上市房企融资_财务较上市房企属于稳健水平，中梁控股上市后融资体系有望再优化

《投资时报》记者杨帆

日前，中梁控股( 2772.HK )结束账本，募集资金35亿港元。 到目前为止，中梁每股最高售价为6.68港元，合计5.3亿股，相当于定价区间的上限价格。 募捐资金主要用于现有房地产项目的开发，部分现有信托贷款和一般运营资金的用途。

公开资料显示，中梁控股是大型房地产开发人员，总公司位于上海，霸盖124个城市，目前进入地级市的数量仅次于碧桂园。 2019年，中国房地产行业协会和上海易居房地产研究院被评为“中国房地产开发企业二十强”和“发展潜力十强”。 截至2019年3月31日，中梁控股拥有353个房地产项目，土地储备约3900万平方米。 布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角等5个经济高速发展区域。

征集资料显示，中梁控股2016、2017、2018年年合同销售额分别为190亿、649亿、1015亿，近3年复合增长率为131%。 研究其快速发展原因，中梁擅长抓住市场轮流，挖掘结构机遇。 2015年公司布局以长三角双线城市为主，2016、2017年利用棚户改变机遇，扩大到全国三、四线城市。 2018年下半年回到第二线和第三线城市，到目前为止，公司第二线和第三线的比例不断上升。

不仅要踏上行业的发展周期，中梁还是取土战略不可或缺。 公司拥有全国700名专业投资者，复盖100多个城市。 同时，项目多为中小卷、低总价格，保证了短、平、快的转速。 在土地筛选方面，公司主要关注基数大、城市化率快、人口多的城市，也关注当地房地产市场容量和城市市场健康度。 最重要的是利润率和现金流，在有土地的时候，公司非常重视现金流的安全度和纠正时间。 据中梁介绍，2018年在全国追踪8000多块土地的项目，最终得到的土地只有3%。

从百亿到千亿，中梁仅仅三年，速度快，未来能否持续增长备受关注。 对此，中梁副社长游思嘉预计，今年的销售增长率在前30名的开发商中的增长率上位。 执行董事兼首席执行官黄春雷说，回答3000亿的目标时，理想总是存在的，有时好的行情会再次出现，也有可能达到3000亿。 但是，之后“这次发售以后，我们的想法稍有变化，虽然没有设定具体的目标，但是以稳健、利润、风控为方向，有规模的话机会会变大，没有机会的话机会会变小。 ’他说

财务方面，营业收入方面，公司年复合增长率221%，从29.25亿增长到2018年的302.15亿。 纯利润方面，中梁2018年实现纯利润25.26亿，比上年增长406%。 总资产方面，公司从2016年的463亿到2018年底的1681亿年复合增长率以90%的速度增长，2018年底的总资本为67.54亿，现金和银行馀额为230.81亿，利息负债为270.05亿，现金基本上能够复盖短期负债，现金和资金链安全流动性高。 纯债权率公司2018年末的纯债权率为58.1%，处于非常稳定的水平。

在融资渠道上，公司与众多大型国有和股份制银行建立了长期合作关系，如中国银行、中国建设银行、中国农业银行、招商银行等，与众多大型信托公司保持着长期合作关系，如平安信托、中信信托等，其中银行贷款占近一半。 公司上市后，融资渠道有望进一步改善，融资成本有望进一步压缩。

据业界专家介绍，5月份开始中国的CDS指数反弹，风险优先级持续回升到底部，最近中央银行总裁表明了贸易摩擦。 从结构上看，优质地产股投资潜力大，特别是中梁新上市千亿家住宅企业，投资潜力大。