常秀泽:要盘活闲置的农村房屋，就要保证农民的财产性收入

日前，中央农村工作领导小组办公室和农业农村部下发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《通知》针对当前农村宅基地管理相对薄弱以及一些地方存在的宅基地占用超标、非法出售宅基地、占用耕地进行住宅建设等问题，明确提出了加强农村宅基地管理的若干措施。同时，通知还明确指出，“鼓励村集体和农民充分利用闲置宅基地和闲置房屋，通过自主经营、合作经营和委托经营等方式，按照法律法规发展农家乐、民宿和乡村旅游。”“

”是盘活农村闲置房屋的好办法，这样农村闲置资源就能充分发挥社会效益，避免闲置浪费但与此同时，也要注意按照政策和文件规范的方式进行销售和租赁活动，以保护农民获得财产性收入的权益，防止农民的利益在振兴过程中受到损害，”著名经济学家、中国宏观经济研究院教授常秀泽说。

阐明现代产权概念

住房是人们的基本生活资源之一。有房就有宅基地的问题，但过去宅基地的产权不明确。常秀泽说，关于宅基地，已经有几千年的产权关系，但没有产权的概念。虽然现在有一个明确的产权概念，但仍然有人把所有权看作是产权的整体。"

所有权、资格和使用权在农村土地改革中，我国实行了宅基地三权分离，进一步明确了宅基地的产权关系基础。常秀泽说，这与现代产权的概念是一致的。在广义的产权理论中，现代产权首先是广泛的，涵盖了人类的各个层面，即环境产权和资源产权，即知识产权、管理产权、技能产权等。体现在人类身上其次，它是多功能的，除了所有权之外，还包括从所有权衍生的各种权利。这是一系列权利，而不是单一的权利。第三是四个环节包括产权的定义、分配、交易和保护。"

激活闲置宅基地，首先需要明确宅基地的产权制度，常修泽解释道，“宅基地三权分立，所有权的问题，过去是模糊的，谁的土地很复杂，但现在很明确，所有权是集体的资格权和使用权归农民所有。过去，它们只能出租，不能出售。也就是说，只有使用权可以转让。现在它们可以出售和租赁，这意味着资格权也可以转让和交易。这表明在产权交易过程中，真正的交易是资格权和使用权，所有权是不能交易的。“

深刻变化

改革开放以来，大量农民进入城市，数据显示，目前全国农村有3000万亩闲置宅基地中国社会科学院农村发展研究所发布的《中国农村发展报告(2017)》指出，全国“空心村”未利用宅基地综合整治潜力约为1.14亿亩。以北京为例。目前，北京近80%的村庄约有75，000套闲置的农舍，其中约60%是整个庭院。常秀泽说:“这是一个深刻的变化。”。“数亿农民离开农村，进入城市。他们的情况不同。他们中的一些人已经获得了城市户口，一些人已经买了房子并在城市定居。有些人没有城市户口，但他们也买房子并永久居住，有些人是流动人口。他们中的前两个基本上不住在他们家乡的房子里。家园是空的。在过去，它们不能交易，但却是空的，不能赚取任何收入。这实际上是一个双赢的策略，允许和鼓励闲置家园的重新激活。对于社会资源来说，大量闲置的资源已经被激活并能发挥其社会效应。对于进城的农民来说，他们也可以赚取可观的收入。例如，销售可以被视为资格权的货币化。以前，它是合格的，但不住在那里。它没有实际效果。现在它可以交易了，失去了资格权，但获得了财产收益。"

宅基地交易中保护农民权益

宅基地交易可以盘活闲置资源，但如何在交易中保护农民利益？常秀泽说:“有四个环节需要注意。”。"首先，资产评估应该准确."当宅基地放在那里而不出售时，没有问题。一旦售出，就存在评估问题。在过去的研究中，我们发现在一些地方确实存在着随机性强、科学评价差的现象。因此，应特别强调科学和准确的评估。事实上，在宅基地的转让中，不仅要评估房屋和土地本身的价值，还要评估资格权。由于宅基地使用权的转让意味着资格权和使用权一并转让，因此资格权问题必须予以考虑。第二，在资产交易中，价格应该合理。评估只是对资格权利的确认。它应该值多少钱然而，在市场交易中，具体价格也会受到供求、竞争等因素的影响。因此，应该根据市场经济的规律在市场中形成合理的价格。第三，交易过程应该透明，必须在交易市场进行，以防止和克服内幕交易。第四，资金应该到位，以保护农民的利益。这种担忧并非没有道理。其他领域有很多课程。例如，一个人从房主那里买了一栋房子，但没有付款。他转手把房子卖给了第三个人。第三个人付钱后，他拿着钱跑了。结果，主人一无所有。类似的问题还有很多，所以在交易中必须注意保护农民的利益，让闲置的宅基地真正成为财产性收入。"

著名经济学家、中国宏观经济研究所教授、博士生导师常秀泽著有《广义产权理论——中国多功能产权制度多领域研究》、《产权以人为本发展理论》、《创新立国战略》、《包容性改革理论——新时期中国综合改革新思维》等。

北京新闻记者周怀宗主编唐铮

校对刘保清