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，希望你喜欢，每年7月7日都会收到很多案例，有着丰富的实战经验。我们跟着她学了很多法律知识，这对我们的生活很有帮助。她从专业角度给你建议，仅供参考。根据你自己的情况，你可以再次考虑情感因素，向某些兴趣让步并不重要。然而，我们必须做好心理准备，不要对人性期望过高。另外，不要担心她的文章太专业和不可理解。读完之后，我已经把它们翻译成了易懂的语言，并将在7月7日确认没有法律常识错误。我曾经写了一篇文章，分享了我买房的故事。为什么我的房子低于社区的交易价格？因为我们的房东卖掉了房子，买了一套新的，但是他已经付了另一套房子的首付款，所以他急于卖掉它，所以他在价格上做了一些让步。
如果他们手头没有很多钱，不能按约定时间付款，他们将不得不支付违约金。我记得很清楚，我们在晚上11点钟签了合同。第二天中午，另一个中介可以直接提价10万元成交。如果他不这么着急，我和刘先生就不能占便宜了。根据当时的预算，我们不可能买下现在的房子。然而，他们的心态也很好，毕竟卖给我们的房子的价格比他们买的时候翻了一番。
无论买卖房屋，心态都是好的，提前做好功课，不能稀里糊涂的签了合同
今天，7月7日，我与您分享了一个更换房子的案例，但是房子没有被更换，我也失去了处罚。我希望我能启发你。
文本
你好，我是7月7日。我最近在家有点忙。咨询单位每天都打电话询问重返工作岗位的问题。一些公司确实面临巨大的财务压力。上班后，他们需要优化他们的人员。除了呆在家里，心情有点不好。但是
还是没有被米姐姐放过，打电话给我商量写什么。她告诉我:“我们不能改变已经发生的事情。这听起来有点残忍，所以尽你所能吧。”“
，每个人都报告最近的情况，然后从今天开始分享
“我没有钱，怎么能换房子？”这是李杰见到我时问的第一个问题。
李洁，做清洁工作，属于外地媳妇，嫁给一个老上海人，没赶上拆迁。尽管她有房子，但她仍然过着紧张的生活。
李杰有一个四口之家，住在五楼。她的婆婆已经80多岁了。虽然她还能走路，但爬五楼已经不现实了。她的丈夫两年前又中风了，在床上半身不遂。她的女儿刚刚大学毕业去工作。基本上，全家人都靠李杰的收入生活。在上海的冬天，天气又湿又冷，她丈夫的病突然变得更严重了。李杰的生活更加艰难。
祸不单行。李杰曾经值夜班，骑着电瓶车。由于疲劳驾驶，发生了一起交通事故。虽然不是特别严重，但用一条腿走路并不特别有力。
李杰每天上下班的路程变得极其漫长。
好不容易下班，李杰决定和女儿一起去看房子，把五楼的房子改成一楼，这样可以让家人的生活更方便。
没想起来，就在这个时候，李杰看中了一楼的房子，看中了房子的房东正在卖房子，更换新房子
的价格非常合适。预计将达到300万元，这大约相当于目前的房子价值。中介预计李杰在五楼的房子价值约320万元。即使你喜欢，也不要冲动。当对方和中介看到你非常想要它时，他们会说服你。那一刻，你会觉得这所房子是最好的选择。似乎如果你错过了，你会失去很多。
事实上，情况并非如此。在目前的环境下，房价相对稳定。
李杰有点担心，多次向中介强调她是替补。她为自己五楼的房子找到了一个买家，在她买下一楼的房子之前就卖掉了。
机构向李杰保证没有问题，这完全消除了李杰的担心。
这里提醒一下，一般不要独家授权，中介服务千差万别，毕竟房子是大决定，你去逛街买衣服，也试几件，更别说房子这么贵的资产了
没过几天，中介要求李杰签两份空白的房屋销售合同
这个时候，李杰心里很是忐忑，毕竟是为了这么大的事情才换房子的在反复确认中介没有问题后，他签了字。
你发现了吗？事实上，在这个过程中，李杰的直觉非常准确。她有两个担忧，但当她被说服时，她动摇了。由于
，合同签订后，中介催李杰付了房子的定金(李杰想买一楼的房子)。李杰急忙借钱付了房子的押金。李杰的家庭生活真的不容易。房子的大部分押金是借来的。
但该房屋(李杰家五楼)的预售款尚未收到。李杰很担心。只是在找了中介后，她才知道五楼的买主没有买，没有签合同，也没有付押金。
根据合同约定，如果一楼首付款不能按时支付，代理机构将支付违约金。该机构一直向李杰保证，他们很快就会找到五楼的客户，不用担心。
他们将帮助李杰再找一个，并一再保证不影响李杰首付一楼的房款。由于
，几乎到了支付定金的时间，但仍然没有找到买家，甚至签署合同的中介也离开了公司。
李杰找到了中介的店铺，然后对方安排了另一名服务人员，但带人看了两次房子后，没有人跟踪
李杰主动提出与卖方(一楼业主)见面沟通。如果房屋付款逾期，中介拒绝。
