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观点地产网最近的物管行业有点热闹，先有彩生人事重组，成为二手唐学斌副会长，然后万科房地产牵手戴德梁行，再次引起了外部对市场的预测。
在万科房地产活动现场，媒体在询问合资公司成立后万科房地产是否能达到千亿市场价格时，首席执行官朱保全感兴趣，说宝利房地产很快上市，要看宝利的表现。
听说波利的房地产或者万科的房地产可以为寻找路资本市场提供参考样本。
12月19日，波利的房地产敲响了港口交汇处发售的铜锣。 就像当时碧桂园房地产发售时杨国强出现在月台上一样，波利发展会长宋广菊也出现在敲钟现场。
清等声音落后，人人看到香港股票实时交易画面，波利房地产首次发售43.8港元，比招股价35.1港元上涨24.79%。 交易结束时，股价45.35港元，成交37.43亿股，市值241.87亿港元，市盈率达49.7倍。
当天，在港口交汇处敲钟的是另一个内房不动产股时代的附近，但是两个不同的方向。 时代邻居的收入很快就破裂了，报价为4.89港元，比股价下跌了5.05%。
第一天的激高背后
保利的房地产上市的第一天高达24.79%，并不是对市场没有不满。
据招股书介绍，基石投资者包括着名投资机构高葫芦资本、GIC、中交国际(香港)、国调基金，基石占30%。
其中，GIC是新加坡政府投资公司，是目前世界规模最大、最成熟的PE投资者之一，高产资本是张磊创办的亚洲地区资产管理规模最大的投资基金之一，迄今投资过百度、腾讯、京东等企业。
根据昨天12月18日公布的分配结果，此次宝利房地产共发行了1.33亿股h股。 其中香港公开发售股大幅超额购买，共购买38.6亿股香港发售股，约等于香港公开发售项目首次购买的1733.36万股香港发售股的222倍。
因此，如果启动回拨机制，香港公开的股票总数将增加到6533.36万股，加上相当于全球上市项目首次可购买股票总数的约49%的国际发行股票，最终将筹措45.79亿美元的资金，这是目前上市资产额最大的房地产
明星基础投资者，超购223倍，高估价……市场对该房地产新股的期待越来越高，但根据观点，房地产新媒体实际上在昨天上市前夜的黑市交易中，波利房地产的股价上涨幅度已经达到14.67%，最高可见40.4港元。
为什么保利的房地产受到资本市场的热烈反应？
一些行业对于旅游景点的新媒体表示，波利房地产的上市是爆炸性的，与整个房地产板块都很受欢迎是无法区分的。 与房地产开业企业相比，房地产行业本身的现金流量好，轻资产扩张快，周期属性弱等特点，增长性高，个别房地产股票的评价也高于住宅企业的母公司。
数据显示，截至12月18日，恒生指数年初以来总体上升幅度仅为7.7%，板块今年总体上升幅度达到88%，大幅战胜恒生指数。 其中，新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美、雅生活服务、中海房地产、碧桂园服务等年初上涨幅度超过100%，新城悦服务上涨幅度达到195%。
但与此同时，上市房地产股也出现了差异。 在规模规模、收益增长率、收益水平等方面，通常要衡量物品管理公司的角度。
在规模上，背离母公司的保利发展基本相当于“赢得了起跑线”。 截至2019年6月30日，宝利房地产在管面积为2.6亿平方米，碧桂园服务在管面积超过2.17亿平方米的最新合同面积为4.55亿平方米，仅次于碧桂园服务、彩色生活等。
在管面积中，保利发展提供的面积为1.12亿平方米，比率为43.1%，这一整体量本身没有超过房地产公司。 但同时，除了接受母公司的业务外，保利房地产近年来有意进行外部开拓，第三者的比例从2016年的91.9%下降到现在的5成以下。
2016年至2018年宝利房地产总销售额分别达到25.6亿元、32.4亿元和42.29亿元，比上年增长26.4%和30.5%。 截至2019年上半年，收入28.22亿元，比上年增长47.3%，居业界前列。
铠甲和柔软的肋
规模如为铠甲，收益水平是新股保利房地产的软肋。
根据招股书，保利房地产2016年至2018年的净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，到2019年上半年为止为3.21亿元，纯利率为11.4%，处于较低水平。
特别是2016年至2018年宝利房地产总利润分别为4.28亿元、5.8亿元和8.51亿元，2019年上半年为6.67亿元。
据此计算，近3年和今年上半年，波利房地产毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%、23.6%。 2018年港口上市物业管理公司平均毛利率为37.84%，碧桂园服务39.2%，雅生活37%，佳兆业34.3%。
据地产新媒体报道，房地产公司的收益水平与主要业务类型、占有率有关。 宝莉房地产收入结构显示，上半年收入28.22亿元，物业管理服务是主要收入来源，占总收入的64.6%，非业主增值服务占16.3%，社区增值服务仅占19.1%。
相反，收入大的传统物业管理毛利率仅为18.1%，非业主增值服务毛利率为21.3%，不到2成的社区增值服务收益力最强，毛利率达到44.1%。
换句话说，粗利润率高的增值服务稍低，整体粗利润能力弱。
但是，从招股书也可以看出，波利的房地产也在逐年扩大增值服务的份额。 2016年至2018年及2019年上半年，社区增值服务收入占总收入的比例分别为10.1%、9.9%、14.7%和19.1%。
但是，除了这些普遍意义上的衡量标准之外，波利房地产的特色之一在于住宅以外的房地产。
迄今为止万科房地产和戴德梁行成立合资公司的活动，朱保全笑着说，根据商业房地产的发展能力成为千亿级公司有多大的力量，“宝利房地产好像马上上市，看宝利的表现”。
保利的房地产作为参考物的理由，背后的逻辑是保利在非房地产中的高占有率。
一般物业管理公司认为，与其把住宅物业作为主要物业，波莉的物业更多地致力于住宅以外的物业。 从业务类型看，保利房地产主要发展住宅社区、商业和办公楼、公共和其他房地产(学校和科研场所、产业园、公共服务设施和城镇等)。
保利房地产总经理吴兰玉彼得说，开拓非居住状态的市场是保利房地产的关注点，非居住状态一般是单一业主，这样的合作项目更好地发挥房地产公司服务的优势，有利于公司的持续发展。
其中，在商业状况下，保利房地产打出了“星云企服”服务品牌，到2019上半年在商业板块运营的项目超过70个，并以轻资产模式实现了品牌和管理出口，开拓性的购物中心达到了10个，酒店达到了4个。
然而，与商业状况相比，保利的最大优势可能在于公共房地产。 着力于中央企业身份，保利房地产从2017年开始着手公共服务管理，主要集中在城市管理和学校等领域，成功完成浙江西塘古镇项目。
截至2019年上半年，保利物业管理846件物业中，商业和办公楼、公共和其他物业项目281件，占33.2%。
具体来说，在各种房地产类型中，目前保利房地产管理的2.6亿平方米房地产中，住宅社区面积占46.54%的商业和办公楼面积占2.68%的公共和其他房地产面积最大，达到50.78%。 同时，保利房地产外拓非住宅项目管面积占总体的比重达到51.5%。
另一个值得一提的是，公共建筑的房地产领域很大，但城市管理和学校这样的基础房地产利益并不高。 公共建设房地产占保利房地产总管理面积的50.78%，房地产管理服务收入仅为11.87%，之后如何提高收益水平是一个亟待突破的问题。
4月11日宣布结束新三板招牌，8月6日在香港发表了股票募集书，12月19日发售首日上升了近25%。 这个房地产新股在搅动物流行业的什么呢？
