收入增长扣除40%的非净利润，光明地产多元化转型表现不佳

< p > < p >记者|刘

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9年10月24日据光明房地产集团有限公司上海清算所披露(600708。上海证券(以下简称“光明房地产”)计划在债券市场向机构投资者发行第四批2019年中期票据，基本发行规模为3亿元，最高发行金额为6亿元。将于2019年10月28日至29日发行

关于第四期中期票据的融资目的，披露材料显示光明房地产将用于项目开发建设、总部及子公司贷款偿还、债务融资工具及补充流动性。

住房公司面临着一个小的偿债高峰。对于上海一家老牌房地产公司光明房地产来说，发行中期票据实际上是业绩下滑的压力。

根据光明房地产半年度报告，2019年上半年，公司实现营业收入73.19亿元，同比增长13.7%净利润5.03亿元，同比下降39.71%同期新增房地产储备122.91万平方米，同比增长61.53%合同金额105.35亿元，同比下降22.51%

记者

走访了上海光明房地产的几个经济适用房项目，发现该项目正在建设中。然而，经济适用房业务部门整体毛利率相对较低，对公司整体毛利率有一定影响。

幸运的是，截至10月9日，光明房地产已从上海牛奶(集团)有限公司获得7016.13万元，经初步测算，预计2019年该上市公司将新增净利润约4800万元。

围绕公司的业绩和公司的转型发展等问题，中国商报记者通过电话致函光明房地产证券事务部。相关负责人表示，公司计划在近期披露第三季度报告。目前，这是一个敏感的窗口期，根据相关规定，暂时无法进行面试。

3亿中期票据

住房企业正面临债务偿还的小高峰,“借新还旧”已成为许多企业将采用的方法。安居客房地产研究院首席分析师张博此前在接受本报记者采访时表示，2019年国内外房地产债券还款总额相当于2018年还款总额的两倍多，企业的财务压力也在不断加大。

光明房地产2019年第四期中期票据招股说明书中，基本发行规模为3亿元，最高发行金额为6亿元，全部用于偿还发行人2020年2月22日到期的超短期融资券“光明房地产SCP002”。

上述中期票据以固定利率、集中记账归档、集中配售的方式发行，采用实名制记账。起息日为2019年10月30日，上市日为2019年10月31日主承销商为北京银行股份有限公司，联合主承销商为兴业银行股份有限公司，簿记经理为北京银行股份有限公司

一家知名证券公司的首席房地产分析师

告诉记者，中期票据作为一种整体利率较低的融资渠道，已经成为许多房地产公司追求的目标。“发行中期票据的要求相对较高，因此发行不容易。确保融资渠道畅通可以保证资金的流动性，而许多企业没有资格发行它们。“它的介绍

相关数据显示，今年上半年，光明房地产实现销售合同面积881.66万平方米，销售结转面积611.9万平方米。2018年，公司实现合同销售面积206.22万平方米，实现合同销售收入244.59亿元，实现结转销售面积156.67万平方米

上述招股说明书披露，房地产行业经历了多年的高层次经营，存量较大，这可能会在一定程度上影响光明地产的资金回报和盈利能力。自2018年以来，光明地产的刚性债务规模和高财务杠杆水平显著增加。本公司已发行4期可持续中级票，本期可持续中级票利率大幅调整，债务性质明显。总体而言，该公司的债务压力正在迅速累积，财务负担沉重。

截至今年6月底，光明房地产的计息债务总额为419.31亿元。其中，短期贷款120.42亿元，占生息债务总额的28.72%。一年内到期的长期贷款为5.51亿元，占计息债务总额的1.31%。长期贷款总额243.87亿元，占生息债务总额的58.16%。应付债券49.5亿元，占计息债务总额的11.81%。

值得一提的是，在控股股东光明食品(集团)有限公司(以下简称“光明食品集团”)这棵大树的支持下，光明地产不仅在融资方面享有多重便利，而且还获得了额外的利润来源。

9年10月9日，光明房地产董事会发出通知，光明食品集团在2015年上海海博股份有限公司重组过程中，根据向中国证监会发出的《关于资产配售中涉及不良房地产的补充承诺函》，积极履行相关义务委派其全资子公司上海牛奶(集团)有限公司转让人民币7016.13万元(含税)

记者

从采访中了解到，2015年，农业、工商房地产(集团)有限公司和上海海博股份有限公司上市重组。重组后，上海海博有限公司更名为光明房地产。在重组过程中，农工商房地产(集团)有限公司投入资产中的部分房地产的土地使用权通过划拨方式取得。如果划拨的土地在承诺期限内不能转化为出让的土地，光明集团承诺回购该房地产。关联资产共有9个交易对象，房地产用途包括办公、商业和其他用途。

