商品房买卖备案登记与预告登记的区别及法律后果

商品房登记是一种行政手段。如果买卖双方签订的商品房买卖合同没有提前登记，合同只能具有债权效力，而不能具有物权效力。如果商品房卖给一个以上的人，当然不具有排他性。但是，商品房预告登记生效后，未经预告登记的所有人同意，房地产所有权转移给第三人或者其他物权成立的，商品房预告登记不生效。

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1、什么是备案登记

备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报送县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门进行登记，是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业对符合预售条件的履行资格审查报告义务的一种行政行为

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2、什么是预告登记

预告登记是指买卖双方签订的买卖房屋的协议，为了保证将来物权的实现，并按照协议可以向登记机关申请预告登记例如，在商品房预售中，购房者可以提前登记烂尾楼，以限制开发商再次出售或抵押已售出的房屋。

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3，两者的区别

1，不同法律效力

商品房预售合同备案登记制度是一项行政制度，合同的备案登记只具有债务效力；预告登记可以“产生冻结不动产登记簿的效力”，对与债权内容相同的不动产的后续处分具有排他性效力债务是相对的，物权是绝对的，所以登记备案的商品房买卖合同当然不能妨碍执行，但预告登记可以

2、

商品房登记制度不同登记程序由开发商向行政主管部门备案，具有强制性，是单方面行为；商品房预告登记是买卖双方的行为，只有达成一致才能申请登记。这是双方的行为。备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记程序是自愿的。

3和

的注册机构也可能不同。预告登记是房屋的登记机关，商品房预售合同的登记备案可以是建设部门或房产管理部门。不同适用范围的

4和

商品房预售合同的登记备案，登记对象仅限于商品房预售合同，现有、二手房和旧房合同不在登记备案范围内。预告登记适用于所有房地产交易，不仅包括商品房销售和私人储蓄交易，还包括国有土地使用权有偿转让和房地产开发项目整体转让等。

，就商品房预告登记而言，是让预购人在预购房屋所有权初始登记后办理所有权转移登记，从而确定所购房屋的所有权。简而言之，预告登记后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人具有准物权权利人的性质因此，如果不动产未经预告登记权人同意而处分，物权效力就不会发生。

商品房预售合同登记，该登记不具有准物权的效力，因此预购人希望将来更好地实现物权，应当在合同登记后提前通知登记