十大地产商十大地产商_亚洲高息债纪录，竟然被这家地产商打破！

译文:亚洲的高利贷记录，竟然被这个地产商打破了！ 两部2019年度排行榜②

文/乐居财经研究院杨倩

“上半年拿钱，下半年没钱。 ”这是2020丁祖晖对楼市年度发布会现场进行评价，在大屏幕上出现的标题。 2019年第一季度，住宅企业融资总额达到4631亿元，近三年相对较高，到第四季度，融资总额大幅下降到2833亿元。

融资渠道全面收紧，许多住房企业因资金链断裂导致债券违约、清算重组。 4月，颐和房地产被揭露违反资产管理产品合同，9月无法按计划偿还私募债权利息实质上违反合同的6月，银亿株式会社银亿集团有限公司、控股东宁波银亿申请破产翻新，逾期债务达到43亿元的10月，三盛宏业按时支持公司员工的资产管理

钱是住房企业的命脉，融资能力关系到住房企业的生存和发展。 乐居财经发布了“2019中国住宅企业融资利率排名”，统计范围包括公司债务、私募债务、中期票据、短期融资券(以及超短融)、海外债务和定向工具，多边整理2019住宅企业融资情况。

债务高峰: 1月，4月

利率高峰: 4月，10月

据不完整统计，2019年，121家住房企业共发行483笔债务，债务总量达到8011亿元，平均利率为6.90%。

从单月债务量来看，1月、4月债务量均突破千亿元，年内债务高峰12月发行的债务量年内新低，仅为303.99亿元。 从单月债务利率来看，10月的平均利率最高，为7.62%，其次是4月、1月、6月、2月，平均利率超过7%的8月的平均利率为5.99%，是年内的最低值。

平均利率

海外债务>私募债务>公司债券>中期票据>方向性工具>短融券

根据排名，6种融资工具的债务额分别为海外债务4741.96亿元、公司债务1392.43亿元、私募债务957.55亿元、中期票据450.6亿元、短融券342.4亿元、定向工具126.5亿元。 其中，海外债务接近6成，平均利率达到8.86%，是短融券的2倍。 (下图为6种融资工具的债务量所占的情况)

随着国内融资渠道的紧缩，住宅企业有大量的海外杠杆。 据不完整统计，69家住宅企业发行193笔海外债务，其中12笔海外债务发行额在50亿元以上，45笔海外债务发行额在30亿元至50亿元之间。 利息高，单一债务量多是海外债务的特征。

高利率和折扣的海外债务

根据排名，现代运营商发行的3亿5千万美元债券，利率达到15.5%，记录了亚洲公开债券发行的利率记录。 泰禾集团4亿美元3年期债券，发明集团2亿美元1年期债券利率达到15%，2019年68件海外债务利率达到10%以上。

除了高利率外，提高魅力的方法也有优惠发行。 排名包括193件海外债务，其中50件海外债务打折发行，占25.9%。 弘阳地产发行的5笔海外债务中，4笔打折发行，其中1.5亿美元，利率9.95%的海外债务发行价格为94.42美元，打折幅度最大。 另外，华南城、佳兆业、阳光城等28家住宅企业打折发行海外债务。

一般来说，贴现发行可以加快发行速度，有利于住宅企业在短期内筹集大量资金，特别是债券发行利率低或发行量大时，住宅企业采用贴现发行。 值得注意的是，这50项折扣发行的海外债务利率为3.45%-13.5%，其中24项发行利率在10%以上。 以约5成的折扣发行的海外债务伴随着高利率，住宅企业的“资金枯竭”可见斑点。

融资能力哪个强？

“房地产是一个很大程度上依赖资金的行业，今后十年最核心的融资能力应该看待”，这是丁祖晖在跨年演讲中发表的“廿零年代”的判断之一。 住宅企业融资能力如何？结合排行榜，从三个维度来看。

融资规模:恒大融资金额达644.26亿元，遥遥领先的碧桂园、富力、融信融资金额超过250亿元融创、禹州、世茂融资金额超过200亿元。 排名显示，共有24家房屋企业融资金额突破100亿元，27家房屋企业融资金额介于50-100亿元之间。

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融资利率:持续高融资成本压迫住宅企业利润空间。 121家住宅企业中，佳源国际、鑫苑职业等21家住宅企业的平均融资利率超过10%，最近1/6家住宅企业的融资成本很高。 越秀房地产发行的11亿港元担保可转换债券利率最低，仅为1.875% (披露，回购或偿还可转换债券时，本金被不当代扣或回购时，可转换债券加年利率2%计算罚款)。

2019年，千亿房企业平均融资利率为6.52%，中海、万科、华润、保利、招商、金茂的融资利率在4%以下，中梁、佳兆业融资利率高，在10%左右。

融资工具多样性:排名相关的6种融资工具，只有28家住宅企业使用了3种以上。 其中，蓝光的发展和宝龙房地产使用了5种融资工具，阳光城、开城、世茂、金科、建设房地产、电气房地产使用了4种，金茂、正荣等20家住宅企业使用了3种。 另57家住宅企业只使用一种，融资渠道单一。

从综合融资规模、利率和融资渠道来看，恒大、碧桂园、万科、华润、世茂、富力、融资、绿地、禹洲、融创整体融资能力较强。

排名显示，恒大、碧桂园、富力等融资规模远远超过其他住宅企业。 2019年5月，恒大发行了200亿元公司债务，其中品种一发行规模为150亿元，票面利率为6.27%，创下了2019年住宅企业单一债务规模记录。 碧桂园、富力发行的海外债务单价分别为90.6亿元和70.2亿元，居单价发行规模的第二位和第六位。 万科、华润平均融资成本仅为3.5%左右，低于业界平均值。 世茂、融信融资渠道更加多样化，公司债务、海外债务、中期票据、短期融券的使用频率高。

文章来源:乐居财经研究院