时代邻里会上市吗_同日上市“冰火两重天”，保利物业大涨时代邻里破发

两家房地产公司同日在港上市，面临完全不同的命运。 12月19日，保利房地产( 06049.HK )正式登陆香港股票，发售首日上涨29.2%，收盘价为45.35港元，总市场价为241.87亿港元。 一起登陆香港股票时的邻镇( 09928.HK )首日破产，收盘价为4.88港元，比股价下跌5.24%。

随着波利房地产和时代的近邻加入，目前资本市场已有19家房地产公司在港上市，a股上市的是南都房地产( 603506.SH )。 今年，兴业物联、正荣不动产、烽星控股、创业新生活、经常服务和华发不动产并列。

市场激增的背景是物管公司规模扩大和市场占有率提高。 平安证券研究报告显示，去年行业十强市的占有率仅为11.4%。 管理规模最高的彩色生活市占有率仅为1.7%，远低于龙头住宅企业市占有率。 但波利房地产和时代邻居“冰火双天”的境遇仍反映出行业马太效应的加剧和利益模式的干扰。

业界的新入局者

从今年4月11日开始打破新三板，到12月19日登陆资本市场，保利房地产成为业界的新晋“交涉者”，发售首日的市场价格达到232.7亿美元，超过绿城服务( 02869.HK )，成为香港股票市场价格第三的房地产管理股，碧桂园服务( 06098.HK )和卡拉

依托中央企业保利发展，保利房地产在规模上具有先发优势。 2016~2018年，公司收益分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率为28.4%。 纯利润分别为1.49亿元、2.25亿元和3.36亿元，年复合增长率为50.1%。 截至2019年6月底，波利房地产合同管理面积为454.9百万平方米，管理总面积为260.3百万平方米。

从业务上看，保利房地产主要为国内第二线城市各类房地产提供物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。 物业管理服务是主要收入来源，今年上半年收入18.22亿元，同比增长42.64%，非业主增值服务收入4.58亿元，同比增长43.2%，社区增值服务收入4000万元，同比增长64.3%。

随着行业“走马丸地”势头的加强，保利的房地产渴望通过上市进一步扩张。 本次全球发售价为每股35.10港元，筹资规模约46.8亿港元，发行香港证券交易所史上最大规模的物业管理企业IPO。 全球上市后，宝利房地产总拥有股增加到5.33亿股，宝利房地产拥有宝利房地产4亿股内资股，占发行所有股的75%。

与保利的房地产激增相比，时代的邻居显得有些波澜。 从规模来看，时代邻近地区的管理面积不超过亿人，截止到2019年6月30日，公司管理面积接近42.7百万平方米，拥有包括中国15个城市住宅小区、工业区、政府大楼、公共设施、市政环境卫生项目在内的210个管理项目。

收入规模也不好。 时代近邻收入从2016年的3.729亿元增加到2018年的6.958亿元，年复合增长率为36.6%，从2018年6月30日前6个月的3.076亿元增加到48.1%，从2019年上半年的4.557亿元。

从住宅企业拆除的房地产公司，管理规模大多来自母公司自己的项目，而包括收购、品牌出口等形式的第三方房地产。 在评论时代邻近地区背后的中国，截至今年中期，集团利息负债为501亿2100万元，比去年年底增加了23.52%。 前11月，公司销售额为676.48亿元，实现了年度目标的90.19%。

在自己的规模、收入现状不明显的情况下，如何减少对母公司的依赖，提高第三方项目的份额成为时代邻近地区的课题。 在项目面积方面，保持时代中国的支持和第三者的平衡比例，双方将继续发展。 该公司执行董事兼行政总裁王萌说。

退潮的挑战

2014年彩色生活( 01778.HK )发售以来，房地产公司抢夺滩资本市场的步伐仍在持续。 另外，香港的上市队伍非常集中，2018年共有5家，2019年已有8家，成为物管公司的上市“大年”。 物管股在资本市场的表现也很活跃，今年6股倍增，最大上升幅度达到了约200%。

中泰证券认为，目前行业竞争结构尚未确定，顶尖企业可以利用资金优势开展并购，扩大管理规模，提高经营效率。 保利房地产表示，在收入净额约57%掌握战略投资机会，选择优质收购，发展战略联盟，扩大房地产管理业务规模的时代附近，收入净额约为7.92亿港元，其中65%用于业务扩张。

资本市场的喧嚣背后，房地产业收益模式的困境越来越突出。 现在在港口上市的房地产公司，依然很难完全摆脱对母公司的依赖。 截止到今年上半年，时代附近约有80%的管道面积来自母公司。 到2017、2018、2019年上半年，为时代中国集团服务的收入分别为1亿2100万元、2亿516万元、1亿2200万元。

值得注意的是，为公司提供收入大的物业管理服务，成本最高。 在时代附近的总销售成本中，人工费所占比例逐年上升，2016年的年度人工费为1.69亿元，所占比例为59.1%； 截至2019年上半年，成本已达2.25亿元，占67.7%。

与此同时，时代邻里资产债权率明显较高的企业。 2016-2018年，集团资产的债权率分别为98.1%、95%、97.1%； 截至2019年6月底，该指标仍然达到93.7%。 时代中国认为，解体有利于改变这一独立平台的投资价值，使平台直接进入资本市场的融资不依赖母公司，而是改善财务管理结构。

保利的房地产也面临着利润的“妨碍肘”。 该公司过去3年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%； 同期，公司纯金利润仅为5.8%、6.9%、7.9%。 宝莉房地产公司称，公司包括但不限于增加最低工资、增加员工人数和节约成本措施生效所需的时间。

今年上半年，头部房地产公司如彩生活、绿城服务、雅生活已经放缓。 时代的附近分崩离析，同样物管业的潮水渐渐退去，显得很尴尬。 上市不是终点，而是如何突破收益模式的困境，减少对母公司的依赖，扩大增值服务的份额，成为整个行业面临的课题。