开发商在建工程抵押的五大法律风险

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第四十七条:依法对尚未建成或者正在建设的房屋或者其他建筑物设定抵押的，当事人已经办理抵押登记，人民法院可以认定该抵押有效。齐景之律师指出，在建工程抵押不同于一般房地产或土地使用权抵押，在建工程抵押的范围包括尚未建成的建筑物。本文的分析如下:

作者，祁敬之，陕西美乐律师事务所高级合伙人，

1。除另有约定外，在建工程的抵押物范围包括尚未建成的建筑物。

判决要点:最高人民法院在本案中指出:随着项目建设阶段的发展，在建项目抵押权的担保范围随着已完成部分或可出售部分的增加而扩大。作为一种独立的抵押权，在建工程抵押权不仅包括国有建设用地使用权，还包括在规划许可范围内已经建成和尚未建成的建筑物，但抵押合同当事人另有约定的除外。

2。在建工程的抵押权应当在工程建设时登记。在建工程的抵押权在工程竣工后未重新登记的，抵押权继续存在。

判决要点:抵押权仅因抵押权实现、抵押关系解除、抵押物灭失等法律原因而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定办理房地产抵押重新登记的，不一定导致在建工程抵押权的消灭。在这种情况下，抵押继续并具有对抗第三方的效果。

3。在建工程抵押贷款中，如果债权人将项目销售进度与还款计划联系起来，但未与担保人达成特别协议，则不能直接要求担保人承担担保责任。

判决要点:在建设项目抵押贷款中，如果债权人将项目销售进度与还款计划联系起来，但没有与保证人签订特别协议，则不能排除每个保证人在签订担保合同处理与抵押有关的房地产销售价格时都要承担担保责任而不能偿还贷款的可能性，因此债权人不能直接要求保证人承担担保责任

4。贷款银行以外的主体可能是在建项目的抵押人

最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》中在建工程抵押条款是否与上位法相抵触的批复；山东省高级人民法院:

你院高露发函三号请示收悉。经征询全国人大常委会法制委员会和住房和城乡建设部的意见，现批复如下:在建工程

2012年11月28日

5。在建工程抵押时，银行出具的信函明确表示，在抵押期间，开发商可以出售抵押房地产并办理产权手续。如果所有抵押房地产被出售，银行的抵押权将被取消

判决要点:本案为在建工程抵押案件。法院认为，银行出具的允许抵押人继续出售房屋的信函明确表示，开发商可以在抵押期间出售抵押房屋并办理产权手续。开发商根据银行出具的证明已经出售了所有抵押房屋，因此银行的抵押权已经被取消。本案二审从保护善意买受人的角度出发，不支持银行对抵押房屋收益优先受偿的请求。

综上所述，在建工程抵押的范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已建和未建的建筑物。