“金、九、银、十”房地产市场调查:市场呈现整体稳定的区域分化

199年国庆期间，北京的青龙湖区域房地产项目开始打折，价格有所下降，但“稳定”仍然是房地产顾问王蒙对今年以来区域房地产市场表现最直接的感受。

“稳定”也适用于全国房地产市场的表现。数据显示，从1月到9月，北京、上海等22个热点城市共签约131.1万套住宅，同比增长2.8%

01，新房市场:“十一月”交易略好于去年同期

10年10月2日。离北京青龙湖公园不远，胡荃西路两侧，长约1.5公里，到处都是私家车。“这些都是购房者的车”王蒙解释说，由于国庆假期的到来，来看房子的人比平时多了一点。作为物业顾问，王蒙目前负责青龙湖地区的四个项目的接待工作。从他与游客的经历来看，这一地区的波动最近几个月并不大。“进入市场的集中项目很多，竞争相对激烈，但整体客流和价格相对稳定。”“

在一个项目营销大厅的主花园景观，买家熙熙攘攘销售人员表示，青龙湖地区环境良好，价格低廉，对资金不足的购房者极具吸引力。国庆期间，各种项目都推出了优惠活动，看房人数也有所增加。离这里不远，另一家知名开发商位于北京天湖会议中心的营销大厅，虽然已经接近晚上7点，但仍有看房者陆续出来。该项目的销售人员表示，国庆期间来此看房的人数比平时多，过去几个月价格和成交量相对稳定。

除青龙湖地区外，亦庄、大兴等地区的售楼处也存在类似情况。易居研究所智库中心研究主任严跃进表示，今年行业内“九金十银”质量的下降，并不是指市场交易量的下降，而是指“与此前的高增长相比，目前的增长放缓”。根据易居研究所的数据，从10月1日到7日，北京新建商品住宅的周转面积为21300平方米，比去年同期的19129平方米增长了11.35%。

从全国市场来看,“十一”黄金周楼市交易也比去年同期略有好转根据凯里的数据，从10月1日到7日，30个典型城市共售出167万平方米的新增商品房，同比略有增长3%。

199城市的营业额上升，一线城市领先，同比增长9%凯里的数据认为，北京主要受益于市场上非竞争性住房的集中，这稳步释放了刚性需求。深圳延续了此前的销售热潮。“十一”黄金周期间，新增商品住宅成交量同比大幅增长。

199个二线城市的房地产市场总体稳定，只有武汉、重庆、福州等个别城市的新房销量同比下降。大多数城市保持了稳定增长。青岛、济南和杭州都表现突出，同比增幅超过100%。苏州的崛起势头稍显不足三线、四线城市新房销量小幅增长3%，城市间市场差异明显。受基数低的影响，温州、扬州、莱芜等地的交易量明显增加，呈现出同比“翻番”的态势。在珠三角城市群中，佛山、肇庆、江门等城市的营业额同比下降40%以上。莆田、茂名、韶关、惠州等城市的新房成交量稳步上升。

业内人士认为，由于各城市在土地供应、人口流动和政策控制方面的差异，新房的数量和价格趋势也会有所不同。“成交量和价格的涨跌是正常的。总的来说，中国房地产市场处于稳定发展阶段。“

02，二手房市场:表现因地而异。整体楼市稳定

。除了新房，二手房市场最近也相对平稳。在位于北京市丰台区马家堡的一家知名房地产中介店，一位房地产顾问冉立说:“二手房交易涉及很多因素。二手房的数量每月都在波动，但总体情况相对稳定。”“冉立以其门店为例，7月和8月的交易量分别为9套和8套。九月份，由于外围房屋供应减少，交易量减少。

“二手房价格有所下降，但最终成交价格与过去相比变化不大例如，上市价格从500万元涨到490万元，但交易价格并没有降低，只是议价空间缩小了。“冉立表示，目前市场预期稳定，市场需求刚性的买家数量正在增加，上市价格过高的房子没有竞争力

