中国的地产销售市场_中国的房地产企业负债率究竟有多高？

众所周知，房地产是一个资本密集型、高杠杆的行业，因此高资产负债率已经成为常态。在目前房地产行业融资趋紧的背景下，住房企业的负债率再次引起了大家的关注。通过分析住房企业的负债率，我们可以看出哪些企业在稳步发展，哪些企业在偿还债务方面压力更大。我们可以从这方面了解住宅企业。

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的整体杠杆率约为70%，低于之前的水平。在去杠杆化和收紧房地产融资的多重效应下，房地产行业的负债率近年来一直在下降。2013年后，该行业保持了70%的平均负债率。2018年，该行业的平均负债率首次降至70%以上，至69.5%。这些数据与我们对这个行业的理解完全一致吗？有很大的不同吗？我们可以通过观察基准住房企业的负债率来帮助判断。

图1。房地产行业平均负债率

资料来源:精选

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恒大的负债规模最大，荣创的最高负债率为

让我们来看看基准房企的负债率水平，最低的是中海地产的59.52%，比2017年的57.62%上升了近2个百分点。最高的仍是融创89.67%(负债率高于2017年的最高值)，但绝对值比2017年略低不到1个百分点这样，我们才能从基准住房企业的负债率中真正了解中国房地产行业的负债水平，真正认识到房地产行业确实是一个高杠杆行业。

图2，2018年典型住宅企业负债率

数据来源:公司财务报告

仔细查看负债率在85%以上的四家住宅企业，即荣创、碧桂园、华夏幸福和绿地。前三者的高负债率是众所周知的。这三家公司都倡导狼文化，在市场竞争中异常激烈。杠杆运用非常顺畅也是正常的。当然，在过去十年中国房地产的快速发展中，高杠杆的使用也帮助他们冲破了各种障碍，一路向前，成为最畅销的房地产企业。然而，作为上海的一家国有企业，格陵兰岛(2017年为88.85%)的高负债率让人有些难以捉摸。

业内人士都知道，融创的典型风格是买中买，这曾催生了中国投资市场的“孙宏斌轮”。如果你没钱，你怎么买？我如何用自己的钱买它？它肯定在大举借债，因此名列榜首也是合理的。据说碧桂园的老板杨不喜欢听他从中国海挖来的有点书生气的财务总监。这也更容易理解，你可以比较中海和碧桂园的债务比率杨老板当然不忍心让他这么早就降低负债率。事实上，生姜仍然古老而辛辣。杠杆帮助花园成长。自2017年以来，嘉园一直是中国房地产销售的冠军当然，环境在变，杨老板也在变。现在乡村花园正在谈论高营业额。我认为这也是有意识的去杠杆化。恒大董事局主席许曾表示要将恒大的负债率下调至50%。尽管香港卖空者香橼在2017年质疑恒大地产的破产，但今天我们发现它仍远未达到50%华夏的幸福模式决定了它必须依靠借贷来发展，但正是因为高杠杆，现金流问题才在2018年肆虐，最终“白马骑士”安全地复制了一个美丽的深谷。顺便说一下，如果把平安房地产公司的股权加起来，它应该是中国最大的房地产公司。

再看看负债率在80%到85%之间的企业，主要是万科和恒大。随着万科近年来的快速扩张，负债率很好地维持在这一水平，至少低于同等级的碧桂园和融创。诚然，恒大在过去两年一直保持低调，多元化发展并不顺利。据说粮油公司已经无疾而终，恒大冰泉也应该是死路一条。

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低负债率好公司

让我们看看负债率低于80%的几家公司——保利、绿城、金地、华润、龙湖和中海作为中央企业，保利地产

规模较大，但似乎相对低调，2018年负债率为78.94%，比上年略有上升。至于绿城，债务比率已从2017年的80%以上降至78.51%，但众所周知，如今的绿城已不再是昔日的绿城。无论如何，倡导产品主义的老板宋在中国房地产史上留下了自己的一页。孙宏斌和宋卫平关于他们大哥的故事仍在房地产界流传。让我们拭目以待绿城移交给强大的中央企业后会发生什么。

已经与房地产行业沟通过，总体反映这些低负债率的公司有着良好的声誉。虽然工资不是特别高，但是员工对公司的文化有很高的认可度(比如“金地是一家好公司”就贴在金地员工的辞职信上)，这主要体现在敬业精神和人文关怀上。中海和保利是国有企业，以融资成本低而闻名。除了掌握一些独特的资源，它们也是金融技术的体现。龙湖和金地这两家公司在风格上一直相对稳定，因此在某些发展阶段已经落后。金地曾经雇佣了几万元，现在降到了10元以下，但作为一所理工学院，“金地”仍然保持着稳定的风格。龙湖的企业文化受到外界的赞誉，近年来发展相当不错。将它描述为“厚产品和薄头发”并不夸张。良好的企业文化可以让企业走得更远，所以谁笑到最后谁就是赢家。