北京写字楼租金大降_高力国际：北京甲级写字楼租金进入调整期

2019年12月17日，“高力国际华北区房地产市场2019年回顾与2020年展望”显示，北京甲级办公楼租金进入逐步调整期，总体空缺率在2020年达到高峰后逐渐下降。

据高功率国际统计，北京甲级办公楼市场租金收入规模超过400亿元，2019年新供应创历史新高。 从北京甲级办公楼市场的发展历史来看，总体租金收入规模从2002年的约30亿元增加到2019年的约420亿元，18年间增长了约14倍，预计到2023年总体理论市场规模将达到500亿元。

从市场历史增长的潜在动力来看，基本分为三个阶段。 第一阶段从2002年到2008年，主要动力来自供应量上升，7年供应量增长约200%，但租金增长率仅为20%的第二阶段从2009年到2017年，这一阶段的规模推进主要是由于价格上升，9年租金上涨幅度约为140 供给量上升只有50%左右的第三阶段是2018年到2020年的第二次市场供给高峰，供给量预计会超过30%，但租金处于减少的路径。

未来的第四阶段，整个市场将进入2~3年左右的市场退化周期。 从2018年开始，理论市场规模和实际市场规模的差距越来越大，是因为从2018年开始，整个市场的空缺率水平高的企业、市场的空缺面积资源越来越多，市场租金不足的部分越来越大。 我国在不断优化商业环境、深化对外开放、稳定利用外资、不断完善外商投资法律背景下，办公楼租赁市场外资机构租赁需求不断增加，相信这一趋势将在2020年持续，为整个消化周期提供强有力的需求支持，市场空缺率

作为国际知名的房地产服务机构，高力国际认为，2019年北京甲级办公楼市场各指标出现现象水平的变化，标志着北京甲级办公楼市场进入新的发展阶段。

首先，北京甲级办公楼市场新供应量创历史新高。 从2019年全年来看，全年供给量超过90万平方米，这是有历史记录以来的最高值。 上次发生这种情况可以追溯到2007年到2009年，但当时每年的供给量并没有增加90万平方米以上。 其中，第三季度新供应量为第四季度的54万平方米，比2008年至2018年的年平均供应量多8万平方米，比供应量较低的2012年至2014年三年供应量之和多8万平方米。

其次，北京甲级办公楼市场空缺率近十年来逐步提高。 到目前为止，北京甲级办公楼的空缺率达到15.9%，这也是2010年以来的最高值。 空缺率高的企业主要是从2018年开始，市场整体进入供给高峰。 2018年年供应量达到约81万平方米，整体市场空缺率突破10%的市场均衡点，达到10.6%。 进入2019年，新项目陆续进入市场，2018年由于消化尚未完成的累积面积，空缺率每年上升5.3个百分点，接近16%。 同时，由于市场需求相对稳定，有效地抑制了空缺率的上升。 但有必要指出，稳定的吸收量取决于高质量新项目进入市场之前的事先租赁。 预借对空缺率的影响约为1%左右。 本轮供应高峰预计在2020年底基本结束，整体空缺率水平也将在2020年达到最高值。

最后，北京的甲级办公楼市场首次成为10年来最大的租金减少幅度。 虽然是最大的租金减少幅度，但整体租金的恢复幅度仍然有限，到目前为止，整体市场的平均租金为383元，每月平方米，年减少率在4%左右。 可以看出，面对市场如此大量的供应和不断上升的空缺率水平，北京市场租金的表现依然很扎实。 综合所有数据，高力国际认为市场租金已进入阶段性调整时期，整体调整时间从一年持续两年。

预计2019年北京大宗交易市场将活跃，创历史最高交易记录。 除了内资仍是主力买家外，外资今年也活跃在北京市场。 城市更新类项目是大家最关注的，工作状态仍以办公楼为主。 除了核心区域，很多投资者开始关注有潜力的地区和产业集中的地区，例如望京、上地、丽泽等。

考虑到北京有限的新供给和当前宏观经济，2020年北京仍然是一个值得关注的市场，这也加快了投资者布局北京的决心，活跃的市场流动性也使明年的北京大宗交易市场有了信心。

城市更新被视为业界未来5-10年的阶段性风口。 在控制进出库的政策下，城市更新发挥着重要作用。 商业类房地产因其广泛用途，一直受到业界的关注。 2019北京市商务局确定了包括东城区王府井商场在内的10家传统商业转型试验清单，西城区西单商场、长安商场、百盛购物中心朝阳区青岛大厦、购物中心海淀区翠微商场、甘家口大厦丰台区资和信用商场顺义区国泰商场。 十家百货公司部分已经开始改造，部分正在制定改造方案。 从经营方式看，老字号是商场创业的商业，改造方式都是内部整体购物环境提升，品牌提升，行业比例调整。

截至2019年第四季度，北京和环京地区物流房地产市场高标准仓库总库存276万平方米，预计长期供应不足。 北京地区经租户结构调整，整体空缺率年微增4%，北京地区空缺率为2%。 北京地区的平均净租金上升到1.72元。 今后两年的地区新供应合计约160万平方米，大部分位于北京地区。 考虑到优质仓库项目的巨大增值潜力，物流房地产仍然是房地产领域最受欢迎的投资类型之一。

截至2019年第四季度，天津物流房地产市场高标准仓库总库存429万平方米，预计2019年进入市场的新供应量将达到67万平方米。 2019年，天津物流市场整体新供应比去年大幅增加，导致市场整体空缺率上升，空缺率上升13%，平均净租金略有下降，为0.98元，每日平方米。 截止到2020年底，全天津市场新增98万平方米，总库存预计将达到528万平方米。

在工业和产业发展政策方面，2019年5月，北京市连续发布《关于进一步改善已经建设的研发、工业项目转让管理问题的通知》和《关于已经建设的产业项目购买者审查问题的进一步明确通知》，关于工业、研发类项目转让， 规定购买者申请、相关部门审查程序、时间及其他操作细节等，有助于规范整个市场行为，提高产业发展环境。