克朗数据显示，9月30日至10月6日，19个重点监控城市的二手房成交面积为56.9万平方米，同比增长8.9%其中，被监测一线城市的二手房周转面积同比出现负增长。二线、三线城市二手房交易面积同比正增长。

数据显示，在“十一”黄金周期间，北京的二手房数量只有41套，比去年下降了3套诸葛房屋搜索数据研究中心的分析师郭世英认为，人们的想法正在改变。国庆节期间，越来越多的人选择旅行或回家探亲，而不是仅仅呆在北京买房，这导致了网上购票数量的下降。与此同时，今年的房地产市场调控一直保持高压态势。购房者有一种强烈的观望情绪，对入市持谨慎态度，这进一步导致“十一”黄金周期间北京二手房网上标识数量下降。回顾9月份，各城市二手房价格和成交量也有升有降，但总体趋势是稳定的。

壳牌研究院监测的25个城市的数据显示，惠州的营业额增长明显，环比增长35.92%。厦门、烟台、合肥、杭州、重庆、北京、成都和其他交易量出现萎缩，合肥环比下降30.23%。从成交价格来看，13个城市实现了环比正增长，其中惠州二手房平均成交价格最高，环比上涨5.43%。青岛二手房交易均价环比下降5.66%，是环比降幅最大的城市。北京是二手房平均交易价格最高的城市，达到每平方米59685元，比上个月下降了2.44%。

03，未来房地产市场:“不会被炒鱿鱼的房子”仍是主要基调

“每年9月和10月的房地产市场将受到业内和业外的高度关注传统上来说，这两个月是销售量的黄金时期，这在一定程度上代表了当年的市场情况。业内人士表示，由于近年来持续的调控政策，今年“金九银十”房地产市场并未出现火爆局面，但表现较为平稳。中原地产首席分析师张大伟也认为，自2009年以来，房地产市场监管对行业周期的影响远远大于购房者的自发行为此外，10月恰好是国庆节，人们观念的变化也导致了“金、九、银、十”市场的不景气。

关于今年“九金十银”的表现，严跃进表示:“从一些城市来看，9月份的交易数据较8月份略有上升，而且还在逐年增长一些媒体报道称，“金、九、银的质量很差”，或者说一些城市项目供应量的增加导致客户的存储和查询不尽人意。“

从今年开始，中国房地产市场表现更加稳定中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)的统计数据显示，今年前9个月，在22个受监控的热点城市，共有131.1万套住宅签约，比去年同期的112万套上升了2.8%。张大伟表示，今年春节后，房地产市场经历了一个“小春天”，成交量有所增加。随后，由于各种监管政策的影响，房地产市场在第三季度逐渐回归理性，整体市场保持稳定。对于房地产市场的未来表现，张大伟认为，应该根据LPR、房企的供给和融资变化等因素

根据中国人民银行的规定，从10月8日起，抵押贷款利率由“基准利率浮动”改为“以LPR为基础加分”其中，首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率；二手房贷款利率不得低于同期贷款市场利率加60个基点。

张大伟认为，抵押贷款“锚定”后，市场更加关注各地的执行情况，10月份市场暂时保持稳定。搜房网副总裁朱戈表示，目前，由于住房贷款的"锚定变化"，利率没有太大变化，即使有所提高，实际购房成本也非常有限，不会对市场预期产生重大影响。根据

Kerri数据，虽然“11”黄金周期间房地产市场数据总体良好，但市场稳定态势并未发生根本变化。从政策角度来看，即使一些城市是宽松的，政策的主要基调仍然是“住房不会被炒鱿鱼”、“房价会稳定”和“预期会稳定”。与住房相关的信贷渠道相对紧张。随着10月份开始实施的新抵押贷款利率机制，市场仍处于强烈的观望情绪。此外，近期房地产企业“降价跑量”的冲刺表现也在一定程度上推高了市场成交量。然而，这种以利润为代价的策略是不可持续的，未来市场稳定是一个高概率事件。