如何管理旧住宅物业？该代表建议推广劲松模式和社区理事会。

新京报(记者吴娇英、李玉坤、黄哲成)在正在北京举行的第十五届全国人大三次会议上，旧住宅区改造和物业管理成为许多代表的热门话题。

据北京市住房和建设委员会介绍，截至目前，经北京市确认的243个旧住宅区综合改造项目均建立了管理机制，其中210个项目计划实行专业化物业管理，改造后收取费用。

目前，《北京市物业管理条例》也已纳入立法计划。2020年，北京将提前规划实施相关规定，推进住宅专项维修资金改革，围绕物业管理关键问题，大力组织开展试点工作和专项治理。

在回答如何规范旧住宅区物业管理的问题时，许多NPC代表表示，北京5000多个旧住宅区仍存在许多物业问题，如基础设施债务大、物业收费标准低、公共维修资金严重不足等。

代表建议在旧住宅区改造中考虑商业改造，即推广“劲松模式”。实行多元协商，形成居民共同治理的“社区议会”机制；在没有物业管理委员会的情况下，可以通过设立物业管理委员会来履行相关职责。

三位市人大代表参观新北京乾隆接见室，讨论旧住宅区物业管理问题《新京报》记者吴江拍摄了

”北京的大部分旧住宅区形成于20世纪20年代至80年代。为了确保员工能够住在某个地方，政府部门、中央企业和社会企业都建造了自己的房子。20世纪80年代政府与企业分离、政府与社会组织分离后，许多企业不再愿意承担社会职能，出现了旧住宅区失控的现象。”安立娟解释道

，她说，由于年代久远，旧的住宅区有各种形式的产权，其中一些已经从原来的单位转换成有自己产权的商品房，其中一些仍然是房改房，还有一些是公租房和安置房，造成同一住宅区多个单位管理不同物业的混乱。

“有些管理单位只在大楼内提供服务，对社区公共区域的管理投入太少或没有投入。社区内没有绿地、停车场等公共事务管理机构，公共区域的管理职责不明确。””安立娟说

的物业费不透明，

没有统一标准。此外，李娟表示，由于旧住宅区改造涉及大量项目，如安装电梯和改造供水和排水设施，居民往往难以形成统一的共识。

”改造完成后，居民长期享受原产权单位或街道住宅的免费服务机制，导致参与管理意识淡薄，支付意识差，导致社区基础设施日常维护和垃圾清运等资金不足。”安立娟说，这已经导致许多房地产公司不愿意进入

还存在物业服务标准不明确、部分有物业的旧住宅区服务收费不透明的问题。

"如清洁、安全、停车管理、维护等。，应建立统一的物业服务标准北京市人大代表、石景山区八角街特岗社区居委会主任毛·认为，物业公司在提供服务前应向居民宣传服务项目，如可以承担多少物业服务、每项服务的单价等，应由居民监督。“只有这样，居民才能支付账单，并愿意接受面向市场的服务。”“

《北京市物业管理条例(草案)》也明确规定，行业委员会或物业管理委员会应当代表业主和物业单位，就服务内容、标准和收费标准、物业管理用房、合同期限、违约责任等达成协议。

公共维修基金缺失，运行不制度化。此外，大部分住宅区还存在公共维修基金不足、缺乏制度化运作等问题。

“国家房改政策的实施导致了不同类型的房屋，导致了不同的物业管理收费标准，公共维修资金的提取标准不一致，部分出租房和空置房屋缺乏公共维修资金。”安李娟表示，这导致了未能有效解决社区日常设施维护等问题，在一定程度上导致了日常管理问题频发。北京市人大代表、北京和君律师事务所主任肖伟认为，公共维修基金的运作不透明，没有在全市范围内制度化。“立法应明确规定申请程序、使用范围、由谁支付以及如何监督公益基金“

《北京市物业管理条例(草案)》明确规定设立专项维修资金，用于保修期满后公共区域、部件或设施设备的维修、更新和更新专项维修资金余额不足初始筹集金额30%的，业主委员会或物业管理委员会应当及时通知并督促业主按照当时适用的标准补充专项维修资金

对于一些没有公共维修基金的社区，肖伟表示，他们可以考虑采用公共预算的方法来解决这个问题。“简而言之，一个生活社区不能没有日常维护和后续保障，否则将陷入无序状态，甚至有许多安全隐患。”“

