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近年来，文旅房地产迅速兴起，进入这一领域的主要有房地产开发企业和传统文化旅游企业两支主力军，还有其他行业跨境进入。 据统计，目前，在房地产百强企业中，已有六成以上的企业进入文旅领域。 随着财力资本基金会的进入，文旅项目越来越大，投资笔致巨大，达数十亿、数百亿，投资高达千亿多，规模惊人。
文旅房地产是一种以文化、旅游、休闲、度假等为目的的房地产开发经营模式，以“文化”和“旅游”为核心要素，是文旅房地产的主要特征。 文旅房地产通常包括旅游中“吃、住、去、玩、买、娱乐”六大要素，主要职业状态包括商业、旅游、休闲、购物、娱乐、休假、养老等房产形式，如分时休假、产权式酒店、主题社区、旅游区住宅、主题度假村等产品。
到目前为止，上海龙之梦业主儿童锦泉投资251亿元在浙江湖州长兴县做超级旅游大盘，被称为“太湖龙之梦”。 该项目是上海迪斯尼乐园的4倍大小，全项目有星星酒店6家、剧场13家、主题公园7家、老城1家、野生动物园1家、马戏团和盆栽园1家、3万平方米会展中心5千亩湿地公园，总占地面积23.46平方 项目规模很大，曾经引起人们的惊讶。
但是，与头部住宅企业恒大开发的海花岛相比，只能算作“小巫见大巫”。 恒海花岛总投资1600亿，位于海南西北部湾、海口至三亚中间地区，由三个人工岛组成，从空中看像三轮盛开的花，被称为海花岛。 整个项目具有国际会展中心、博物馆群、童话世界、水上乐园、海洋世界、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏电影基地等28个职业形态，左右两个岛屿主要开发住宅社区，目前各项主体工程已全面完成，计划于2020年开业。
近十年来，房地产开发已进入超大盘时代，文旅房地产项目将这一“大盘”概念推向极限，投入了数百亿、千亿规模的巨大投入，体量惊人，如近年雨后竹笋般出现的“有特色的城镇”概念上已是城镇。 这些项目规模非常大，投资巨大，怎么玩项目呢？ 如何从项目中赚钱呢？ 02
文旅房地产主要有房地产开发销售、文旅经营、品牌溢价、资本运营和土地增值五大利润模式。 其中，房地产开发销售、商业经营是文旅房地产运营的基础环节，也是主要利润模式，随着项目成熟，资本运营和土地上涨带来更大的资产增值，这些利润模式是文旅房地产项目的独立利润单元，它们之间互补、互补
文旅房地产最初的利润模式是开发销售模式。 大型文旅项目的运营，通常是滚动开发，总投资规模巨大，但在开发过程中，项目分为多个期间开发，各期间相当于房地产小项目。 也就是说，通过项目第一期开发，投入第二期回收的资金，将第二期回收的资金投入第三期开发。 因此，总投资千亿大项目的投资高峰可能只有几十亿。
文旅房地产的第二利益模式是通过文旅商业项目的经营获利。 根据文化旅游项目的定位，商业经营的方式也不同。 有些文化旅游项目是在各个单元开发销售完成后才进入经营阶段的，有些则是在整个项目完成后才开始经营的。 经营收益模型是文旅项目持续生存与发展的基本保障，目前大部分失败文旅项目在这一环节都出现了问题。
文旅房地产在国内旅游业迅速发展的背景下发展。 随着国内经济的快速发展，居民可支配的收入增加，旅游业快速兴起，假日和节日等假日文化兴起，平民富有时间成为支撑旅游业繁荣的内在因素。 近年来文旅房地产项目大爆炸，是由于有了这样一个越来越巨大的消费市场，好的文旅项目经营收入也在增加。
文旅项目的第三种利益模式被称为品牌溢价模式。 品牌溢价意味着企业、文化旅游项目树立品牌形象，拥有品牌认知度后，具有比竞争对手更高的获得能力、更灵活的价格主导权和更高的经营收入。 数据显示，着名房地产公司开发的大型文化旅游房地产项目与中小住宅企业相比，品牌溢价率高达5%~10%。 因此，品牌不仅可以转变为无形资产，在实际经营中也可以转变为实际的销售额和现金流。
资本运营是文旅项目的第四大利润模式，该模式也是文旅项目实际运营中技巧最高、图案最多的利润模式。 资本的运营首先表现出良好的大规模旅游项目对资本的极高魅力。 资本总是保持极高的嗅觉，发现能给自己带来收益的项目，其中参加一碗汤是必然的选择。 资本投入，对文旅房地产具有正驱动力，资本可以增强项目竞争力，提高项目评价，同时增加目标市场吸引力，提高目标消费期望，为文旅项目创造更高的价值。
文旅房地产资本运营又表现在多方面，如低成本融资能力。 资本都厌恶贫富。 目前行业集中度进一步提高，大型住宅企业融资渠道越来越广泛，但中小住宅企业贷款越来越难。 数据显示，一些上市住宅企业、信用等级高的大房企业融资成本每年约为8%，小房企业融资成本每年达到18%，大房企业节约的财务费用可使项目纯金利润提高2~3个百分点。
此外，文旅房地产项目资本运营通过上游建筑商、材料供应商筹措资金、下游买家、经营者预付等方法，以及低价土地、低价材料筹措、减少营销和管理费用、反周期土地筹措等方式，降低成本、占用资金、提高资金使用效率。 此外，还有信托、基金、股市、财税运营等多种办法。
文旅房地产的第五利益模式是项目土地增值。 这意味着文旅项目经过开发、销售、经营，本来应该开发的面料逐渐变成成熟地，同时逐渐聚集周边人口和产业，推进地区板块整体的经济、文化等繁荣。 在这种背景下，原本以低成本获得的土地不断上涨，文旅项目占地规模大，土地增值增加相当大。
结语
总之，一个文旅项目成功，保持可持续发展的动能，建立良好的收益模型，形成合理的收益结构十分重要。 总体来说，文旅房地产开发销售、商业经营收益模型是项目生存发展的先决条件，品牌溢价、资本运营、土地增值等可以在良好的先决条件下实现。 因为“无皮，无毛将”，文旅房地产的销售和经营，是整个项目成功开发、持续发展的基础保障。
同时，文旅项目进入正常运营后，树立品牌至关重要，文旅品牌成功不仅吸引更多消费者，还能带来更好的经营成绩，同时反映哺乳项目开发销售、商业经营、资本运营、土地增值等各个环节 促进项目更好的发展，促进项目更好的发展和品牌再次提升，形成良性循环。
文旅房地产五大利润模式中，房地产开发销售、文旅经营居前、资本运营、土地增值垫后，品牌溢价居中。 品牌发挥桥梁作用，也是文旅项目的核心，形成品牌才是文旅项目的“灵魂”的存在。
