优先购买权被侵犯，承租人如何索赔损失？

为了稳定租赁关系，提高房屋的使用效率，承租人优先购买权已成为各国普遍确立的民事法律制度。1999年，我国《合同法》第230条正式确立了该制度2009年《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁司法解释》)第21条也规定:“出租人未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权情形的，承租人要求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。”但是，人民法院不支持确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求。“因此，当承租人的优先购买权受到侵犯时，法律赋予承租人要求损害赔偿的权利，但是对于承租人优先购买权的损害赔偿的性质和范围没有更具体的规定

朱丹律师事务所最近遇到了类似的情况。当承租人的优先购买权受到侵犯时，承租人能否根据租赁房屋的实际销售价格与市场评估价格或房价上涨收入之间的差额索赔？通过对相关案例的搜索，我们发现法院在很大程度上是酌情支持该案的。为此，请参考以下案例:

案例1:酌情支持

案例1。优先购买权是一种强制缔约权，并不一定保证出租人将所涉及的财产出售给承租人。因此，承租方不能根据相关物业的实际销售价格与市场评估价格之间的差额来计算损失。

[裁判的观点]关于如何赔偿对韦偃优先购买权的侵犯根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第二十一条，“出租人未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形，承租人要求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”但是，人民法院不支持确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求。“魏延公司有权要求鱼枷公司承担赔偿责任至于损害赔偿金额，法院认为优先购买权是一种强制缔约权。鱼枷公司侵犯了韦偃公司的优先购买权，实际上侵犯了韦偃公司与鱼枷公司之间的谈判机会。也就是说，优先购买权只是韦偃公司和鱼枷公司谈判购买涉案房地产的一个机会，但并不一定保证鱼枷公司会将涉案房地产出售给韦偃公司，因此韦偃公司不能根据涉案房地产的实际售价与市场评估价格之间的差额来计算其损失。一审法院认定鱼枷公司对韦偃公司的赔偿明显过高，依据是涉案房地产买卖合同签订之日的市场价值1106.5089万元与实际成交价格699万元(即122.5226.7万元)之差的30%。考虑到本案的实际情况，法院决定由鱼枷公司酌情赔偿韦偃公司损失10万元。

案例2:支持

2(视情况而定)。优先购买权的本质是缔约请求权。出租人应当承担相应的缔约过失责任。赔偿范围应根据合同谈判过程中各方的信任利益而不是全部履约利益来确定。

[法官意见]关于被告刘干应承担的赔偿范围和金额，本院认为根据规定，出租人未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权情形的，人民法院应当支持承租人要求出租人承担赔偿责任。现在，原告无法在同一地段以同样的价格购买同样面积的房屋。原告的损失客观存在。被告应赔偿原告因侵犯原告优先购买权而给原告造成的经济损失。对于双方约定的5000元违约金的问题，根据规定，如果双方约定的违约金低于造成的损失，双方可以请求人民法院增加违约金，增加的违约金不得超过实际损失。至于具体的赔偿金额，由于优先购买权的性质是缔约请求权，被告刘干应承担相应的缔约过失责任。补偿范围的确定是基于合同谈判过程中各方的信任利益，而不是完全履约利益。考虑到原、被告在房屋租赁合同中约定违约金为5000元，已付租金从总房价款、双方装修、房价款差额及被告出售所涉房屋的收益中扣除，本院酌情裁定被告刘干赔偿原告各种损失10万元。

第3号案件:无支持

3。优先购买权是一种选择。平等条件的限制能否实现不能等同于房地产必须出售给出租人的事实。因此，房屋的差价不能作为确定损失的标准。

[法官意见]根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，出租人在合理期限内未告知承租人出卖租赁房屋侵犯承租人优先购买权的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。根据合同法第一百一十三条第一款的规定，违约方的损失赔偿金额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方在订立合同时因违约而预见或者应当预见的损失本案中刘卫华向李红春索赔的30万元是2013年4月至7月房价上涨造成的差价损失。然而，首先，刘卫华已经获得了基于租赁合同关系的不动产优先购买权，这是一种选择权。能否实现条件不变的限制，并不等于房地产必须卖给刘卫华。因此，房地产的差价不能作为确定损失的标准。第二，住房市场价格的涨跌不受个人意愿的控制。李红春出售涉案房地产后，房价不可避免地上涨，这不属于李红春应该预见的情况。根据上述《合同法》的相关规定，房屋差价损失不属于李红春违约的赔偿范围。最后，刘卫华未能证明其购买的房屋与所涉房屋的位置和类型相同，所付房价高于李红春出售所涉房屋的价格，即刘卫华未能证明其因李红春侵犯其优先购买权而遭受实际损失。基于以上三点，本院确认刘卫华在本案中提出的30万元房屋差价损失不属于李红春侵犯优先购买权的赔偿责任范围。刘卫华要求李红春赔偿30万元损失的上诉没有得到法院的支持。由于李红春没有承担30万元的赔偿责任，因此，张君如也没有承担连带赔偿责任。法院

