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经济观察报记者田进表示，社区提供养老、医疗、饮食等服务，购买不占北京购房指标，房贷不占贷款记录。
在北京市东五环附近的恭和家，服务顾问经常向来咨询购房的人提供这些重要信息。 在养老服务领域，恭和家乡也是北京首个共享产权养老项目，模式是全国首个。
恭和家的职业生涯乐成老年事业投资有限公司总裁曹静在经济观察报道中说:“恭和家的运营已经2年了，2019年10月第一批家庭出生门票陆续发行。 但是中间不是一帆风顺，从社区的设计计划到政府和客户的交流，到最后项目完成，花了7年时间。 因为新鲜的东西一定要有探索的过程。 在这个过程中，我们必须面对顾客，面对市场，面对政策”
2016年2月，北京市民政局、北京市居建委员会共同发行了《共享产权养老服务设施试点方案》，建议乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区恭和住宅养老设施建设用地，探索共享产权养老服务设施的模式。
恭和家的服务顾问在经济观察报告中介绍了项目的想法确实很新颖，但是由于一般人不了解这一点，因此很多人都在询问模型的具体运营方法。
特殊模式
按照规定，恭和家的购买者持有北京市户口，或者连续5年以上在北京市缴纳社会保险和个人所得税就有购买资格，实行无限制购买政策。 购买不占北京购房指标，房贷不占贷款记录，社区提供养老、医疗、饮食等服务。
据服务顾问称，恭和家在2017年10月底已经成为首付，现在社区中常住着约300户。 目前已销售住宅源50馀套，居室面积共4种——79、82、85、95平方米，所有精装车间均已交货，即购入居住。 现在房间的销售平均价格在50000元/平方米左右，一套的合计价格在420万左右。
为什么称恭和家为共享产权养老项目？
曹静表示，购房者拥有养老室95%的所有权，各房间至少入住60岁以上的老人，支付3080元/月/户的基础服务费。 购房者有国家认可的住房书，可以转让、出租、继承。 馀下的5%的产权是乐成养老作为养老事业者永久所有，不得买卖。 享受房地产买家的后续经济权、使用权和未来利益，保证养老社区的纯粹性。
另一方面，养老确保了家庭规定的至少一个年龄在60岁以上的老年人居住，社区用于养老居住目的。 家人做房子流动(销售、租赁)时，买方必须符合上述产权协定，从而维持社区养老服务的纯粹性。
据3080元/月/户的基础服务费曹静说，基础服务包括老年人日常高频需求的基础服务。 除日常活动、生活管家等外，每一位老人都要签署家庭责任人，定期对老人进行健康管理，老人生病回家后进行访问。 老人睡床时，需要提供胃管、输尿管等护理的增值服务，需要单独收费。
曹静在经济观察报告中指出，基本服务费的价格基本上是为了保持项目后期的持续运营，社区后期的运营收入主要依赖于基本服务费和老年人的增值服务，一方面支出高于传统房地产，一组社区服务则是普通社区 如果电梯需要医疗用电梯，安全水平也比普通住宅高，房子多需要设置紧急呼叫设备，而人员配置包括紧急呼叫服务、管家服务、社工服务。 管家主要帮助老人调整相应的服务资源。
服务顾问同时，4种房子都是居室，设计也主要是为了服务老人，大楼、电梯设计得很广泛，在满足适合老化设计的便利条件下，房子的摊位面积相对较大。 社区的定位也是纯粹的居家养老型公寓，基本上消除了没有养老目的的人们。
模式的可持续发展
运营两年后，曹静还有更多的养老市场人眼中，恭和家的模式需要继续探索。
曹静表示，目前养老企业面临着资产重量、顾客观念等问题。 目前市场情况下，养老服务不能由家庭承担，政府不能承担，企业不能赔偿。 设施养老一定是一部分顾客的选择，但是能否给他们更多的选择呢？在市场上，90%的老年人在家里养老，恭恭敬敬地产生了家庭模式。
康乐年养老产业集团副社长认为，目前在家养老模式中找不到更合适的模式解决方案，因此嵌入式养老机构仍然是主流。 目前养老服务体系建设强调家庭与机构融合发展。 业界推进了无论是政府推进，还是一部分企业实际运营，填补住宅区，承担社区居家养老等综合功能的机构。
关于养老企业的前期资产问题，龙登介绍，目前大多数企业能够探索的共识是采用轻资产、租赁房地产经营方式。 例如，现在各城市都有很多闲置的房地产，这几年的政策也鼓励改建闲置的房地产养老，确保库存。 从市场需求角度看养老床的供应和需求比较充足。 目前养老服务的问题是养老机构入住率低，床位使用率不高。 现在重要的问题是，提高服务，活跃消费市场的机构是必须的。
曹静表示，项目运营两年后，从经营角度来看，实际上仍然面临诸多挑战。 例如，为了解决老年人的营养配餐问题，需要在社区设置餐馆，但是很多房地产项目因害怕赔偿金而没有设置社区餐馆。 社区需求量不足维持餐厅的运营。 另外，为了解决医疗服务融合问题，社区也设置了医疗服务站，赚不到钱。 医生和医疗机构需要24小时在线，成本很高。 但是，这些都是这个项目逻辑一致性的重要一步，必须自己克服。 “从销售的角度来说，目前最大的问题是市场没有目标模型，我们需要用产品不断地教育市场，教育老人和孩子，用这种方法养老。 这也是新兴产业发展的规律，意识先进的人一定能接受新事物。 因此，恭和家的最初居民大多是退休的政府干部、老师、医生等，是追求生活、意识优先、想尝试新鲜事物的人们，想接受这样的养老产品。”
作为传统养老市场的人，龙登也承认恭和家考模式。 他说，在第一个养老产业初期，每一个新模式都值得探索，理解每一个模式的优缺点。 发现了适用不同时期经济发展水平、养老产业发展水平的模式。 结果，养老需求因老人而异。
曹静说，养老行业还处于起步阶段。 赛马向前跑，最后一定要跳出几个模式，一定要跳出先头的公司。 只是现在保险公司、房地产公司、公营民营机构、家庭养老机构比较成熟，没有大家认可的商业模式。 政策可能会解决一些制度性问题，但企业要想持续成长，就必须是纯市场化型的，为许多老人家庭所接受的商业模式。 因此，我们和政府需要不断总结试验经验，完善相关监管措施，形成广泛推广的模式。
