十一选五至五_地产圈 | 十一月商业地产金融报告：资产证券化千亿涌动

由于宏观经济和严格监管等因素的重叠影响，今年房地产市场持续低迷。 一年过去了，年底到了债务期限的高峰，还给住宅企业带来了不少压力。

今年相继颁布的各种监管政策，主张“住房不会被炒鱿鱼”，促使房价合理回归，但房地产融资手段的监管更加严格。 银行、信托等金融机构不能满足住宅企业融资需求后，资产证券化逐渐成为住宅企业融资的重要手段。

截至11月底，2019年成功实现38项资产证券化，总规模达到1022.45亿元的11月单月发行5项，总规模为115.57亿元的基础资产以商业广场和酒店居多。

不仅内债偿还困难，海外债务也是一大课题。 根据今年7月发改委新发表的通知书类，再次发行的海外债务融资只能用于替换今后一年内到期的中长期海外债务。 这意味着对于海外债务成本高的中小企业来说，海外债务只能成为缓和海外债务的对策。 如何从根本上解决债务问题，尚待详细探讨。

十一月商业广场ABS资产证券化的主流

作为资金密集型产业，由于商业房地产投资周期长、投资规模大，现金流一直是房地产企业关注的重点，融资也是关键。 随着传统融资渠道如银行、信托等不断受到限制，资产证券化逐渐进入人们的视野。 近年来，我国资产证券化市场迅速发展，已成为房地产企业的重要融资渠道。

2019年4月19日，证监会发布《资产证券化监督管理问答(三)》，随后证券投资基金业协会、银保监督会相继发布细则，我国资产证券化市场监督管理细则更加明确。 明确和细分资产证券化监督标准，有助于规范市场运营，完善风险防范措施，促进市场规模的增长。

2019年资产证券化市场持续快速发展，各类市场相继出现创新，基础资产类型更加丰富。 国金ABS云数据显示，截至11月22日，中国资产证券化市场发行规模累计达73490.56亿元。

目前，与我国商业房地产开发商关联最密切的资产证券化产品为商业房地产抵押贷款支持证券( CMBS )、商业房地产抵押贷款支持票据( CMBN )、资产抵押证券( ABS )和类似reisers (房地产信托基金)。

据观点指数统计，截止到2019年11月30日，中国内地市场已经发行或准备好的以商业地产为基础资产证券化产品共计38个，规模达到1022.45亿元。 其中，ABS发行24票，总规模470.19亿元的CMBS发行10票，总规模497.76亿元CMBN发行2票，总规模14.5亿元的级别reisers发行2票，总规模40亿元。

从投入来看，截至2019年11月30日，以商业广场为基础资产的资产证券化产品总规模为440.82亿元，以最主要投入的酒店为基础资产的是176亿6800万元以办公大楼为基础资产的是111亿1千万元以混合商业资产包为基础资产的是120亿元

11月份单月数据显示，中国内地市场已经发行或准备好的以商业地产为基础的ABS共发行5份，总规模为115.57亿元，约占1-11月份总额的11%，其他资产证券化产品类型尚未发行。 11月份ABS发行以商业广场为基础资产的总规模为79.99亿元，主要投入的酒店为基础资产的为35.58亿元，其他类型的基础资产ABS没有发行。

商业地产住宅企业的海外债务创下了最高记录

2019年是房地产企业偿还高峰年，年底房地产企业债务集中到期，同时融资环境紧缩，给房地产行业带来巨大压力。 近年来，由于国内环境严峻，各住房企业向海外融资过渡，其中美元债务是住房企业发放对外债务的主要融资类型。

据观点指数统计，11月份单月已有包括万达、佳兆业、禹州地产、旭辉控股、瑞安、宝龙等10家商业住宅企业发行(或预定发行) 13笔债务，总债务规模约为36.43亿美元，超过10月份债务总额( 33亿美元)，是明年单月海外融资的最高额

不仅11月商业房地产企业的海外债务规模达到了最高，11月的海外债务利率也比10月增加了。 根据观点指数的统计，11月商业房地产企业的海外债务利率为3%到12%，平均海外债务利率为7.06%，10月的平均海外债务利率为6.05%，平均利率水平上升了1.01个百分点。 其中龙头企业债务利率明显偏低，中小房屋企业利率偏高，最高可达11.95%。

11月商业房地产企业发行的债务中，大部分融资金都是用来偿还现有的到期债务的，也就是所谓的“债务过时”。 特别是今年7月发行改革委员会发出要求改善房地产企业发行的债务登记管理的通知，要求房地产企业发行的债务只能用于今后一年内到期的中长期海外债务。

对于中小住宅企业来说，如何有效地降低国内外债务，使海外债务成为现有债务偿还的一个缓解对策仍然是一大课题。

大宗交易活跃

近年来，商业地产大宗交易市场持续爆炸。 传统住宅市场规制越来越严格，许多资本集中在商业房地产市场上。 据第一太平盛典统计，2018年大宗交易金额达到人民币1888亿元，受宏观市场影响，比2017年同期下降20%。 其中，办公楼资产稳定高收益率，仍是最受欢迎的资产类别，最活跃的交易市场仍然是一线城市和重庆、杭州、成都等发展较快的二线城市。

根据观点指数不完整的统计，11月份单月商业地产批量收购交易共6宗，总规模约97.52亿元，其中住房企业参与的交易数为5宗，十分活跃。 其中酒店交易3件，总规模75.94亿元办公大楼1座，规模9.1亿元综合体1座，规模2.14亿元物流1座，规模10亿4100万元。

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