地方房地产调控“升级”履行地方政府主体责任

宸妃上海市马当路附近的一栋商品房照片/本刊

“落实市政府的主要职责”意味着调控主体由中央转向地方，调控方式由调控交易转向调控供给结构。政府的职能已经回归到住房保障

，打破了“一城一策”和“一城一策”放松监管的思维定势。

要不断规范政府作为土地和资金供给环节的行为，完善以抑制投机为主的房地产市场规则，促进房地产市场健康发展，建立长效机制。

房地产调控驯服城市的主要责任。

当前房地产市场按照调控目标发生了积极变化，抑制房价上涨的压力总体缓解。

房地产市场调控政策下一步将如何变化？个别城市政策的微调是放松管制的信号吗？正在成为市场上的热门话题

从房地产市场的政策部署和监管效果来看，监管部门正在逐步构建以“落实城市主体责任”为核心的长效监管机制。统计数据显示，2018年出台了450多项监管政策。住宅市场建设的趋势和结构、投资和销售指标发生了显著变化，政策效应日益明显。“一城一策、一城一策”的长效监管机制和市政府的主要职责已经初步形成。

“落实城市主体责任”是中国房地产市场调控模式的升级，意味着调控主体和调控模式的重大转变，意味着调控模式更加符合房地产市场发展的基本规律，调控机制更加成熟。

房地产调控“升级”

房地产市场调控是伴随着我国房地产市场的发展而来的。作为房地产调控内涵的升级,“落实市政府主要职责”有一个逐渐成熟和定型的过程。

中国是一个幅员辽阔、地区差异明显的国家。城市在经济发展、城市化发展水平、土地资源条件、人口规模和流动性、区域经济地位和影响等方面存在很大差异。不同城市的房地产市场特征有很大不同。在客观上，同一中央政府和同一主体很难用相同的目标和政策控制不同地区差别很大的房地产市场。

2，016年末，中央经济工作会议明确提出“落实地方政府的主要责任”；

2017年末，中央经济工作会议进一步明确了“中央与地方分权，实行差别调控”的思路；

2，018年末，中央经济工作会议要求“建立房地产市场健康发展的长效机制”和“落实城市政策和分类指导，巩固市政府的主要职责”。

今年4月，中央政府再次强调“实行一市一策的长效控制机制，各市各负其责，市政府负主要责任”

“落实市政府主要职责”意味着调控主体由中央转向地方，调控方式由调控交易转向调控供给结构，政府职能回归住房保障。

从监管机构的角度看，市政府根据实际情况制定政策，承担监管的主要责任，同时扩大房地产监管的主要责任和自主权。

从调控的角度看，市政府要抓紧调整住房和土地供应结构，积极探索和推进土地供应主体多元化，有针对性地增加住房和土地的有效供给，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，切实履行政府的住房保障职能

合理确定主要责任内容和界限

合理确定市政府的主要责任内容和界限要求明确区分中央和地方权力

在房地产市场的开发和调控中，中央政府在以下几个方面负有主要责任:

一是中央政府应建立全国统一的房地产市场监管体系，并承担主要监管责任监控系统主要包括优势库存及其退化周期分析、潜在房地产供给分析、需求预测分析、交易和价格趋势监测、拆迁政策对房地产市场供求的影响、地方房地产调控的主要政策、二手房市场趋势、保障性租赁住房建设、房价收入比、租售比、房地产融资等。

2是中央政府应把房地产调控的主要责任落实到地方政府，并赋予地方政府相应的财力和权力来承担领导和考核的主要责任。

3是中央政府应协调各有关部门在房地产调控中的职责和权利，并承担协调的主要责任。有必要确保中央政府所有部门履行职责，以避免出现人人都参与监管和谁不是最终责任人的情况。

市政府需要承担以下主要责任:

1是牢固树立“四个意识”，提高政治姿态，实现中央确定的房地产开发调控目标，主要体现在以下几个方面:控制房价在合理水平，建设经济适用房，租购并举，坚持“房无投机”。

2是确保房地产市场监控系统有效运行，实时掌握市场发展趋势，及时上报数据和指标，为中央政府制定和规范房地产提供依据。

3是根据当地经济社会发展水平、住房供求状况和人口变化，科学制定住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和土地供应的规模、结构和时机，引导相关资源的合理配置；

4是切实加强资金控制，严厉打击房地产企业和中介机构的违法行为，严格控制购房和土地及杠杆，大力整顿和规范房地产市场秩序以上

项措施和

项巩固主体责任巩固政府主体责任，不仅是建立和完善房地产长效调控机制的关键，也是房地产调控走向成熟和定型的标志。

1是市政府应树立的科学政绩观在发展房地产业方面，市政府是管理者，而不是“运动员”。政府应摒弃国内生产总值绩效观，建立新的绩效观和相关考核机制，不断规范政府作为土地和资金供给环节的行为，完善以投机为主线的房地产市场规则，促进房地产市场健康发展的长效机制建设。

2是坚持“住房不投机”的立场，这是检验市政府主要职责是否到位和巩固的重要标准。只有坚持“房无投机”的立场，才能从根本上遏制房地产投机的趋势，促使市政府综合运用金融、土地、财税、投资等手段遏制房地产泡沫。它不仅在宏观上控制货币，而且在微观信贷政策上支持合理的自住购买，严格限制信贷流向投机性购买投资。

3是贯彻“一市一策”的方针，因市“一城一策”和“一城一策”是强化市政府主要职责的重要内容和基本要求。首先，我们应该打破“一城一策”、“一城一策”的思维定势，放松管制。目前，社会对房地产市场调控政策的变化非常敏感。个别城市政策的微调可能被过度解读为放松管制，甚至成为热门新闻话题。要解决这些问题，首先要打破“一城一策”、“一城一策”的思维定势，放松调控，在保持政策连续性和稳定性的基础上，留出必要的政策调整空间。二是政策出台前充分沟通，政策出台后及时宣传解释，避免被社会过度解读和误读。

实施“一城一策”和“一城一策”需要三个环节:

1是中央政府确定统一调控目标和提供政策工具供地方选择；

2是市政府确定的地方具体监管目标，并根据监管目标和具体情况确定的地方监管政策；

3是建立房地产市场监测预警系统，对市区房地产市场进行实时监测和定期评估，建立监管工作的评估、考核和问责机制

4是加强市政府对房地产市场的监管目前，中国房地产已经进入差异化发展时期，“一步一个脚印”的时代已经一去不复返了。只有加强对房地产市场的监控，了解家庭背景，及时掌握房地产市场的信息变化，才能更好地因地制宜，以城为本。在加快区域一体化、放宽大城市和特大城市落户政策的背景下，城市群和都市圈的许多城市的房地产不仅需求强劲，而且城市之间的联动效应也很强，资本极易追逐。这些地区的市政府需要密切关注当地房地产市场的供求关系和库存水平，加强土地供应的微调。LW

发表在《瞭望》2019年第46期