淘宝已经清理了83项资产，信托基金正寻求将其资产上市。从事投资促进的蛇口在40多岁的时候就开始怀疑了。

借助淘宝共涉及上海、宁波、苏州、常州、南京等地83项资产的清仓，一度被誉为“招徕和保护千金”之一的招商局蛇口，开辟了一条新的融资渠道——房地产信托基金上市

经历了一系列步骤，如招商局商品房信托基金的设立及其向香港证券交易所的申请，香港证券监督管理委员会的原则批准，以及与受托人德意志信托(香港)有限公司/德意志信托(香港)有限公司签署信托契约。不到三个月，招商局蛇口基金就在为上市做紧张的准备。11月22日，招商局蛇口向公众公布了所有进展。

需要知道的是，目前在香港上市的房地产信托基金(以下简称“房地产信托基金”)只有10只。如果招商局蛇口信托基金成功上市，招商局蛇口将成为香港交易所第六家内地房地产投资信托基金

看起来前面的路很平坦。国际房地产投资管理公司的协调和垂直战略管理集团的联合创始人黄立冲对冯才勋表示了一点担忧:“与外国商业房地产相比，中国商业房地产的最大问题是，与房地产估值相比，租赁回报率相对较低。一般来说，净租金率(扣除成本后的净租金/物业估价)仅为2%-3%，这将使信托在使用杠杆时产生经营现金流。除非以低价出售，否则它在国际市场上不会有足够的吸引力。“

炼金术

房地产投资信托基金主要在亚洲的新加坡、日本和香港发行，工业/物流房地产信托基金主要集中在新加坡和日本根据自2005年以来在香港证券交易所上市的10只信托基金，9只上市信托基金的发行价低于每股6港元，而领先的房地产基金(00823.hk)的发行价仅为10.3港元。

就股票价格而言，除领先发展房地产基金、资产购买信托(00778.hk)、越秀房地产信托基金(00778.hk)和阳光房地产基金(00778.hk)截至11月25日的收盘价分别上涨682%、126%、68%和98%外，其他6只房地产投资信托基金的股票价格均有不同程度的下跌。一般意义上的REITs

可大致分为两种类型:股权型和抵押型招商局蛇口基金显然属于前者

“房地产信托的第一点是，外国投资者或国有企业应该是第一位的，这与要缴纳的税收有关，因为如果房地产信托的原有结构不合适，那么结果就是要缴纳大量的税收，而国有企业却不在乎。如果最初的结构是外国投资，他们自然会避免这些税收。“关于信托基金上市的条件，一位资产经纪人向冯才勋解释如下

，毫无疑问，有中央背书的招商局蛇口，希望通过一系列行动，打造一剂平稳现金流的“良药”。招商局蛇口已宣布，计划在今年年底至明年初期间在香港上市房地产投资信托基金，募集资金不少于5亿美元(约39亿港元)

接下来是一系列措施1月15日，肇兴蛇口房屋信托管理人与德意志信托(香港)有限公司签署信托契约，招商商品房信托基金将通过其全资子公司金宝至尊国际有限公司(以下简称“金宝”)将拟注入招商商品房信托基金的标的资产进行转让

目前，公司通过贾瑞海外全资子公司江博太平洋控股有限公司(以下简称“江博”)和江博海外子公司边疆蛇口商业控股有限公司(以下简称“边疆”)间接持有5家深圳项目公司100%的权益

对于房地产投资信托基金而言，金块股票市场是蛇口吸引投资的优势。数据显示，从2016年到2018年，招商局蛇口拥有的投资物业总出租面积从239.11万平方米增加到311.74万平方米，包括公寓、住宅、别墅、办公楼、工厂、商店和商业中心。同期租金收入从18.39亿元增加到24.92亿元，复合增长率为16.4%。整体入住率达到83%

通过一系列举措，拟注入招商局商品房信托基金的标的资产为位于深圳市南山区蛇口区的四处商业地产，即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦和一处购物中心地产，即蛇口花园城市中心。截至今年9月30日，这五项资产的评估值为65.79亿元，按照冯才勋的计算，总建筑面积为22.34万平方米。友涛城总裁薛表示:“目前写字楼市场供过于求，国内写字楼物业收入非常低，很难剥离。开发商不想自我维持，但他们不能出售，所以他们都想上市，通过低成本融资获得现金流，这就是房地产公司寻求信托基金上市的原因。"

平衡技术

现金流一直被住宅企业视为“生命线”,融资是否顺畅一直是企业生死攸关的问题。

曾经是万科和保利的第一梯队，进入“40岁”后必须正视“中年危机”

公告显示，2019年第三季度，招商局蛇口实现收入88.56亿元，同比下降30.77%。上市公司股东应占净利润仅为1.95亿元，同比下降83.21%。剔除非经常性损益后，上市公司股东净利润仅为1.77亿元，同比下降80.55%，短期贷款达到29亿元，前三季度营业收入为255.43亿元，同比下降24.39%，上市公司股东净利润为50.92亿元，同比下降38.46%。前三季度，公司的生息负债为1481.5亿元，比第二季度增长7.0%。

根据半年度报告，招商局蛇口一年以上的重要应付账款达到17.41亿元，主要分布在成都、武汉、上海、深圳和南京。

不是唯一的。招商局蛇口实际控制人招商局集团股份有限公司于今年3月4日质押10.92亿股，占其股份的23.69%，占公司总股本的13.81%。根据当日收盘价21.95元，质押股份市值约为239.59亿元。包括

