黄文仔、星河及其旧变

视点房地产网“我不想成为第二好的候选人，如果我们得不到一等奖，我们会走回广州。”“

2002，广州番禺人黄文仔”去北京参加考试。"当时，北京东四环的朝鲜绿板还是一片荒地。第一个北上黄文仔的项目就坐落在这里，并被命名为北京星河湾

许多房地产公司鄙视这片荒地，但黄文仔有自己的地块。

两年前，黄文仔建设的第一个项目——广州星河湾启动。滨江栈道、豪华装修、水景花园等。凭借这个颠覆传统简单设计的项目，星河湾成了热门。

黄文仔想在北京复制这种荣耀，他也成功了北京星河湾于2005年7月首次开放，当时房地产行业刚刚迎来了第一次价格控制。

在这样一个不景气的背景下，仅仅四个月的销售，北京星河湾就赢得了超过11亿元的净销售额，其结果是，即使在2005年，星河湾仍将在北京排名第二。

199豪宅专家的声誉开始广泛传播。在接下来的几年里，星河湾相继开花结果，登陆上海、太原、沈阳、成都、青岛等城市，“星河湾模式”也被模仿。

高档住宅产品讲究慢工细作，开发周期比普通项目长，不适合快速扩张和再生产。因此，在房地产规模竞争的时代，这个曾经领先和老牌的房地产企业逐渐陷入了沉默。星河湾售出220亿元，在视点指数发布的“2018年中国房地产销售额百强”中仅排名第100位。

然而，近年来，黄文仔实际上有了规模需求，并有了实现这一需求的新方法。在去年的年会上，他提出了“提高质量，保证数量增长”，其中城市更新工程是一个重要的扩张手段。

现在看来，这个蓝图，他也慢慢铺开了自

199广州240万套旧房改造工人

199开业以来，广州旧房改造市场如火如荼，签约、招标、施工频繁。时代、保利、富力等住宅企业都加入了这股浪潮。星河湾也是其中之一。

5年28日，黄浦区罗峰老村的拉钩机响了，工程车辆连连鸣笛。烟花满天，旧的改造工程正式开始。接线员是星河湾。

视点房地产新媒体获悉，罗峰旧房改造工程是广州市黄浦区建设旧农村的示范工程和典范。毗邻广州科学城，东临香雪园，西临规划中的西环路，北临广惠高速公路，南临京师山

《黄浦区政府关于罗峰古村落改造实施方案的批复》显示，罗峰古村落项目于2017年被纳入广州市城市更新项目计划。项目改造范围内规划总用地面积为79.44公顷，计算容积率为265.3万平方米。

199，其中规划安置面积总用地面积46.64公顷，计算容积率为143.2万平方米，平均净容积率约为3.55规划融资区总用地面积为32.80公顷，计算容积率为93.33万平方米，平均净容积率约为3.44根据

意见房地产新媒体，在143.2万平方米的危改安置面积中，计算住宅建筑面积95.73万平方米(不含改造费用的产权面积25.37万平方米)，公共设施10.53万平方米，集体财产36.37万平方米(不含改造费用的产权面积34.74万平方米)，文物古迹5.88万平方米同时，融资区建筑面积93.33万平方米，其中住宅建筑73.06万平方米，商业写字楼8.24万平方米，公共设施8.04万平方米，政府工业建筑3.97万平方米，文物古迹2.02万平方米。

根据《广州市人民政府关于推进城市更新和节约集约用地的实施意见》，综合考虑旧村改造因素，扣除应返还的土地出让金后，上述住宅用地融资底价为7150元/m2，商业融资底价为5805元/m2

如果将业内综合评估的3500元/平方米的建筑安装成本加上财务费用和税费，大致来说，融资区的住宅用地销售成本约为1.5亿元/平方米，商业销售成本约为1.06亿元/平方米。目前，该地区销售的住宅项目单价约为2.2亿元/平方米，商业项目单价为1.5亿元/平方米。据

199豪宅大家庭

199旧房改造项目的建设和销售成本粗略估算，星河湾在罗丰旧房改造项目的投资将达到150亿元，这将考验该旧房企业的资金链，并对产品溢价提出一定的挑战。

，关于项目的定位及其未来发展面临的挑战，认为新房地产媒体致电星河湾营销相关负责人，另一方拒绝，理由是他们将邀请媒体在几天后访问项目，然后回答问题。

一位长期观察星河湾的业内人士向舆论地产新媒体指出，罗峰村靠近罗岗香雪园，自然资源丰富，可以呼应星河湾园林产品的风格。同时，该项目离地铁6号线香雪站不远，产品将有很多优势。

事实上，从星河湾相关官员的反应来看，星河湾非常重视这个老改革项目。毕竟，旧的改革是星河湾未来发展的重要方向。

去年5月，星河湾集团副董事长兼执行总裁吴慧珍在接受媒体采访时指出，星河湾非常重视城市更新项目，“这是我当前的重要任务之一”

知情人士还向新舆论地产指出，星河湾已经在广州、深圳等地签署了多项城市更新项目，但尚未对外披露。我相信随着项目的进展，这部分土地储备将会慢慢出现。

据市场消息，星河湾的一些旧改造项目已经开始逐渐进入公众视野。去年6月初，星河湾与广州番禺新亭村村委会就旧村改造意向建立合作关系，并于7月中旬邀请村民代表实地考察项目。

此外，今年1月，广州市番禺区威廉村日开始对前期服务协议的内容以及村党支部对城市更新改造的意愿进行投票。星河湾集团最终决定协助该村对三栋旧建筑进行改造，并提供前期服务。根据

数据，番禺威廉村位于石楼镇，面积约533万平方米，约8000亩。其土地分散集中在莲花山旅游区和大富连刚公园之间。它有12个村民小组，总人口超过2900人