年内，房地产企业发行的海外债券融资利率超过10%，超过650亿美元的红线

“如果我们能得到钱，我们仍然会选择融资。”“几天前，一位不愿透露姓名的房屋公司秘书告诉《证券日报》记者，一些房屋公司陷入了自身的财务状况和土地储备。他们无法获得低成本融资，除了结束这种融资别无选择。他们在销售方面努力回收更多的现金，使企业安全运营。

现金流是决定房地产企业生存和发展的重要因素之一今年，《证券日报》记者采访了许多典型房地产公司的高管。他们都没有密切关注自己的现金流，甚至一些高管每天都要向老板汇报销售额和还款情况。

亿韩智库在其研究报告中指出，房地产业已经从“高杠杆、高利润”的黄金时代进入“苦苦挣扎”的白银时代。销售增速逐渐放缓，调控政策不断收紧，融资成本不断上升，导致住宅企业利润空间缩小，资金压力相对较大。

的利息支出正在吞噬住宅企业的利润

据中原地产研究中心统计，自11月4日以来的20天内，国内有20家住宅企业计划或发行了超过50亿美元的融资自2019年以来，国内房地产公司已发行逾650亿美元的海外美元债券，较2018年同期增长近50%近20天来，融资成本从5%上升到12.8%，其中德信中国、凯撒、正商实业等多家房地产企业的融资利率均在10%以上

统计，今年以来，国内许多住宅公司都发行了利率超过13%的海外债券，当代地产、泰和集团、鑫源地产、景瑞控股、红阳地产都榜上有名。其中，当代房地产(中国)有限公司发行了3.5亿美元的海外债券，利率为15.5%，年初到期，期限为一年半。然而，在资本管制更加严格的背景下，本已吝啬的房地产公司不得不借入新债券来偿还旧债。

根据同策研究所的监测，今年前10个月，50家最高融资利率均在7%以上，从7.33%到15.5%不等，其中13家融资利率超过10%95%的高利率融资渠道来自公司债券，几乎全部是美元债券。其中，有许多大型和强大的住房企业。荣信中国是发行债券数量最多的国家。

”不仅是规模差异，而且住房企业的融资成本差异也很明显从全年来看，融资利率主要在6%至15%之间中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时表示，美元债务融资激增的背后是房地产企业资金链紧张和融资渠道受限。对于高杠杆率的房地产企业来说，资金压力非常大。

“在今年的融资路演中，金融机构更加关注财务报表中的债务状况、盈利能力和土地储备”“住房公司的上述秘书向《证券日报》记者透露，信托融资和海外债券融资是住房公司的重要融资渠道，融资渠道少，但成本难以降低。临近年底，一些企业将发行新债券来偿还旧债券，因此可能会出现几次大规模的高利率融资。

自房地产行业进入白银时代以来，该行业的净利润率一般保持在10%-13%，借款成本超过10%，这意味着利息支出正在吞噬利润。

住宅企业成本控制“冬天”

大型优质住宅企业在控制融资成本方面一直拥有较大的话语权，近年来一直在努力降低融资成本。

亿韩智库在其调研报告中指出，2019年上半年，住房企业融资政策调控力度空前，融资成本不断攀升，叠加销售放缓，企业面临资金紧张的困境。控制成本、提高资金利用效率成为住宅企业“过冬”的好策略在企业财务费用方面，单独核算利息费用可以更好地反映住房企业因借款而带来的财务压力。

亿韩智库统计，2019年上半年，20家样本企业平均利息支出17亿元，同比增长3.39%。利息支出与营业收入的平均比率为3.1%，比2018年同期的增长率下降了0.3个百分点这表明，尽管20家样本住房企业的利息支出有所增加，但资金利用率正在提高。

在20家样本住宅企业中，碧桂园、保利地产、中国企业、金科股份、中南建设等9家住宅企业的利息支出/营业收入比较2018年同期有所下降，反映出财务压力有所减轻

由此可见，在房地产行业增速将见顶的预期下，住宅企业的利润空间将不断被压缩，控制期内费用的重要性将更加突出。