144平方米免增值税的“自由豪宅”

9年11月11日清晨，“奢侈品税”，一种不存在的税种，开始席卷深圳的朋友圈豪宅税将调整，144平方米以下免增值税的消息迅速传开。随后，深圳市住房和建设局向媒体证实了这一消息，称深圳已将普通商品房标准调整为容积率1.0以上、建筑面积144平方米以下深圳市税务局表示，豪宅标准的调整不涉及税收政策的变化。对于征收增值税的豪宅，税率将保持不变。到目前为止，在深圳的房地产交易中，“总价”参与了普通房和非普通房的划分，从而结束了差别税收政策的时代。深圳已经从历史舞台上退出了过去四年没有调整过的普通住房价格标准。

现象:奢侈品税不仅仅是为豪宅支付的。豪宅的官方名称是“非普通住宅”，与“普通住宅”的概念相对应太平洋世纪新荣房地产律师团队首席律师张懋镕刚刚向媒体介绍了“奢侈品税”调整的消息。

此前，深圳市普通住房标准源自2015年发布的《深圳市关于享受普通住房价格优惠政策的工作意见的通知》通知指出，深圳市第十区的普通住房必须满足三个条件:容积率、建筑面积和总价。

罗湖超过390万元，福田超过470万元，南山超过490万元，盐田超过330万元，宝安超过360万元，龙华超过320万元，龙岗超过280万元，光明超过250万元，平山超过200万元，大鹏超过230万元。同时，满足住宅小区容积率大于1.0的要求，两类住房，即建筑面积为120平方米或144平方米的住房为“非普通住房”，不能享受普通住房的税收优惠。

但是，在上述《价格标准》公布后的四年里，深圳普通住宅和豪华住宅的标准划分并没有随着房地产的波动而再次调整。

深圳市住房和建设局在回应媒体时表示，随着房地产市场的变化，普通商品房的标准越来越不符合居民的合理住房需求。目前，市场上大量的中小住房交易需要缴纳增值税，这无疑增加了普通家庭购买住房的负担。在过去的两年里，政府相关部门收到了很多来自群众的反应，要求调整普通商品房的标准，以确保他们只需要购买一套房子。经过充分研究，我市普通商品房标准的调整将有助于更多急需的家庭享受税收优惠政策，降低购买急需住房的成本，满足合理的住房需求。

根据空壳房搜索的信息，即使按照上述标准，深圳南山豪宅的最高价格——490万元——估计，该市刚刚超过一半的上市房屋的价格不到490万元，“相当于市场上一半的房屋是非普通房屋”

户:在需求500万元的住房“储蓄10万元以上”的政策调整中,“普通住房”的容积率、面积和总价由原来的三个标准改为两个标准，完全取消了“总价标准”的限制。深圳111个区的住宅只要建筑面积达到144平方米，容积率达到1.0以上，都是普通住宅。壳牌深圳研究院院长肖小平分析说，大约35%的“豪华”二手房将被“解开”

政策调整后，受影响最大的是从“豪宅”到“普通房”“松绑”后能省多少税？

根据目前深圳的二手房交易情况，除了购买价格，购房者还必须缴纳契税、个人所得税、增值税等。无论是否在“豪宅”标准之内，受影响的主要有两种税费:增值税和个人所得税

，其中普通住房和不满两年的非普通住房按1.05×5.0%的标准缴纳增值税；已建成两年的非普通住房仍需按此标准缴纳，普通住房在一起可免交增值税。

纳税，普通住宅可按1×1的标准缴纳；非普通房屋需按1.5%的标准缴纳，比普通房屋多0.5分

简单来说，对于总建筑面积小于144㎡、政策调整前后仅分为普通房和非普通房两类的房屋，税收的影响主要体现在免征增值税和个人所得税0.5个百分点。

按南山现行价格500万元计算，单位建筑面积66平方米，原价300万元。如果是非普通住宅，需要缴纳增值税和3万元的个人所得税。如果是普通住宅，只需缴纳2万英镑的个人所得税。两者的差额是105，000元。根据2015年制定的“普通住宅”标准，这10.5万元应适当计入购房成本。

