疫情对房地产的冲击_北京市房地产中介行业协会：疫期租期满暂无法搬家应给予宽限期

北京市房地产中介行业协会于3月5日发布了《预防控制疫情期间预防和解决房屋租赁行业纠纷的指导意见》鉴于疫情引发的租赁履约纠纷，建议租赁中介在疫情防控期间与出租方协商租金减免和延期付款事宜。如果承租人在租赁期结束时暂时无法搬迁，中介或出租人应给予合理的宽限期。

防疫期间，租赁合同履约纠纷时有发生主要表现为:租赁中介企业未经出租人同意拖延或拒绝支付租金；在续租阶段，租赁中介企业单方面提高租金；在退租环节，暂时无法办理物业交付手续或搬家、退房；清洁、维护及其他服务纠纷；由于合同履行过程中的争议，租赁双方为了保护自己的权利，不惜冒不合理的风险，驱逐房客，聚众闹事等。

《指导意见》提出，根据有关法律法规，新皇冠肺炎疫情属突发公共卫生事件，而为保护群众健康而采取的相应的疫情防控措施可依法构成不可抗力或情况变化但在具体的房屋租赁合同关系中，应结合合同目的、影响程度、因果关系等因素综合判断不可抗力或情势变更是否适用，并根据公平原则确定各方责任。此外，如果不可抗力发生在租赁方延迟履约之后(例如，流行病发生前应付的租金尚未支付)，则不能要求豁免。

针对租赁合同履行中的争议，北京市房地产中介行业协会提出了七点建议:

1。如果出租人、承租人和租赁中介企业受到疫情影响而无法继续履行合同，出租人、承租人和租赁中介企业应及时通知对方，以减少可能的损失，并在合理的时间内提供相关证明材料

2是租赁中介企业应本着平等、自愿、诚信的原则，在防疫控制期内与出租方就租金减免、延期付款、延长空置期等问题进行协商，尽最大努力取得出租方的理解，避免单方拒交租金。

3是租赁双方应事先就租金调整等问题进行沟通，以避免因个别短期租赁续约业务的租金上涨而引起的误读和投机。

4租赁期届满，租赁双方尽量采用非接触方式进行财产交付和资金结算；承租人暂时无法搬迁和腾空房屋的，租赁中介企业或出租人应当给予合理的宽限期。

5是租赁中介企业应合理派遣房屋保洁、维修、保洁等一线服务人员。就现场服务需求、现场服务时间等问题与承租人充分沟通，并对现场作业采取保护措施。

6是租赁中介企业应认真梳理和完善客户的回复口径，加强对客户服务人员的培训，注意态度和语气，避免简单粗暴。

7是租赁双方应通过法律手段合理维护自身权益，优先通过协商解决争议。如果谈判失败，将通过诉讼和其他方式保护权利，并注意收集和保存相关证据，不要仓促行事，不要聚集人，不要使用暴力来保护权利。

北京市长安律师事务所律师赵静建议，如果房屋租赁合同一方因疫情和防控措施不能履行合同，第一步应及时通知另一方，最大限度地减少损失。第二步，按照公平、自愿、诚实信用的原则，主动减少和解决争议，优先通过协商或签订补充协议变更合同条款。如果第三步协商失败，建议承租人提前支付租金，以防止承租人因自身违约而承担不必要的违约责任，并注意固定和保留证据，必要时通过诉讼寻求救济。

中介行业协会副秘书长李说，房屋租赁业事关国计民生。理解和诚实是行业发展的基石。在这种流行病的情况下，业内各方应该共同努力度过难关。行业协会发布了预防和解决租赁纠纷的指南，希望将房屋租赁各方的理解统一到法律和政策中。