2019市场回顾_第一太平戴维斯发布《2019年重庆房地产市场回顾与2020年展望》

今天，第一太平戴维斯发布了《2019年重庆房地产市场回顾与2020年展望》报告，从多个方面回顾和展望了重庆2019年的商业和住宅房地产:

●高品质的经济发展造就了甲级办公空间的需求，信息技术产业在城市租赁交易中名列第二，第三方办公空间在运营中被分割开来。

●零售地产市场知名品牌继续进入重庆，同期空置率下降，租金水平与去年持平。

——初级住宅供应量同比下降，稳定的需求支撑了初级住宅平均交易价格的持续上升趋势。

甲级写字楼市场

|重庆甲级写字楼市场供应量在1992-019年仍处于调整阶段，全年供应量低于预期，主要有两个原因:一是部分在建项目调整规划转向公寓、酒店等形式；第二，完成或满足交付条件的项目继续拖延进入市场，以便为大规模交易寻找机会。冉家坝中国华融现代广场T2、江北口郭进中心T6、大型石化企业天地六号楼全年入市，年供应量13.5万平方米，全市甲级办公楼总存量达到234万平方米。据记录，每年净吸纳量约为155，000平方米，导致该市甲级办公楼空置率达到31.1%，为九年来的最低水平。在租金方面，由于需求放缓，一些项目促进了住房供应以提高租金，第三方办公空间租金优惠的组合共同将租金下调了4.7%至86.3元/平方米/月，降幅逐年扩大。

金融行业的办公室租金需求仍居所有行业之首，占21.4%保险业务在年内活跃，成为金融业最大的交易来源，贡献超过30%，交易面积同比增长297%。原因主要有两个方面:一是重庆目前的保险覆盖面相对较低，城市保险业潜力巨大，保险公司正在加快在重庆的分销；第二，这一年，保险业加快对外开放，许多优惠政策受到外国保险领域的欢迎。两个因素的结合导致了保险业办公需求的增长。全年记录了中意保险、大都会人寿保险、阳光保险等中外保险案例，如结算、扩租、办公室升级等为了创造高质量的商业环境和抵御金融风险，政府全年继续规范和规范低质量小额贷款、融资担保、P2P等新型金融公司。甲级办公楼新金融企业租赁面积同比下降26.4%。在新海陆走廊建设和中新互联互通项目的支持下，物流金融、科技金融和绿色金融有望实现突破。在为长江经济带和“一带一路”的高标准建设提供融资支持的同时，将不断刺激金融企业的办公需求，同时也将有助于物流航运和跨境贸易产业的升级和发展，刺激相关企业办公需求的释放。

2019年，随着重庆智能产业的升级，人工智能、大数据和互联网领域的相关科技企业在世博会平台上继续深化在重庆的布局。重庆的数字经济取得了显著成效。信息技术产业已成为甲级写字楼市场的第二大租赁交易来源，占比16.0%，同比上升5个百分点。紫光、腾讯、东方红卫星移动通信等龙头企业对重庆全年发展更加乐观，在重庆设立总部大楼，不断吸引上下游企业聚集。由于信息技术产业中有大量中小微型企业受到政策支持的强烈影响，具有明显的产业集聚特征，办公工作大多对成本敏感，注重“带包入住”等灵活体验，因此办公需求往往被工业建筑和第三方办公空间所转移。重庆

第三方办公空间的扩张速度大幅放缓，业务分工明显。与2018年相比，当MFG、SOHO 3Q、FUNWORK、Dream Plus、储风、世奥国际等第三方办公空间大规模进入重庆时，许多项目租用面积超过8000平方米，并继续扩张。2019年，第三方扩张明显放缓，只有一小部分金曼霸和其他品牌进入重庆进行试水。目前，在该市第三方写字楼项目中，一些已经运营的分租公司整体分租率高达88.4%，运营良好的项目“很难找到一个房间”，而一些项目由于前期过度扩张和运营不佳而出现租金退款。展望未来，

预计将于2020年迎来重庆莱佛士、复星国际中心和两江数码大厦的上市。预计市场供应量将不少于250，000平方米，并将达到阶段性供应高峰。随着重庆经济基础的不断改善，高质量的经济发展将增加办公市场对办公空间的需求。重庆作为六国数字经济创新发展试验区之一，其智能发展不断取得新成果。数字经济的附加值全年增长了15%。科技企业超过16，000家。技术密集型产业的比重不断增加。创新动力将成为未来经济发展的新动力。同时，在成渝双城经济圈建设的国家战略背景下，重庆的“西进”和高新区的扩张升级将为重庆高新技术产业提供新的增长极，给办公市场需求注入新的动力，推动城市版图的不断扩张和办公市场格局的不断演变。

