北京新的二手房_2020，北京静待底部 | 40城楼市备忘录④

编者按

:随着中国城市化率统计口径达到60%，“无投机住房”引领房地产市场进入一个新时代。在价格和贷款有限的情况下，到2019年底，中国房地产市场这一前所未有的浪潮将如何在中国主要城市结束、演变和转向？

交易看市场，政策有余地，土地是固定供应，家庭收入是购买力，最后预测2020年，基于调查，乐居主编办公室与乐居财经学院联合发布了2019年中国40城市房地产市场备忘录基于城市可靠数据的2019年中国房地产市场真实跌幅北京

城市回顾:2019年北京房地产市场总体平静新房受到普通产权和非竞争性房屋进入的影响，去年交易额超过50%，但价格是固定的。在北京十大住宅交易中，有一半以上的房屋拥有产权，平均价格一般为市场平均价格的50%-70%，这极大地保证了自住需求。非竞争房屋进入市场直接导致二手房价格大幅下跌，置换链中的第一批客户部分转向非竞争房屋市场。二手房“量价下降”，与多年的正常情况相反，只有3月份的“春季”表现正常。此外，随着房价到年底已降至大多数观察人士可以接受的水平，人们强烈希望达成交易。

2020北京购房指数:★ ★

自2017年3月以来，北京房地产市场的成交量和价格已经下降了近3年，市场需求已经积累作为中国资本最大的城市，在宽松货币的背景下，2020年极有可能触底。该行动的时候不要犹豫。

1。由于共产主义和竞争限制的影响，新房成交量明显增加了

。新房成交量明显增加。例如，数据来自克里表(Kerri table):2019年以3686亿元人民币排名近5年来第二高。2016年，4044.1亿元为五年来最高，2015年以3342.7亿元排名第三。2017年和2018年新房交易量明显偏低，只有2500亿元左右。看看售出的新房子的数量。根据克里的数据，2019年售出了约67855套新房，在过去五年中排名第三，大大低于2015年的90000多套和2016年的80000多套，但大大高于2017年和2018年的40000多套因此，仅从新房交易的角度来看，2019年在过去两年有了非常明显的增长。

数据源:Kerri

再次查看平均交易价格。北京市2019年新房平均成交价格除年中外，与成交金额基本呈正相关。总平均价格为44，000元/平方米，年底达到50，000元左右。5月至6月间突然出现的负相关主要受大众共有住房集中分配的影响，如:朝阳区共有住房金安家园，37，000元/㎡；林铁丰台区正商名苑共有产权房35，000/㎡今年5月，北京房地产市场整体排名前三，全部由联合产房系统主导。

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2年，二手房市场经历了

年的同比“减量化和降价”。再看北京二手房市场，2019年北京二手房市场整体表现为“量变降价”，年成交量达到145，021套，比2018年的153，536套下降5.6%自2017年以来的三年里，北京二手房市场一直稳定在13万至15万套的低水平成交量是交易价格的主要指标。营业额很低，平均价格很难上涨。2019年，北京二手房平均价格为56038元/㎡,与56399元/㎡相比略有下降。

2019实际上是北京二手房市场传奇的一年从下图所示的每年每个月二手房交易趋势来看，超过行业所谓“生死线”的15，000套的月份只是3月，也成为全年市场交易的高峰。

2年3月8日，019，乐居二手房编辑参观丰台房地产交易大厅。45扇窗户都装好了，证实了三月的“春天”1992年3月朝阳房地产交易大厅也很拥挤。

没有持续太久。三月份之后，市场成交额下降了四倍。6月和7月的夏天“不热”，9月和10月的秋天没有“金九银十”，这与多年的正常市场相反。业内人士说，今年房地产市场没有春夏秋冬，只有一个季节被称为淡季。但是值得注意的是，到2019年底，二手房市场的数量和价格将略有上升。经过买卖双方一年的观望，房价已经下降到大多数观望者可以接受的水平，年底完成交易的意愿很强。2019年12月的二手房交易相当于4月的交易，将以“小高潮”的形式为美好的一年做好准备

3，2020买房子从哪几个方面思考？

北京新浪乐居结合首都功能核心区(街区级)控制性详细规划(2018-2035)(草案)，为您的购房提供了一份参考居住报告

2年11月底，019年14区分区规划和亦庄新城规划正式批准实施(2035)

从宏观角度看:结合“四个中心”在总体规划中的战略定位，分区规划紧紧围绕优化和完善资本功能，挖掘非资本功能，解决跨区域、跨区域、跨区域内不同区域发展不平衡、发展不足的问题。

对房地产市场的决策有着深远的影响，尤其是在购买方面。总结如下:

a。东西城市是首都的功能核心区，具有资源优势的社区仍然值得购买。教育和医疗保健对自谋职业是有保障和舒适的；对外规划并不意味着掏空。其他地区正在规划未来，而中央区则是要充分利用现有资源。

。在中心区之外，如果你想在城市里买房子，满足自己的需求，比如通勤，那么你可以买海淀(低密度、集中工业、配套教育)自用，在朝阳下保持你的投资价值——闭上眼睛买房子，几年内翻一番的市场形势将不复存在，那么你的投资需求将包括房价稳步上涨和租金回报。“国际朝阳”满足了这一需求

c。目前，北京只需要400瓦的总价，在丰台买二手房还是个不错的价格。参照李泽的发展战略，马家堡和草桥，这些地区都有二手房自住，老铁路比较稳定。如前所述，丰台区是2019年新房交易最热门的地区。

