北京万科集团土地长期租赁公寓上市

< p >在经历了一轮痛苦和洗牌之后，长期租赁公寓市场正在经历新产品变革。

配有床、沙发、书桌、洗衣机、热水器，附近配有商店、办公室、羽毛球场和小型图书馆，以满足以年轻人为核心的年轻租户的需求。同时，为了满足家庭住户和周边居民的需求，长期租赁公寓配有幼儿园，真正实现了“租售同步”和“租售同权”这将成为北京万科丰台高丽庄项目的现实。

是北京万科的第11个产品。高丽庄项目不仅在装修和配套上采用了更适合年轻人需求的产品，更重要的是在产品性质上有所突破——丰台高丽庄坡雨将以集体土地租赁的形式进入长期租赁公寓市场，颠覆了长期租赁公寓市场的运作逻辑。

近2年来，随着“房无投机”和“租售并举”政策的出台，房屋租赁市场发展如火如荼但是北京已经在这个市场测试水很长时间了。

北京于2017年发布《关于进一步加强集体土地建设租赁住房的意见》，明确集体租赁住房是农民集体所有的租赁行业，可以依法出租获取收入，不允许对外出售或以租赁方式出售。租金将根据周边房屋租赁市场的水平，鼓励签订长期房屋租赁合同，但单个租赁期限不得超过10年。与此同时，计划在2017年至2021年的五年内提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年提供约200公顷土地。

年，北京市公示的第一批集体经营性建设用地使用权被用于建设租赁住房项目。万科参与了瀛海镇集体经营性建设用地市场试点(一期)，成为北京首批参与集体土地租赁房开发的企业之一。

今年5月，国务院发布了《关于建立和完善城乡一体化发展体制、机制和政策体系的意见》，明确提出建立集体经营性建设用地入市制度。按照国家的统一安排，在符合土地空间规划、用途控制和合法征用的前提下，允许农村集体经营性建设用地进入市场，允许地方市场或异地市场调整，允许村集体在农民自愿的前提下，将闲置的宅基地和废弃的集体公益性建设用地依法转为集体经营性建设用地进入市场。

可以说，北京已经率先在全国推行城乡一体化的发展体制，特别是试图进入农村集体土地市场。

事实上，作为全国人口最多的城市，北京的房租差距一直很大。根据北京市城市管理委员会发布的数据，2018年共拆除违法建筑5985万平方米同年，北京市商品房销售面积和保障性住房销售面积合计1142万平方米。

违法建筑的拆除直接导致租赁市场供应量的减少根据壳牌研究院最近发布的数据，北京目前有800万租房人口，而租房供应只有350万，租房缺口超过400万。

在此基础上，大兴、通州、昌平、朝阳等地区已经接管了北京的主要出租人口然而，由于“绝对租赁住房短缺”和“优质租赁住房相对短缺”，两者同时发挥作用，导致近年来北京大部分地区年平均租金上涨10%。

如何满足人们的生活需求是当前亟待解决的问题。北京万科博宇高丽村将成为其中之一 新兴的 示例演示

从运营模式来看，万科参与北京集体土地租赁房长期公寓建设具有制度创新优势。万科持有49%的股份，当地村集体通过与土地所有者的村集体建立合资企业持有51%的股份。村集体提供土地，北京万科负责建设和运营，每年支付村集体收入。这种方法不仅盘活了集体土地，而且让经营者以相对较低的成本获得土地经营权，大大降低了开发成本，减轻了企业的资金压力。

具体项目:北京万科坡雨高丽庄地上建筑规模13.5万平方米。该项目由3栋建筑组成，第一批700多个房间，以30平方米为主体。这是一个超大型的复杂社区，具有办公、酒店、商务和公寓等多种功能。目前，该公寓已经封顶，预计将于明年4月开放。租金定价为每平方米3000-5000元。

为了满足不同的居住需求，第一批公寓中有80%是开放式房间，面向上班族；20%是一居室和两居室，以满足不同人群的家庭需求。“以一居室公寓为例。目前的价格是指周边住宅区的价格，低于周边同等质量的一居室公寓。租赁期也更加灵活，能够更好地满足年轻人的支付能力。“万科·坡雨·高丽·庄”项目员工介绍

同时，北京万科园高丽庄项目的定位不仅仅是一个年轻人晚上睡觉的地方，更是一个年轻人的文化社区。它旨在通过全方位的支持和多样化的社区，满足城市青年对高质量生活、文化吸收和高效社会互动的复合需求。该项目还包括万科的独立知识产权。" 云 “图书馆”，以图书馆为载体，通过看电视、看书、分享等方式，面向社区居民 联系 一个社区，形成内部活力

的知识产权也已得到相关部门的批准。同时，由于该项目是与丰台科技园管委会的合作项目，管委会将对青少年长期租赁公寓进行定点合作推荐，目标群体享受优惠租金。

一些业内人士认为，未来在集体土地上建造出租房屋和经营长期公寓是大势所趋。目前，北京的长期租赁公寓市场以新建和改造为主，其中约有4万套目前在北京运营，大部分是改造项目。 班级 项目但是，随着集体土地建设租赁住房项目的陆续上市，未来3-5年，集体土地上新建项目的市场份额将超过90%。北京市集体土地存量供应量约为320万平方米，其中130万平方米已发展成为成熟的市场化运作计划，预计可供应约3万至4万套出租房。这将在未来1-2年内大大补充北京的出租房供应。

虽然长期租赁公寓市场潜力巨大，但由于其运营时间长、回报期长、资金沉淀重等特点，投资者和租户对长期租赁公寓的未来前景感到担忧。

业内普遍认为，长期租赁公寓市场向深水区转移是实现资产证券化的必然方向，房地产投资信托基金将首当其冲。

事实上，近年来国内房地产投资信托基金的发行逐渐步入正轨。今年9月初，中国首家单个合作式长期租赁公寓仓储房地产投资信托基金(REITs)以50亿元人民币的规模发行，为长期租赁公寓行业打开融资之门找到了信心。

与此同时，央行正在正式寻找第一批公开发行的股权reits项目。 这个 该政策可以保证集体租赁住房项目的正常退出。另一方面，万科在大兴瀛海的租赁项目被规划为全国集体建设用地公开上市和流通的试点项目。 关于 15.6万平方米的出租屋属于央行的重点支持范围。目前，已提交完整的申请材料，待政策明确后，等待审批意见。

，作为国内领先住宅企业长期租赁公寓的样本，万科园已在北京正式开业11家店铺，共有2132间客房，总面积66000㎡，整体入住率超过95%此外，北京已收购6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，预计将提供2.1万多个租赁住房单元，总投资约90亿元。未来三年，北京万科计划每年新开约7000个出租房项目。

目前，在六套长期租赁公寓中，高李庄和成寿寺两个项目已正式开工，预计年底完工。它们将于明年第一至第二季度正式开业并上市。草桥、瀛海、大兴故宫和太湖的其余四个项目预计也将于今年正式开工，并将于2021年至2022年陆续开工。