零售房地产市场

|重庆在1992-019年进入四个新的零售项目，总供应量约51.5万平方米，推动零售房地产市场总存量超过640万平方米。莱佛士购物中心的市场进入再次引起了市场的关注。该品牌不仅为西南地区带来了许多第一家店铺，丰富了消费者的购物选择，而且由于其位于长江和嘉陵江交汇处的地理位置，赋予了该项目强大的旅游目的地消费属性。传统老商圈杨家坪也对今年欧洲城市时尚购物中心的出现表示欢迎，这有助于满足周边地区巨大的消费需求。大石化区欢迎仁和幸福进入市场。随着城市边界的不断扩大，位于城市北部的渝北地区迎来了位于城市南部的兰亭新都汇和大渡口地区，欢迎万达广场进入市场，填补了区域零售商业项目的空白

需求侧，新项目供应量较高，全年有几个项目积极调整品牌，净年吸收量超过46.2万平方米，年末全市空置率同比下降1.5个百分点。至于核心商业圈，零售商业项目要么重新定位，要么进行品牌和形式调整，导致商业圈净吸收增加，空缺率同比下降0.9个百分点。与2018年相比，2019年购物中心一楼的平均租金保持稳定，每月每平方米378.1元。

2019年见证了众多国内外知名品牌首次进入重庆市场，品牌再次扩张意大利香水品牌Acqua di Parma和法国高端美容品牌法儿曼都落户国家黄金中心。时尚美容品牌NARS、著名玩具零售巨头乐高、时尚家具和家居品牌山寨重庆相继进入时代街。在餐饮方面，近年来外来人口的增加带来了口味多样性的变化，促使重庆餐饮品牌做出相应的布局调整。年内，海底捞重庆首家店铺被记录进入北城天街并迅速扩张，先后在莱佛士购物中心、万向市和时代天街开设三家店铺。意大利布兰诺餐厅和美国鲁苏葵牛排餐厅分别位于北市天杰和郭进中心，以丰富消费者的味蕾。茶饮料品牌奥舒茶和七宝巴士分别在观音桥市和莱佛士购物中心开设了第一家店铺。零售商积极分销所有渠道并开发多种形式；采用线上线下相结合的方式，开设线下体检店，提高品牌认知度，引入客流进行网上销售。年内，领先电子商务公司JD.com拓展新零售业务领域，先后经销京东超级体检店、京东大药房和京东便利店传统在线知名零售商的线下商店布局变得活跃起来。例如，伟平、三只松鼠和网易考拉在一年内在几个购物中心开设了实体店。在消费者越来越依赖国外销售的背景下，茶饮料品牌开始在注重产品抛光的同时引入宠物话题，吸引消费者购物消费。星巴克宠物友好店在年内分别在N37月光城和重庆新天地开了两家店。喵小源搬进了昌家汇购物公园一期，嘿，我们走吧，分别搬进了坦子寺老街和时代天街厅。展望2020年，市场将迎来100多万平方米的新供应。其中，核心商业区观音桥将迎来精品工程星光68广场乙馆。重庆首个TOD商业项目龙湖金沙天杰也将在沙坪坝开业。渝北商业区的一些项目将在未来一年陆续进入市场，或将影响零售板块格局的变化。快速的成交量扩张必然会加剧零售房地产市场的竞争和供求矛盾。空缺率可能略有波动。预计未来一年儿童亲子产品将会有更多的子类，国家的知名度不会下降，品牌间的跨境合作将会继续升温。

住宅市场

2-019年，重庆主城区一级住宅建筑供应量同比下降18.5%，至2457.8万平方米，而一级住宅建筑成交量也因供应量下降而同比下降19.6%，至2281.6万平方米。然而，相对稳定的市场需求支撑着一手住宅交易价格上涨8.6%，至每平方米12549元在

土地市场，住宅用地成交额同比下降10.1%，至1401.1万平方米。由于优质地块稀缺引发激烈竞价，住宅用地交易平均底价同比上涨19.7%，至每平方米6186元。随着金融政策的收紧，房地产开发商资金压力加大，房地产企业联合征地数量增加，参与同一地块联合征地的房地产企业数量也有所增加。从比较常见的两个房屋企业共同占用土地，逐渐演变成三四个企业共同占用土地；例如，沙坪坝西永集团于2019年11月7日竣工的住宅小区，由中交地产、金科和大唐地产三家房地产企业共同中标。2019年11月29日，位于沙坪坝西永集团的同一块住宅小区最终被大唐房地产、金庸何能、金地郎泽、金城嘉兴拿下

展望2020年，解除重庆市为期两年的“限售令”将有助于增加住房市场的供应量，进一步缓解供需紧张，在一定程度上影响到不断上涨的初级住房价格。预计明年一级住房的平均价格将进一步放缓。

文章来源:乐居购买