在交付日期之后才见到一楼房屋的业主，但由于卖方也急于换房，没有直接给李杰宽限期，李杰根据合同被解除合同，并被要求支付违约金。
李杰没有办法找中介协商，甚至找中介公司的总部投诉，但是没有人出面处理。在此期间，卖方(一楼业主)起诉李杰，要求李杰支付高达30多万元的违约金。
后来，我代理了李杰的案子并进行分析。我们违反了合同。我做了很多作业，并与卖家进行了沟通。
根据我们的核实，事实上，一楼房子的主人后来把房子卖了。一楼的房子很快就找到了其他买家，这笔交易没有给房东造成任何损失。
因此，根据法律规定，法院可能需要调整依法约定的违约金数额。如果违约赔偿金太高，可能会减少。
合同法第114条第
条当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约金；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。
如果双方约定延期履行违约金，违约方在支付违约金后也应履行债务。
我也强调了李杰的困难。一楼业主(卖方)也知道李杰实际上没有支付能力，所以在听证会后，我选择了和李杰进行调解，但最终我损失了5万元。毕竟，我违反了合同。
回顾整个案例，李杰犯了什么错误:
01
错误1:以房换房的过程是错误的
。为了用房子换房子，首先要确保自己的房子可以出售，并有足够的钱来支付购房款。你不应该同时签订两份中介服务协议和两份房屋销售协议合同。
的正确流程是，首先确保签订售房合同(你想卖的房子)，收取首付款，并完成按揭审批。之后，我们将签订购房合同(我们想买的房子)，支付首付款，并支付相应的购房款。我们不能想当然地认为这房子肯定能卖。
按照正确的程序进行，即使原房屋不能出售，也不会失去购房的惩罚。
02
错误2:中介做出的承诺未得到书面履行
也相信中介的承诺。中介承诺以房换房，但分别签订了两份中介服务协议。特别是，房屋(他想出售的房屋)独家销售的中介服务协议并没有反映出他必须在支付首付款之前出售房屋(他想购买的房屋)的承诺。
，导致该机构事后被追究责任，该机构当时完全否认该承诺，最终李杰本人承担了房屋违约的损失。
买卖房屋时，基本上要靠中介，但自己也需要掌握一些常识
如果你认为有问题，你必须在合同中做出具体承诺。
03
错误3:房屋销售受阻，未能及时变更或终止购房合同
买受人(自有房屋的买受人)未能签订合同并支付定金的，应及时变更或解除与一层房屋所有人签订的合同，但李杰并未意识到问题的严重性。由于
，原房屋未售出，李杰无法按时支付购房款，给房屋所有人造成损失。
没有解决问题，直到卖方起诉并支付高额罚款。
由于延误，许多问题变得很严重。如果有问题，不要逃避，积极解决。情况不会比不解决它们更糟。如果
有以房换房的计划，正确的处理方法是:
①应该让更多的中介了解他们原来房子的真实价值，确保他们原来的房子能够顺利出售。
(2)必须先签订售房合同，售房协议中的定金条款和违约金条款必须非常明确，最好高于买受人合同中的相关规定这里卖房子是指卖自己的房子，买房子是指买自己的房子。
③买受人(自有房屋的买受人)支付定金后，可以签订购房中介服务合同，在出卖人的定金范围内支付购房定金。但是，必须明确约定，在售房资金到位或售房贷款获批后，必须签订正式的购房合同。
④委托同一中介进行房屋调换的，与中介的服务协议应明确规定中介的责任(确保房屋先售后买)及相应的违约责任。
因此，如果有任何争议，你可以把咨询律师放在前面。虽然你不能解决所有的问题，但你至少可以相当清楚地知道。一旦有问题，你也可以很好地处理它们。
买房子卖房子，普通人一辈子不会经历几次，我们应该高度重视。
我们经常做复杂的决定，因为我们不理解它们，而且太麻烦了，不能随便做。但这是正确的决定。省下来的钱可能是你一年的工资。
PS:我还特别问了77，这是哪家中介，我发现我在找中介买房，更不用说哪家了。
和我对他们的代理机构印象很好，他们买了一栋好房子并送来了锦旗。
从这个角度来看，这个行业的员工素质差异很大。事实上，我们的服务业非常依赖个人素质。有时这取决于运气。你会遇到什么样的人
希望有一天，整个行业的水平将得到培训、筛选并稳定在一个基线上。
这要求美国消费者非常高。在我们自己的工作中，我们应该专业，知道做事的标准。在做重要决定时，我们应该掌握一些常识和专业知识，多问一些，选择一个值得信赖的中介。
做事的人很容易找到自己的同类，做实际的事情，思考更多，使用更多的大脑，跟随过程，不会遭受大的损失。
