土地管理法改变了房地产估价的难题

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法治周末记者肖莎

最近，随着土地管理法的修订，集体建设用地进入市场的法律障碍相对消除。显然，市场对房地产估价行业的需求将逐步增加

《土地管理法》的修订给房地产评估行业带来了许多发展机遇，如征地补偿、集体建设用地使用权的租赁和转让、集体经营性土地上房地产的转让和抵押等都需要进行评估。上海市房地产估价师协会副秘书长杨斌在法治周末对记者表示

中国房地产估价师和房地产经纪人协会(以下简称中国房地产协会)的数据显示，房地产评估机构已经发展了多年。目前，中国有5500多家房地产评估机构，63000人获得了房地产估价师资格。评估机构收入保持稳定增长，营业收入超过1亿元的机构数量从2012年的1家增加到2018年的17家，行业2018年营业收入超过200亿元

中学房管科学的杜鹃花在主题为“评估需求的演变与机构的可持续发展”的2019年中国房地产评估年会上表示，在此背景下，行业发展也存在一些问题，如评估服务的内容和质量不能满足高质量经济发展的需求，评估实践的风险不断加大，行业面临的内外部竞争日益激烈。

布谷鸟补充说,《资产评估法》明确规定了与评估专业人员法律责任相关的评估要求近年来，在住房和城乡发展学院的协助下，住房和城乡发展部处理的投诉和行政诉讼数量不断增加。地方贸易协会也是如此，特别是一些从这方面吸取经验教训的机构。因此，企业应规范管理和员工管理，特别是保存工作记录和相关信息，完善内部控制机制，规范评价程序，及时调查业务风险，加强事前、事中和事后监督。

“看不见，分不开”

房地产评估行业是一个已经存在了30多年的行业，但是普通人对这个行业的认知度并不高。

许多人在买卖二手房的过程中了解了这个行业。因为出售二手房需要先评估二手房的价值，然后再确定贷款的数额，而这项工作通常是由二手房中介去找一个合适的估价机构对二手房进行估价

河南省房地产估价师经纪人协会会长丁金利回忆说，20世纪80年代末，全国范围内开始进行房屋所有权登记发证，为房地产市场的发展和管理提供了基本依据。零星的房地产交易和法院处置开始出现，房地产估价需求在这一历史时刻出现。但估价技术简单，估价报告多为表格形式，估价机构为房地产管理部门提供相关报告。

“2000年房地产市场开始逐步繁荣，评估需求激增。””丁金利说道

深圳市房地产估价协会当值主席聂告诉记者，目前，房地产估价行业可以用六个字来形容:“看不见，分不开”“

聂举了一个例子:“大家都熟悉司法评价。如果我们不评估诉讼标的的价值，它的拍卖将如何产生？如果评价太高而无法销售，其他人会质疑评价是否太低。评价的作用很大。然而，在诉讼结束后，当双方庆祝时，我们的估价行业有什么迹象吗？不，我看不见例如，我们都知道国有资产流失的后果非常严重。我国的评估行业在国有资产保值增值中发挥着非常重要的作用。然而，当国有资产成功进入保值增值阶段时，当他们庆祝时，我们在评估行业有一席之地吗？“

在聂引用的两个例子中，评估行业为法院、政府或国有企业服务，也是传统评估行业的主要群体之一。

但是，随着整个市场的变化，估价人员可能会出现在更多的领域，估价服务的对象也将更加多元化。

布谷鸟在上述年会上表示，目前市场对估值服务的需求正在发生变化，这就产生了许多新的估值需求。例如，目前企业融资的增加带来了房地产证券化估价服务；例如，面对不良资产处置，行业服务范围逐渐从房地产抵押评估延伸到贷后抵押风险评估管理。例如，结合企业对市场研究需求的日益重视，企业需求已经从见证抵押评估扩展到个性化咨询服务评估。