全国布局压力

从公司官方网站上可以看出，光明地产用“一心为民建好房子”的口号为客户打造精致、典雅、创新的上海菜精品，但市场反应不容乐观。

据中国新闻网报道，今年7月，光明地产在成都的第一个项目光明傅蓉迎来了218个住宅单元的开业。由于只有一个人排队报名，销售办公室最终取消了彩票的选择过程，直接进入销售状态。

根据四川中原房地产研究所的数据，光明傅蓉的平均开盘价为18588 ~ 21099元/平方米，认购80套，劣化率仅为37%，远低于成都本周53%的整体劣化率。

上半年，光明地产房地产储备面积增加122.91万平方米，同比增长61.53%，上海进一步集约培育，高能力二线城市、长三角都市圈等重点城市深度培育

199年中期票据招股说明书指出，房地产开发企业始终需要确保充足的土地储备，以确保持续稳定的运营，尤其是在核心城市。土地稀缺是非常明显的。如果光明地产不能及时获得项目开发所需的土地，其生产经营将停滞不前。截至今年6月底，光明地产土地储备面积较少，主要分布在扬州、宜兴、菏泽、南宁等二、三线城市。该公司在二线和三线城市拥有大量房地产项目。受宏观经济环境的影响，一些地区将面临非一级房地产项目面临更大的入市压力的风险。

今年，光明地产建立了以上海为主战场、多元化创新转型的“1 7 5 X”整体商业模式。据该公司介绍，“1”是房地产企业的地板，为转型提供基本保障；“7”是围绕经济适用房、城中村、富农、历史城镇保护与发展、城市更新、租赁房和物流园区建设而建。“五大”是打造“商业平台、物流平台、供应链平台、服务平台、建设平台”五大关键平台；“X”是加强与主营业务的协同，构建全新的价值链体系。

在实际的征地行动中，我们可以看到改造计划正在悄然推进。今年1月4日，光明地产宣布其全资子公司在上海浦东新区林三基地“十二五”保障性住房项目中，成功获得02-01和06-01两块土地，销售面积分别为14323.3平方米和44471.2平方米，总成交价分别为1.24亿元和3.84亿元。两周后，光明地产发布了另一项公告。公司在上海浦东新区“十二五”保障性住房第三个森林基地03-01地块和05-01地块分别获得总成交价1.01亿元和2.13亿元。土地用途是安置住房。

1999年10月23日，记者发现，光明地产在上海的商品房项目基本上都是售房。在上海浦东新区东明路与林明路的交叉口，记者看到，“十二五”期间上海浦东新区社会保障住房三大森林基地02-01、05-01、06-1三个地块靠近中海御景溪岸项目南北两侧。在02-1地块的施工现场门口，施工铭牌显示施工单位为光明房地产旗下的上海盛辉房地产有限公司，总承包商为江苏天目建设集团有限公司，施工现场将于2019年3月7日开工，竣工日期为2022年3月6日。下午5点左右，建筑工地的工人已经关门离开了。从外面看，所有的建筑都还在搭建脚手架，而且已经建到了第六层。

记者沿东明路往南行驶，靠近上南路交叉口，发现05-1地块的建设单位和施工单位与02-1地块相同。不同的是，接近6点钟的时候，夜幕渐渐降临，有很多工人在施工现场进进出出，塔吊灯火通明，正在来回施工一位施工现场负责人表示，施工已经基本到达第九层，预计今年年底完工。将来，它将作为一个居住区进行安置。该地块由6栋17层住宅楼、2座发电站、2个门卫和1个垃圾房组成。再往南看，06-1地块靠近上南路。施工单位为东风集团有限公司，施工现场将于2019年3月8日开工。竣工日期为2022年10月。夜间不进行任何施工。

光明地产第四期中期票据招股说明书披露，公司最近三年的收入和首次发行的经济适用房分别为5.46亿元、42.94亿元、22.37亿元和1300万元，分别仅占总营业收入的2.64%、20.68%、10.94%和0.18%

天前，光明地产董事长兼总裁沈宏泽向投资者表示，公司正在努力将房地产业务去国有化，即房地产业务保持一定的比重，而不是逐步提高比重，并围绕重组和推进转型开展各项工作。

上述房地产分析师指出，前两年，房地产企业的多元化转型大多采取跨行业、跨领域的方式，但并不成功。今年以来，企业开始关注房地产的上下游转型。目前，房地产、商业地产和工业地产等业务增长迅速。房地产行业竞争日益激烈，企业在上海难以获得土地。光明地产希望通过经济适用房等渠道方便地获得土地，充分发挥公司的差异化优势。

半年度报告显示，2019年上半年，光明房地产实现营业收入72.92亿元，不包括主营房地产业务和物业租赁业务，多元化业务仅5.4亿元。光明地产未来转型之路仍需时间验证。