建议1

旧住宅区应在试点项目中商业化。

"住房正在老化，必须建立持续的资金注入机制。”肖伟建议，旧住宅区需要有资金进入才能正常运营，加上政府补贴支持，并通过一定的方式逐步进行商业改造

毛认为，将社会力量引入朝阳区劲松北社区的“劲松模式”探索和推进旧居住区的综合整治和有机更新是值得借鉴的，“这应该是未来旧居住区改造的一种趋势”“

2年8月，019朝阳区劲松北社区示范区改造完成。该社区将劲松1区和2区作为试点项目。社会组织投资了翻新工程。通过后续物业管理、服务用户费、政府补贴和商业费用等多种渠道，社区形成了社会组织介入旧城改造的吸引力，共同探索社区的长期管理。

据报道，劲松北社区通过提前家访、召开座谈会等方式对居民需求进行了深入了解。为了解决居民最迫切的改善需求，政府制定了“对症下药”的改造计划，并对闲置的储物空间进行了改造。社区食堂、保健服务站、漂亮的客厅和自行车棚等便利设施已经推出。

"这种模式强调转型初期的投资。政府可以给予一些补贴，将其与吸引的社会资本结合起来，共同投资于社区改造。在后期，它将通过服务和运作循环，形成一个良性循环。”毛对静雅说

此前，北京市住房和建设委员会主任王飞表示，今后有关部门将在政策上支持社会资本进入旧住宅区，使社会机构的运行着眼于群众的实际需求，与居民的日常消费相结合。

建议在2

行业委员会缺席时成立物业管理委员会。“房子长期失修是正常的，但住宅物业能否存活取决于是否有后续的维修或更新。”在任何情况下，住宅区内的物业都不应空置。肖伟认为，产权、组织制度、主体与雇佣财产的关系、权利和义务等。应通过立法予以明确，形成一套运行机制。

在《北京市物业管理条例(草案)》中，业主如何成立业主大会，选举产生业主委员会，并首次明确，街道办事处、乡镇人民政府可以组织物业管理区域内的业主和有关单位成立物业管理委员会

”行业委员会的成立、运行及其与物业的关系，多年来在该领域引发了诸多争议和纠纷。这需要通过立法加以明确，居民的自主能力可以通过业主委员会等方式形成。”肖伟表示，在《物业管理条例》颁布后，住宅物业运营的基本机构、权利和义务将在立法层面确定，形成良性运行。

肖伟建议，当一些旧住宅物业失去控制，不能成立物业管理委员会时，政府应承担一些组织职能。例如，街道办事处或乡镇人民政府应负责成立物业管理委员会，并组织业主共同决定物业管理事宜。“住宅区公共区域的产权归业主共有，不得由他人占有。如何使用应由业主委员会共同决定。在没有行业委员会的情况下，政府可以建立一个制度体系来运行它。”

建议3

组成“社区议会”机制，供居民共同治理。

今年政府工作报告提出建立和完善居委会、行业委员会和社区党组织领导下的物业服务企业共同参与的议事、沟通和协同治理机制，将物业服务管理纳入社区治理体系。同时，完善群众参与机制，运行社区议会等平台，鼓励更多居民参与社区事务。

安认为，对于一些多产权的旧住宅区，应形成居委会、行业委员会和产权单位在社区党建的领导下共同协商的工作机制，定期收集和反映住宅区居民的意见和建议，形成良性互动。毛，，

，说石景山区一些社区建立的“老街坊会议大厅”是老解放为解决社区治理提供建议和智慧的一个出口，也是政府听取人民意见的一个地方。

“旧住宅区或部分物业服务项目的改造和更新都是自下而上的。最应该吸收的是居民的意愿。最终的社区决策应通过居民的共同讨论形成。例如，旧住宅区的更新将是“菜单式的”。在可以选择的菜单项中，居民应该充分尊重居民的愿望，他们想改变什么，他们缺少什么，他们需要填充什么。毛说，只有在尊重居民意愿的基础上，改造才能顺利进行，改造成果才能受到欢迎。

“例如，以前我们社区存在缺乏绿化的问题。后来，我们计划实施一个社区花园改造项目。如何规划和设计这个小花园首先充分征求了我们老街坊的意见，同时邀请专业的规划师来进行规划。改造后的效果特别好，后期居民也非常积极地采用绿地。”毛建议，通过推广这种居民协商机制，将更有利于在旧住宅区改造中形成长效的物业管理机制。

新京报记者吴娇英、李玉坤、黄哲成

合作记者吴江

编辑范亦静校对李丽君