旧住宅小区物业管理的难点:服务差、不付费、不付费、服务差

垃圾随意丢弃，车辆随意停车，流动摊贩随意进出...目前，一些旧住宅区根本没有物业管理，有些管理不善。一些居民不为其房产的“劣质服务”付费，而这些房产往往以入不敷出为由敷衍了事。

在国家新一轮旧住宅区改造中，有一种弥补物业管理服务不足、完善长效管理机制的强烈呼声，并出台了越来越多的相关政策措施。

据了解，2000年以前在城镇建成的许多旧住宅区都是出售公房，由地方国有企业下属的物业公司管理。除了清洁等基本服务，几乎没有物业管理。目前，一些住宅区在完成基础设施改造后引入了物业公司。河北省邢台市桥东区交通局家属院的居民

刘小英说:“过去这里多风，多雨，泥泞不堪。”现在，物业公司成立后，路面平整干净，车辆停放整齐。最初，杂草丛生的空地被改造成停车场、健身小广场和安全巡逻队。“

此外，各地还通过专项整治，迫使部分服务质量差的企业退出。“我们已经调整并撤销了20%的能源水平低、服务差的房地产公司，奖励最好的，惩罚最差的”上海虹口区相关部门负责人表示虹口区还对所有物业服务企业及相关住宅小区进行了问卷调查，形成了164个物业服务企业满意度得分和排名。他们根据一个七色评价系统进行评分，即金牌、银牌、绿卡、蓝卡、黄卡、橙色卡和红色卡。不符合标准的物业服务企业不能领取“标准奖金”

“现在物业公司的服务态度比以前好多了。”上海虹口区渔思小区党支部书记陆格伦说，过去，两个小区的主干道上到处都是停着的汽车。经过科学改造，划定了新的停车线，集中增加了30多个停车位，缓解了居民停车难的问题。「在改善服务水平后，两个社区物业管理委员会同意将物业管理费提高20%至30%”

此外，针对旧住宅区“无管理”和“无管理”的现象，一些地方政府实行了配套制度南京市栖霞区已在该区全部九条街道设立了物业管理公司，托管了153个老小区和59个保障性住房小区，覆盖了该区70%的住宅小区。一项由

名记者进行的调查发现，一些老住宅区引入物业后，在管理和运营方面仍然存在困难。例如，成立业主委员会的比例不高，物业管理费面临提价困难，征收率低。记者

在南京市采访时发现，一些装修后的居住区没有进行适当的后续管理，只实现了基本的清洁、停车、绿化、安全等无人管理。一些业内人士告诉记者，旧住宅区改造后，不到10%的物业进入市场，只有约20%的行业委员会已经成立。“没有行业委员会，大家都不统一，谁也做不了主“

随着物业服务质量要求的提高，管理成本也相应增加，提高物业管理费已成为一些旧住宅区的突出矛盾。“有些社区规模很小，甚至不到10，000平方米。许多居民对物业服务不满意，拒绝支付物业管理费，导致物业管理公司入不敷出，常年亏损。“上海一家国有物业管理公司主管全国人大

"物业管理费没有增加，这反过来影响物业服务质量，形成恶性循环。河北衡水周放物业服务有限公司总经理颜路表示，许多老住宅区居民缺乏服务付费的理念，这使得一些住宅区的物业管理工作难以为继。

"社区改造和后期维护肯定会产生额外成本。钱从哪里来是一个难题。”龙湖智能服务公司相关负责人表示

为解决旧住宅区物业管理难题，各地因地制宜，探索了一些旧住宅区物业管理模式。

-整合实现“大型物业”集中管理为了解决旧住宅小区规模过大、物业公司不愿接管的问题，河北邢台市将相邻的几个无人管理、无人清理、无人维护的旧住宅小区“整体化改造”并“打包”给物业公司，实现清洁、秩序维护、维修等资源共享。

-构建居民自治和共治平台记者在采访中发现，一些街道和乡镇基层政府通过建立社区治理平台，促进了居民在制定物业管理规划方面的自主权。例如，成都将成立社区自治组织，如成立社区联席会议，作为启动旧社区改造的前提条件，使居民能够充分协商并就社区管理模式和物业管理公司达成共识。

-政府的“支持”南京市房产局副局长童龙生表示，由于市场发展和国家相关政策不完善，一些旧住宅区的管理问题很难仅靠市场来解决，政府暂时还需要“后援”。南京市栖霞区住房和建设局物业处处长李秀东表示，公益物业公司支持后，老低收入住宅小区的物业管理费约为每月每平方米0.4元，而其他住宅小区的物业管理费一般约为每平方米1.9元。

石家庄市，为鼓励在旧住宅区引进物业管理服务，已对主城区新引进的旧住宅区物业管理实行财政补贴。第一年补贴0.3元/平方米，第二年补贴0.2元/平方米，第三年补贴0.1元/平方米，三年后退出。超过

家物业公司和部分街道领导接受采访时认为，旧住宅区的改造和维护需要投入大量资金，政府可以在短期内提供一些特殊补贴，但从长远来看，居民需要提高对物业服务价值的认识，通过合法、公开和居民协商的方式合理提高物业管理费用，并督促物业公司提高服务水平，使居民生活更加方便舒适。

/郑、李奇伟、杨少功

编辑/董伟