:广东省深圳市中级人民法院第

号案件:(2013)沈重发房综字第2631号

[朱丹评注]

1，承租人的优先购买权损害赔偿为缔约过失损害赔偿

优先购买权是指承租人根据法律规定或协议享有的权利，以及出卖人出售租赁房屋时在同等条件下与出租人订立合同的权利，而不是向出租人保证购买转让房屋的权利。根据法律的有关规定，当承租人的优先购买权受到侵害时，承租人有权要求损害赔偿，但有关规定并未明确损害赔偿的性质。在实践中，大致有以下三种观点:

(1)侵权责任理论-《房屋租赁司法解释》第21条赋予承租人在优先购买权受到侵害时向出租人主张赔偿责任的权利，属于侵权责任(参见江苏省南京市中级人民法院(2018)苏01 4245)

(2)缔约过失责任——优先购买权是一种强制缔约权。出租人侵犯承租人的优先购买权实际上侵犯了双方的谈判机会。该行为发生在缔约阶段，应对缔约过失负责。(见上述案例1和2)

(3)违约责任理论——出租人违反《合同法》第230条规定的法律义务，在未通知承租人的情况下将租赁房屋出售给他人。出租人的通知义务是源于租赁合同的附带义务。出租人违反法定附随义务是违约行为，应当承担相应的违约责任。(详见引用案例3)

以上三种观点，我们更倾向于缔约过失责任理论首先，从立法初衷出发，在《最高人民法院第一民事审判庭庭长答记者问》一文中，第一民事审判庭庭长回答说:“房屋租赁的司法解释遵循了法律规定的精神，从本质上减少了承租人优先购买权的债权。“因此，承租人的优先购买权属于强制缔约权的范畴，是一种债权如果适用侵权责任理论，则意味着出租人侵犯了承租人的债权，而侵犯债权的主体需要是债务以外的第三人，但出租人是债务本身的相对人，而不是第三人，因此侵权责任理论在逻辑上存在一定的矛盾。其次，承租人优先购买权的侵害发生在缔约阶段，承租人与出租人之间的关系尚未确立。因此，适用违约损害赔偿责任是不合适的。最后，出租人未能履行通知义务导致承租人错失订立合同和谈判的机会，侵犯了承租人的信托利益。因此，让出租人承担缔约过失责任更为合理。

2，承租人优先购买权的损害赔偿范围应限于信托利益，而非预期利益，损害赔偿不应根据房屋实际售价与市场评估价格的差额或房价上涨收入计算。

如上所述，承租人的优先购买权损害赔偿由合同过失责任承担。虽然我国《合同法》第42条对合同过失做出了相关规定，但并没有明确的赔偿范围根据一般理论，缔约责任应限于信托利益，不包括预期利益。信赖利益的保护原则是在合同订立前恢复原状，包括直接损失和间接损失。直接损失的认定相对简单，通常需要装修损失、搬迁安置费用等证明。间接损失是指承租人在同等条件下失去购买租赁住房的机会，这在实践中也是一个有争议的地方。

一方面，承租人根据租赁合同关系获得租赁房屋的优先购买权，这是一种选择权。平等条件的限制能否实现并不等同于房屋一定要卖给承租人，即不完全履行的利益。因此，损失赔偿不能根据租赁房屋的实际销售价格与市场评估价格之间的差额来计算。另一方面，从建立承租人优先购买权制度的角度来看，优先购买权的建立是为了稳定租赁关系，提高房屋的使用效率，是为了维护社会秩序，而不是为了限制出卖人的所有权。如果承租人的优先购买权受到太多的保护，房价上涨等预期收入被纳入补偿范围，房屋所有人的处分权将受到很大的限制，不利于资源的优化配置和有效利用。

[朱丹概要]

综上所述，我们认为，失去承租人的谈判机会并不一定转化为经济损失，承租人也不一定享受到实际房价与市场评估价格之差或房价上涨所带来的好处。当然，我们并没有完全拒绝将房屋实际销售价格与市场评估价格之间的差额或房价上涨作为间接损失的考虑因素，但我们认为不应简单机械地接受全部金额。在一定程度上，我们可以参考房屋实际销售价格与市场评估价格之间的差额或房价上涨带来的收益，并根据相应的比例给予适当的支持。就比例而言，根据案件的具体情况和当事人的过错程度，大多数案件在10%-30%的范围内。

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