长沙小区业主代表对签订物业合同有疑问

长沙晚报长沙12月5日电(全媒体记者邓艳红实习生唐莉)“您好！受襄城房产的委托，我提醒您在服务期间要交纳物业费……”近日，芙蓉区东湖小区西南明苑小区的很多业主都收到了这样一条短信，催促他们交纳物业费。也有一些业主接到了自称是律师的人打来的电话，他们说他们会起诉欠钱的业主。来自

业主:未经业主大会授权签订的合同无效

西南名苑是一个500户以上的经济适用住房小区。它从2001年开始投入使用。最初，物业服务费为每平方米0.5元，这是长沙市经济适用住房小区的一般标准。

2-013年，第一届业主委员会在西南明远小区成立。2016年，第一产业委员会的任期届满，新产业委员会的成立遇到许多障碍。第二产业委员会直到2018年11月才成立。

由于没有业主委员会，在此期间，社区的许多事务由东湖社区管理。2017年12月，原行业委员会与湖南相城物业管理有限公司签订的物业服务合同到期12月27日，东湖社区与襄城物业续签物业服务合同。本合同期限自2017年12月29日起，至新的物业管理委员会成立并签订新的物业管理公司为止。物业管理费为每平方米0.8元。记者在

看到，在物业服务合同上，东湖社区党支部书记、主任王宏宇的名字，以及西南明远社区5位楼领导的代表也签了合同。

许多业主对社区签订的这份物业服务合同表示无知和不赞成。业委会第二次会议代表周表示，在合同签订前，业主大会没有经过业主“双多数”的同意(即专有部分占建筑总面积的一半以上，占业主总数的一半以上)，合同签订后没有公示，业委会直到今年3月才拿到合同其他业主表示，未经业主大会授权，小区无权签订物业服务合同，因此合同无效。

社区及物业:签订

合同时咨询了律师意见，现在，翔城物业已按照与该社区之前合同的要求，从西南明远社区撤出襄城房产项目经理袁晓军告诉记者，他们正准备通过司法渠道起诉欠款业主。

一些业主不愿意支付这笔费用，而另一些业主表示，在涨价之前，他们只支付每平方米0.5元的费用。其主要依据是物业服务合同是由社区代表社区签订的，是无效合同。

在回应业主的询问时，王宏宇表示该合同是合法的，因为当时社区内没有行业委员会，社区和物业公司在签订合同时也咨询了律师。王宏宇说，如果业主认为合同无效，他们可以起诉社区或物业公司。

记者在采访中了解到，一些业主之所以不缴纳物业管理费，是因为他们认为物业多年来没有公示社区公共收入账户，这些收入应该属于所有业主。第二，仍有一些业主认为维修基金的使用程序也有问题，因而将维修基金腾空。根据袁晓军对

指控住宅小区业主的回复，住宅小区的公共利益大约每六个月公示一次。维修基金用于社区维修和公共设施维护，程序合法。“维修资金的使用情况已经在住房和建设部门备案，业主可以查询。”

律师:社区作为签订物业合同的主体缺乏法律依据

侧重于业主与物业之间的纠纷。在社区没有行业委员会的情况下，社区是否有权代替业主和物业公司签署物业服务合约？

湖南万和联合律师事务所律师李健表示，根据《物业管理条例》第三十四条，业主委员会应当与业主大会选定的物业服务企业签订书面物业服务合同。此外，第21条还规定，在业主和业主大会选择物业服务企业之前，选择物业服务企业的建设单位应当签订书面的前期物业服务合同。

因此表明，该条例只规定业主委员会和建设单位可以签订物业服务合同，而不授权社区签订物业服务合同因此，根据无权无势的法律原则，社区作为合同主体直接签订物业服务合同缺乏法律依据。

湖南弘毅律师事务所律师谢慧明也表示，根据《中华人民共和国物权法》第76条，物业服务企业的选择和解聘应由业主共同决定。住宅物业公司应首先召开业主大会，由全体业主以集体讨论的形式或书面意见的形式决定，至少应得到专有部分占总建筑面积一半以上且占业主总数一半以上的业主的同意。如业主声明，社区未由业主共同决定，物业服务合同无效。