最高法院的一个典型案例:商品房销售违约金约定过低，二审应根据公平原则进行调整。

引言:双方签订合同时，处于支配地位的人往往权利很高，义务很低，违约责任也不平等。弱者几乎没有权利改变合同。在这种情况下，开发商处于有利地位，与买方签订的购买合同中规定的违约责任远远低于给买方造成的实际损失。一审法院认为合同明确规定了违约金，不支持买方调整违约金的要求。上诉后，二审法院根据实际情况，认定购房者因开发商违约而遭受损失，双方约定的违约金明显低于中国人民银行同期同类贷款利率，支持了购房者的请求。原告和被告于2011年12月25日签订了商品房销售合同。原告于2012年2月12日购买了抚顺市经济开发区约翰扬路568号庄园106号楼3单元7层2室，并支付了全部购房款359，212元。被告应于2012年10月31日将该房屋交付给原告。合同第九条规定，出卖人未能在合同规定的期限内将该商品房交付给买受人的，逾期超过30日，买受人有权解除合同。如果买方解除合同，卖方应在买方解除合同通知到达后30天内退还全部货款，并向买方支付累计货款的0.5%作为违约金。

由于被告未能按期向原告交付房屋，原告根据合同约定于2012年12月1日向被告提交书面通知，要求终止商品房买卖合同，退还全部购房款并支付违约金。2012年12月7日，原告向被告交付了购房合同、单身家庭证明原件及发票复印件两份，并于2013年1月6日收到被告返还的全部购房款359，212元

关于本案中有争议的商品房因开发商原因延期交付时，如果合同约定的违约金过低，买受人是否可以要求适当提高违约金计算标准， 原审法院认为，原审法院根据合同约定的违约金计算标准确定违约金金额，是因为合同中对违约金有明确约定，约定的违约金不算太低，不支持买方调整违约金的要求。

判决结果

购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准，如因开发商原因造成房屋交付延误，购房者可要求根据实际情况适当提高违约金计算标准情况是否符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约金；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。

在本案中，虽然双方签订的合同中明确规定了违约金的支付标准，但王乐妍要求提高违约金的支付标准是有法律依据的，因为王乐妍要求按低于贷款利息的存款利息计算违约金是自愿的，要求提高违约金的支付标准是有法律依据的。 二审法院对其进行了调整，因为双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期贷款利息。

判决如下:上诉人富顺乐活房地产开发有限公司自判决生效之日起10日内，向上诉人王乐妍支付违约金9219.77元及利息；有经济义务的一方逾期不履行义务的，迟延履行期间的债务利息按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍计算。

在商品房买卖合同中的典型含义，由于买受人与开发商签订的购房合同是开发商事先拟定的正式合同，买受人在确定违约责任方面基本处于弱势地位，无权变更合同条款，从而导致开发商尽可能减少其违约责任。在合同履行过程中，当开发商因自身原因未能按期履行合同时，将给购房者带来较大的经济损失，而开发商将承担较小的违约责任，导致购房者无法在损失和赔偿上达成平衡。

在这种情况下，双方签订的合同中约定的违约条款不能简单套用，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定和《中华人民共和国民法通则》中公平原则的有关规定，以更好地维护当事人的合法权益

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