沪也是如此。为什么？因为我们已经把办公楼限制在了死亡的范围内，我们可以在东京的街道上随意地拍照，我们可以看到密集的霓虹灯和一栋办公楼。可能是15楼和6楼的幼儿园，20楼的餐厅，顶层的酒店和底层的迷你仓库。“东京的写字楼空置率长期以来一直低于5%，这太高了。我们的空置率如此之高，大部分是由盲目管理造成的。我们用太多的规章制度来限制办公楼的使用。例如，许多功能不能通过消防来控制。消防应该为人民服务，而不是为人民服务”陈劲松认为

“未来，以深圳和香港为首的广东、香港和澳门的海湾地区一定会超过东京和纽约。纽约核心区的住宅建筑比例肯定会超过50%，而深圳仍然太小。这是房价上涨的主要原因，不上涨就不可能保持下去。”“陈劲松说，如果深圳要成为社会主义的领先示范区，关键在于它能否突破现有的规章制度。就像当前的房价一样，整个市场不能上涨或下跌。这还能称为市场吗？”今天，改革开放的先行者都在这里，现在的管理者必须学习”陈劲松说深圳年轻人的叹息也是一种限制。在当天的论坛上，廖永健和罗金星两位嘉宾都是深圳土地制度改革的参与者和见证人。他们做了很多与当时体制相冲突的事情，但他们也促进了深圳城市的发展，从而产生了中国早期的一种房地产开发模式——深圳模式。深圳当时是全国房地产的典范。

陈劲松认为，所谓的深圳模式实际上是制度上的突破。这种创新和突破应该像深圳人的血液一样自然。前几任领导人已经发挥了很好的带头作用，应该继续忘记过去，在未来继续前进。年轻人现在对房子叹息的原因是有太多的限制。年轻人与城市没有联系，年轻人没有希望，深圳也没有希望。政府应该进行制度创新。

对于如何继续保持深圳地产的模式，他给出了三点建议:

1，深圳和林深有很大的价格差异，主要原因是交通不好，现状应该尽快改变世界银行联合会研究了东京及其周边地区东京大湾区的房价比率。它没有深圳和林深远。深圳是房价过高而林深房价过低的核心地区。主要原因是交通不便。深圳现有的11条地铁线路加起来只是东京的一小部分，高峰时间也很少。在这样的交通条件下，林深房地产有限公司和深圳的工作是不现实的，短期内深圳房价将面临压力。

2年，把租购结合起来，再向前迈进一步，租金将按月支付，为年轻人创造了一个新的产权模式。深圳应该像当年一样，在不影响现有商品房市场的情况下，在租房和购房方面取得更大的进步，给年轻人带来希望。深圳政府在保障性住房方面已经做了大量工作，应该有新的突破。

3，让建筑跟随功能，产业带动产业，形式跟随功能，突破过去

文章来源:沉闷的咖啡馆