集体土地相关评估标准有待完善

杨斌提醒，虽然很多业内人士都提到了土地管理法的修订给行业带来的机遇，但这部分业务在短期内可能会遇到一些困难和挑战。

“新修订的土地管理法将于明年1月1日实施。在实施的初始阶段，可能没有相关的证明文件。例如，征地补偿实施细则需要调整。这些文件的制定和颁布需要时间。新的实施细则和配套文件出台后，相关的评估工作将面临困难时期。在评估集体土地上的房地产时，需要根据集体土地和集体土地上房地产的特点制定或完善相关的技术规范和标准。”杨斌说道

专门针对集体土地评估过程中可能遇到的困难。杨斌提出了一个问题:土地管理法修订后，相关权利人的心理价格已经上升到一个非常高的水平。如果在细则出台前相关工作已经推进，评估机构会怎么做？这无疑是一个难题。

在杨斌看来，第二个难点在于评估集体土地上的房地产价值判断的难度因为集体土地的房地产市场是从无到有，有一个完善相关规则和技术标准的过程。相关企业若想在近期内开展评估业务，可能需要借助国有土地上的房地产价值进行判断。

“集体土地和国有土地上的房地产价值相同吗？我用这个问题问了很多人，假设地理条件相同，物质条件相同，房地产价值相同，你选择国有土地还是集体土地？大家都说国有土地上的房地产为什么？虽然据说相同的权利和相同的价格是相同的，但是每个人对风险的控制和不确定的控制是不同的。我们知道，国有土地使用权属于国家，集体土地使用权属于集体经济。国家的所有权是单一的产权主体，即国有。我们也有一份。我们不会说这个东西是我的，但是说到农村集体，我们就会遇到这样的问题。”杨斌补充说，有些人可能担心，如果集体建设用地投入运营，收入一开始不会好。如果我们在5年或10年后在这个项目中赚钱，叔叔和阿姨们会上门要求收入吗？

国有土地上的房地产与集体土地上的房地产有无价值差异，有什么区别，杨斌认为这是估价公司价值判断的另一个难点。因此，他呼吁尽快出台集体土地房地产估价的相关技术标准

需要防止

随着市场经济的发展，对评估行业的需求增加当然是好事。但丁金利认为，当行业为日益增长的需求欢呼时，也应该正视现实:由于房地产需求的加速变化，大多数中小机构都在努力适应当前的市场需求，同质化竞争更加激烈，有害需求被禁止但没有停止。

丁金利，有害需求是指市场对某些有害商品或服务的需求。估值市场也存在有害的估值需求，这种需求有时相当严重。例如，当抵押贷款被估价时，估价客户甚至一些金融机构需要高估服务。在为房地产交易缴税时，纳税人需要低估这项服务。房屋征收估价时，估价需要根据当事人的动机而变化。当征用只追求进步时，往往有必要高估服务。当征收严格控制征收成本时，往往有必要低估服务。被征收人选择评估机构时，需要高估服务。

“这些市场需求不仅存在，而且在一些地方还相当严重。””丁金利说道

一位不愿透露姓名的房地产估价师在周末告诉记者，房地产估价的一个特点是估价结果并不独特，估价对象和相关利益相关者更注重估价结构的数字而不是估价的质量，这就不可避免地导致了估价在工作过程中依赖于客户需求的情况。

“如果评估机构坚持实践道德，不迎合这种有害的需求，它们就不可能成为市场需求。”然而，一些评估机构已经放弃了他们的职业道德，使这种有害的需求成为市场需求。然而，一旦有了非法估价市场和不受惩罚的非法估价，具有强大技术能力的诚实守信的机构将不时地从市场上消失。估值师会怀疑和动摇自己的价值观，估值机构的经营理念也会受到影响。丁金利表示，如果评估市场存在大量的不良需求，一些信誉良好的机构会在生存压力下跟风，这是一些地方劣质硬币挤走优质硬币的现象。

因此，中国房地产估价师协会副会长兼秘书长柴强认为，房地产估价师执业中最重要的是职业道德。

责任:王硕

(责任编辑:王志强HF013)