官员:实施税费减免不会影响深圳房地产市场的监管。深圳房地产研究中心主任王峰在接受媒体采访时说，根据中央政府的最新政策，房地产应该从一个城市，一个政策和分类监管。自2016年以来的这轮房地产波动导致房价上涨。对于许多新购房者来说，按照过去普通住房的总价格标准，他们必须缴纳大量增值税。“这项政策最初是为了抑制投机，但也适用于第一批新收购的家庭。这是一个放之四海而皆准的政策，”王峰说。政策调整后，深圳和许多二线城市一样，将更有利于保护新购置的家庭住房，也有利于抑制投资投机。

此外，王峰强调，政策调整不会影响限购、限贷、限销、限价令等政策。上述调控政策将继续抑制购买多套大型公寓的投资投机行为。

深圳市住房和建设局也在给媒体的书面答复中强调，此次政策调整是在“房子是为了居住，不是为了投机”的立场下贯彻国家减税、减费精神，充分考虑普通家庭合理住房消费的一项措施。这并不影响深圳的房地产调控政策。自2016年以来，深圳仍严格执行限购、限贷、限售、限价令，稳定地价、房价和预期的工作仍在有序推进。此外，房地产开发的长效机制也在加快。今后，深圳将深化住房制度改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，不断完善房地产监管措施，继续抑制投机行为，促进深圳房地产市场稳定健康发展。

市场:价格已经反转，抓住机会提高价格。行业指的是有限的影响。在

减税和费用减少后，超过10万或几十万的“节省”是否意味着购房者的购买成本降低？在新政策调整的第一天，深圳市场立即听到“业主们违背了他们的提价要求”或“直接要求将减免的税费转化为购房款”

深圳中原地产董事总经理郑淑伦直言不讳地表示，减税后，签订合同但未缴税的买家是利润最大的买家。政策出台后，一些业主抓住机会提高了价格。尽管后续买家的税费较低，但房价也较高。对于

二手房交易，税费原则上由卖方支付，但在实践中，很多情况下由卖方支付，所有税费等费用由买方负责。安联地产深圳和惠州区董事总经理蒋表示:“不管谁来承担成本，业主的责任也将体现在房产的售价上。”。

观点

加速购买者进入二级市场的决定对二级市场有利

在采访中，业内更广泛认可的声音是，政策调整将刺激市场的积极性，促进二级市场的交易，并对推动房地产市场发挥作用。姜表示，此次政策调整将加快购房者进入市场的决心，尤其是那些只需购买自用的购房者，他们将是政策调整后的“最大收入群体”。中国城市经济专家

委员会副主任丁松认为，这一政策变化使大量“豪宅”再次成为“普通住宅”，从而使这些住宅真正被“封杀”交易环节的增值税。减税将促进房地产成交量的增长，尤其是二手房市场在此之后将更加活跃。二手房交易非常活跃，这可能会刺激房价，但政策对稳定经济的作用仍可显现。

建议

主管部门及时开展舆论咨询和价格监测。

深圳豪华住宅市场在不久的将来已经迎来了一个大有可为的市场。取消豪华住宅的总价格门槛，仅按面积分割“奢侈品”，会不会给深圳的豪华住宅市场“火上浇油”？郑书伦，

，说取消价格标准和只按地区划分的做法也有一些缺点。“建筑面积小于144平方米的房子被认为是普通的房子，但过去的一些建筑被赠送得非常多，实际建筑面积可能超过144平方米，而且单价很高。实际的定位可能仍然是豪宅。”

郑淑伦说，没有绝对完美的方式来定义豪普。至少新标准比以前好得多。豪华住宅问题得到了极大缓解，缓解了刚性需求带来的金融压力，促进刚性需求也是近年来政策的主要调控方向。

深圳市房地产中介协会还建议相关主管部门及时进行舆论咨询和价格监测。该协会表示，由于此前“奢侈品税”的门槛效应，一些购房者因高税收而被限制购房，但新政策的出台无疑释放了这一强劲需求。目前，市场仍处于买卖双方的深度博弈时期，卖方市场的性质并没有根本改变。在一些机构和业主的大肆宣传下，很有可能会出现业主价格的急剧逆转和市场预期的上升。这应该值得我们警惕。