，然而，最高的营业额并不意味着最好的地区发展，它只与成交量直接相关这里有一个给房主的建议。你的丰台老房子很小。建议在最近几年改变它，因为高质量的二手房将在几年后涌入市场。通州区

d双限，人口有限如果符合购买条件，通州(运河>北苑)自然优先。太湖与分中心没什么关系。台湾湖只供国际贸易中心工作和生活用。因为租金也是PK而是朝阳区的

e。海淀、朝阳、丰台三个城区预算甚至更少。考虑这两个地区:石景山VS大兴。目前，市区无法与郊区竞争。当然，石景山仍将被选为价格相同的限价房。但是二手房不同。石景山同样质量的二手房价格几乎是大兴的1.5倍，所以最好一步去大兴。黄村、西红门、高密店，这些面积100-140间的二手房现在一步到位，在这一轮70/90的需求升级后，将在5-7年内受到追捧。另一方面，大兴区未来将有重要的税收收入点:机场(承接国际化需求)和黄村火车站(承接京津冀一体化)即使它被剥去了空地，也足以讲述一个故事。

供求决定价格，当年的土地供应将在2年内产生影响

根据克里的数据，2019年完成了80宗土地出让，建筑面积874万平方米。与过去五年相比，营业额排名第三，仅次于2015年的110.15亿平方米建筑面积和2017年的106.1414亿平方米建筑面积

如果我们密切关注2015-2019年规划和实际土地供应趋势图，可以看出北京市商品住宅用地供应计划仍在继续下降。实际供应量也在急剧持续下降。如图

所示，2019年至今，北京市已供应商品住宅用地213.09万平方米，与年度土地供应下限相差甚远。这类似于2015年和2016年，但2017年“3.17”之前的疯狂还没有到来。这是因为联合产房将于2017年进入市场，非竞争房将于2018年上半年进入市场，导致2018-2019年新房爆棚，这将直接导致二手房价格大幅下跌，置换链中的第一批客户部分转向非竞争房市场。

，但2019年将有14栋限制住宅，少于17块不受限制的地块。在差距进一步扩大后，这将鼓励观察人士进入市场，加速股票脱销。非竞争性住房对二手房价格的限制将进一步降低，整体交易价格将上升。

4年，房价收入比:14.77，低于上海和深圳的

。让我们看看2019年北京的房价收入比我们的公式是:单一市场中中等家庭的总房价/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5个房间)

|北京在1992-019年设定的平均总价为400-500万元，仅用于自住根据国家统计局的统计，2019年上半年北京人均可支配收入为33860元，然后我们两次计算出年人均可支配收入为67720元。家庭年收入按5(与上海相同)乘以338，600元计算。以500万套房地产为基础，房价收入比为14.77我们估计，这一数字受到二手房和限售房价格下降的影响，这一数字比2017年前低得多，已经明显低于上海的17套和深圳的近20套当然，在北京的主要城区，两三套公寓的总价格超过500万元，所以房价收入比要高得多。

5年和2019年的买家和卖家:明显的观望心态

根据壳牌2019年11月发布的《2019年新一线城市住宅报告》，北京二手房拆迁周期全国最高，拆迁周期为60-80天，供应量最大。但另一方面，北京的周转率也是最高的，交易热度很高。

8，展望2020年房地产市场:

2020，在没有重大政策的前提下，有必要进一步审视非竞争性房屋和非限制性地块的转让。如果差距(14:17)继续扩大，没有价格限制的地块数量进一步增加，平均交易价格将稳步上升。

值得期待:

1)在南五环路内，电力建设仅限于平均价格为54，000元的竞争性房屋，与周围的二手房相差近6，000元。

2)融宇金融街，全市最新的纯商品房；

3)华润石景山王迪和中海丰台枣家店，这两栋高端住宅将推广哪些产品；

4)亨德森地产之王孙和的底价为69，000英镑，他将展示自己与房东田恒结合后的样子。

5)当媒体开始对限售房时代“划上句号”时，最受关注的地区天恒学院将会发生什么，石景山1月3日的土地拍卖和本月第四季度刚刚推出的100亿块土地将落到谁的家庭(谁敢买后者)手中

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至于2020年北京楼市的走势，乐居主编认为这取决于3月底是否有新政策。如果没有新的政策，它基本上是稳定和上升的。开发商的一般工作人员认为，形势基本稳定，分区域也有变化。对于存量过高的红海地区(如亦庄、太湖、顺义、门头沟、房山)，不排除开发商继续以价格换取数量。其他没有涉足房地产行业的市民表示，如果他们还活着，他们会选择在春节前购买。如果进行了投资，请选择在2020年6月前继续等待并解决。

看着房地产市场的领头羊北京二手房市场，乐居的二手房编辑认为，如果没有重大政策变化和信贷政策的放松，2020年整体市场不会经历剧烈波动。正常情况下，月平均营业额将在12，000至15，000台之间波动。尽管大量二手房客户被新的限售房市场转移出市场，但限售房消化后，二手房因其区位和优势仍将成为北京住房市场交易的主楼层。

房价，市场从上升到下降，在过去几年，特别是2016年，2017年，房价快速上涨，已经透支了价格上涨的空间经过早期的价格调整，北京二手房的当前价格已经达到了许多买家能够承受的水平。在这种背景下，市场由卖方转变为买方，买方的购买心态发生了很大变化，采购节奏明显放缓，交易周期延长，2020年采购将变得更加挑剔。至于

购房，由于区位、首付、业主还款、社区质量匹配等诸多因素的影响，二手房的区域空间选择特别大。首付超过500万元的购房者可以考虑城市6区的核心区域。首付有限的购房者可以考虑适合“新北京人”的地区，如长阳、田慧、双桥和超清。

展望2020年。在“不炒房”的政策下，预计2020年北京二手房市场的走势将保持稳定，但成交量可能会好于2019年。

本调查由郭运科、许潘明俞玲

2年1月10日020

文章来源:乐居财经