长沙_长沙撤回“房企利润不得高于8%”公文 究竟是怎么回事

长沙撤回“住宅企业利润不得超过8%”。 公文到底是什么

特稿|限制利润还是保证地价:长沙“被舆论”

长沙号称“楼市管制最严格的二线城市”，在限价、限售、限贷后，又提到“限利”，引起了全国的关注。

12月11日傍晚，长沙市发改委官网发布了《关于我市成本法监督商品房价构成事项的通知》(长发改价调查〔2019〕296号，以下简称“通知”)，长沙市商品房价由“成本+利润+税”构成，平均利润率为6%到8%。 “通知”将于12月11日开始实施。

12月12日晚，中国房地产新闻记者发现这个“通知”在长沙市政府的官方网站上被删除了。 就像今年9月30日长沙市住建局发布的“长沙市人才购买住宅补助金实施方法”一样，如果用正式文件继续“暂定方法”，一石震惊了千枚岩石。

“楼市控制着最严峻的二线城市的惊天大逆转”“看起来价格有限，但是发生了变化，没有天花板”“低收益率的情况下，鼓励住宅企业开发高额楼宇，谋求高额收益”等各种声音相继出现。 在舆论混乱的时候，长沙市发展改革委员会有关人员发表说，价格限制“更严格”和“放松”的说法不正确，长沙大厦市的政策没有新的变化。

2016年10月以来，长沙市多次追加限购、限售、限价等规制政策，2017年长沙公布限价商品住房利润政策，获得“双线城市规制最严格的城市”称号。 除了受到全国关注的“限制利”，在现在的楼市下行环境下，长沙的地价经历了上涨后，开发者的土地所有欲望不高，土地市场面临着压力，这时保证了长沙或者地价稳定了土地市场。

“在此次通知中平均利润率为6%~8%，与2年前的暂定方法相关条款基本一致，但在此次条款中除去了以前的“限价商品住宅平均利润率”中的“限价”两个字。”一位当地业界相关人士说，商社的限价还应该继续下去。 该通知不是楼市新政，而是原“暂行办法”文件过期两年，为了继续政策效力，需要重新发行新文件。

2017年11月30日，长沙市发改委发表了《长沙市限价商品房价管理暂行办法》。 第6条第2款，限价商品住宅的平均利润率为6%~8%，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

长沙市透露，商品住房成本由八个方面组成。 即楼宇地价、前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅区内公共基础设施和附属公共辅助设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性费用和基金。 也就是说，长沙市的商品房价继续采用成本法监制，大楼的地价等进入房价成本。

长沙还要求不得将以下5种费用计入商品房价格。 开发包括住宅小区内经营性设施建设费用在内的经营企业留下的办公用房、经营用房的建筑安装费用以及应分配的各种费用与商品住宅开放经营无关的各种筹集、赞助、捐赠、其他费用按照各种赔偿金、违约金、滞纳金、罚款规定免除以外，不计入价格的费用。

在商品住宅利润方面，长沙市规定以楼宇地价、前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅区内公共基础设施和附属公共辅助设施费成本之和为基数，平均利润率为6%~8%。

地价成本持续上涨

2017年10月，长沙市推出“房价限制+地价竞争+地价摇动号”转让住宅用地，“二重限定地”成为土地市场供给的主流，地价也在不断上升。

当然，当时长沙限定价供应开始的雨花区牛头村编号为[2017]长土网040号区，限定房价为7700元/平方米，最初楼价约为2290元/平方米，楼价竞争约为3435元/平方米。 另一个位于雨花区韶山路143号的号码是[2017]长土网041号区，住宅限量售价7195元/平方米，首座楼价约2103元/平方米，竞争楼价约3154元/平方米。

本月下旬挂牌，同样位于雨花区的号码分别为[2019]长沙市112号、[2019]长沙市114号、[2019]长沙市115号区划，房价分别为10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米 到目前为止，长沙市内五区住宅单价限价全线突破万元。

“双重限定地”的房价上涨，地价也上涨。 长沙楼市人气区域梅溪湖板块，2017年12月26日，在区域初宗限定价格地[2017] 053号区，住宅限定价格为9970元/平方米，最初的楼价约为4794元/平方米。 2018年3月12日，该板号为[2018] 009号区，限房售价9971元/平方米，楼价约4814元/平方米，楼价达6152元/平方米。 2018年9月13日，该板号为[2018]071号区，房价11000元/平方米，楼价约6000元/平方米，楼价达到6417元/平方米。

今年4月16日，梅溪湖板块号码为[2019] 010号区，房限售价12600元/平方米，首栋楼价约6006元/平方米，竞争楼价达到7207元/平方米。

土地市场冷落

尽管地价成本上涨，长沙的土地市场也很冷，住宅企业掠夺土地的状况也没有了。

湖南中原战略研究中心数据显示，今年头11个月，长沙市内六区累计营业用地达89处，供应总建筑面积约1594万平方米，比去年增加23%，累计成交土地建筑面积比去年增加34%，成交量远远超过去年全年。

土地市场显然放出量很多，但今年11月以来，长沙的土地市场也很冷。 11月，长沙市内6区合计成交的4件经营用地，总建筑面积约38万平方米，环比减少79%，比上年增加253%。 成交总建筑面积是今年以来最少的值，其中2件限定地以底价成交。

据中国房地产新闻记者介绍，房地产企业在长沙合理取地。 不仅担心地价成本上涨，而且明显感受到长期持续增加的短期压力，大楼市发出下行信号。

数据显示，11月，长沙市内5区新房总供求比为1.2，住宅市场已连续4个月处于需求过剩状态。

到了年底，各大企业纷纷赶超销售业绩。 在更多项目集中于市场的同时，长沙有房企业不仅向无资格的购房者出售房屋，还发生内部销售人员抢夺客户的殴打现象，有房企业向全体人员提出销售任务，只需支付10万元存款即可计算销售业绩，获得销售佣金。

在土地供给方面，12月份，长沙市内的六区共转让了17件土地。 住宅用地中，出现了5个限价地，5个限价地。

“地价即使高溢价也可以进入房价的成本，鼓励住宅企业安心取地保护地价。 但是，短期长沙市场能接受更昂贵的大楼吗？ ’住宅企业的人很担心。 住房企业的一些人也提出了自己的担忧，6%~8%的利润率有限，房价评定后，如果其他成本增加，项目将面临损失风险。