抵押权的不可分割性是什么

一个城市登记机构的领导问:我们城市有一个抵押人，他用三套房子担保一个债权。抵押人清偿部分债务后，抵押人双方同意将其中一套房屋迁出抵押房产范围，现向我单位申请办理权属登记。我们对这家商业登记机构能否处理这件事有不同的意见。在咨询了我们城市的一位法律工作者后，他想:因为抵押是不可分割的，抵押的一部分在其存在期间不能从抵押的范围中移除。问:抵押贷款的不可分割性是什么？如果部分抵押财产被排除在抵押范围之外，是否可以办理抵押权变更登记？

金少达:以上情况在实际工作中经常遇到但是，《房地产登记暂行条例实施细则》和《房地产登记操作规范(试行)》都没有将抵押物本身的变化纳入变更登记的范围，容易使从业人员产生混淆。

抵押权的不可分割性”是指抵押权效力的不可分割性，它保证了债权的整体性和抵押财产的整体性......当主债权得到部分偿还时，抵押权人仍可对抵押财产的未清偿部分行使全部抵押权(《房屋登记办法解释》第165页)这表明，即使部分债权已经消灭，所有的抵押物仍处于抵押状态。因此，在部分债权消灭后，部分抵押财产能否从抵押财产范围内消灭，与抵押权的不可分割性没有冲突。这是因为要求变更的前提是要注意抵押权的不可分割性，并承认所有的抵押财产仍处于抵押状态。

国土资源部房地产登记中心编写的《房地产登记暂行条例实施细则解释》列举了抵押财产发生变化的两种情况:一是“抵押财产的自然状况发生变化”，二是“抵押财产的范围扩大或缩小，如抵押人和抵押权人同意将某些房地产排除在抵押财产范围之外”(第181页)该解释明确主张“将某些不动产排除在抵押财产范围之外”可以用于抵押权变更登记(抵押财产范围的扩大应当区别对待)唯一解释既不是行政法规，也不是规范性文件，不能作为登记机关作出登记行为的依据。

《物权法》立法的主要目的之一是“物尽其用”。有担保债权部分消灭后，抵押人和抵押人自愿将部分抵押财产移出抵押财产范围，由抵押人根据当事人意思自治原则决定。因此，当部分债务清偿后，只要抵押双方自愿，就可以申请变更抵押权，变更有担保债权的数额和抵押物的数额。因此，建议在修订《房地产登记暂行条例实施细则》时，将上述变更纳入变更登记范围。

资料来源:中国房地产，2019年11月，寻根