，短期债务封顶，第三季度扣除的非净利润微不足道；此外，面对传统银行贷款、信托基金、债券等渠道的不断收缩，招商局蛇口的“牟阳”非常清晰，信托基金上市是“曲线救国”。

”将在短期内兑现，并将依靠运营租金支付利息，以便在出售或开发其他资金充足的物业后赎回该物业”一位资深行业官员表示

这一次基础资产全部位于深圳的大本营。如果我们推迟到深圳目前的市场环境，不难发现问题。

根据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)的数据，截至2019年第三季度，深圳甲级写字楼的总存量环比增长11.4%，至667.9万平方米。该市空置率较上月结构性上升4.3个百分点，较上年同期上升4.8个百分点，至22.4%该市月平均租金下降5.2%，同比下降10.2%，至每月每平方米208.3元。

供过于求、低租金和融资困难缩小了蛇口的利润空间，蛇口拥有大量商业地产。

是否会影响后续上市公司的市值和融资规模及估值一位行业分析师告诉冯才勋，房地产投资信托的资产和规模并不太重要，但回报率却很重要。国际市场要求房地产投资信托基金的回报率至少为4%，通常为5%-6%。从目前上市的房地产投资信托基金来看，高风险和高回报并存。

"房地产公司作为融资需求者确实有很大的需求，希望将其房地产资产证券化并收回资金。然而，香港目前的形势和国际投资形势使得香港资本和外资对投资中国房地产证券化产品兴趣不大。现在有大量的供应和少量的需求。出售房地产信托基金是一个巨大的挑战，甚至比房地产公司发行股票还要大。一位业内资深人士解释了对冯才勋的隐忧

骨刀

广州国有企业越秀也通过实施“越秀房托”上市计划，打开了资金权限之窗；中国首富王健林曾希望大连房地产信托基金在今年6月遭遇挫折后在新加坡上市，以完成中国最大商业开发商的转型。据估计，这笔交易可能使房地产投资组合价值超过10亿美元。

前辈领路，吸引蛇口投资显然会走得更有针对性。然而，无论它是否具有经营者资格，是否符合最高贷款限额，是否合理规避风险控制措施等条件，最终能否成功上市，在资本市场估值近60亿元的REITS杠杆是否会杠杆化资金并在资本市场获得青睐，仍然是招商局蛇口面临的双重困难，尤其是目前的情况是:HKEx对信托基金的贷款比例不超过45%的监管上限超越

业务的逻辑是，招商局蛇口掌舵人徐勇军一方面通过集团“进口”低价土地，使得公司现有的房地产业务具有竞争优势；另一方面，PPC模式(“原港口-中心区-后市”)是招商局蛇口追求的突破，即通过并购提升非传统房地产业务，实现公司业务多元化，优先发展港口，跟进工业园区，支持新城区发展，实现大区域整体发展。从

的业务水平来看，招商局蛇口的主要业务部门是园区开发运营、社区开发运营、邮轮产业建设运营招商局蛇口董事长徐勇军表示，2018年至2020年，招商局蛇口将把房地产收入从85%左右降至60%，园区比例将从目前的15%增至30%-40%

风财经新闻查阅其半年度报告，计算出园区开发运营占主营业务的24.02%，社区开发运营占主营业务的74.36%。

虽然深圳等华南地区是其大本营，但招商局蛇口一直偏爱港口。2017年7月底，原招商局蛇口董事长孙率团队赴山东省青岛市考察青岛市洛子和山东省烟台市，希望大力发展邮轮产业，强化华北布局。根据

半年度报告，招商局蛇口仅在山东存在，共有9个存货，包括青岛火炬公园、青岛同顺公园、青岛永福公园、青岛汇智公园、日照莱顿镇、烟台招商局西岸、青岛公园和济南永和政府。根据2019年半年度报告数据，上半年邮轮行业的建设和运营仅占主营业务的1.61%。

业务结构调整需要进一步优化。招商局蛇口工业园区采用的慢周转模式在一定程度上制约了现金回笼的速度。据半年度报告显示，一年以上的重要预收款金额高达178.6亿元。

此外，在与“钱、地、人”相关的三大因素中，2015年蛇口投资促进机构合并、房地产投资促进机构重组上市后，中国投资促进机构经历了人事剧变。副总经理、，副董事长杨，华东区总经理，深圳总经理何飞，华南区总经理，华中区总经理梁相继离职。

经常从上到下发生变化，其结构也因这些变化而经历了几年的动荡。

招商蛇口在2019年也经历了一次“手术刀”式的调整:细化总部，强势区域:总部职能“瘦身”，从16个部门整合到9个部门，将全国5个主要区域转变为9个主要区域

调整区域规划和业务结构后，2019年上半年，招商局蛇口将目光更多投向一线和二线城市。上半年新增土地储备的90%位于一线和二线城市。项目布局在广东大湾区、香港、澳门和肇庆的9个城市进行。进入香港和肇庆的住宅市场，招商局蛇口从新城控股转让的15个项目中“分得一杯羹”，并获得张家港市公司的股权

从公众意识来看，民营企业擅长于短期和快速通道模式，而国有企业则更多地从事长期项目。随着市场的快速发展，大多数依赖资源和跟不上市场变化的机会主义住房企业面临落后的风险。与瞬息万变的市场相比，即使拥有自然资本优势的国有企业，其产品能力也存在缺陷。

人常说，“四十岁而不惑”。然而，对于四十多岁的蛇口商人来说，在经历了“中年危机”和痛苦的“手术”时期后，仍有必要在实现2000亿元销售目标的道路上巩固其“不知所措”的盈利和经营能力。