长沙城市增速_全国卖地收入增速加快 但三四线城市仍下滑

原题:全国销售地收入增长加速，但三四线城市仍在下降

文/刘展超

土地供应量与楼市走势有关，最新官方数据显示，全国土地转让收入已由减少增加，房地产供应量接近去年同期，但三线城市的减少很大。

自然资源部数据显示，今年1~8月，全国房地产用地供应8.23万公顷，比上年减少1.6%。 最近3个月的房地产供应地数据显示，尽管上一个8月全国房地产和住宅用地供应比去年减少，但在减幅逐月缩小的重点城市中，第一线城市房地产和住宅用地供应比去年同期增加，增幅逐月扩大。

从城市来看，一线城市的房地产和住宅用地比去年有所增加。 今年1~8月共供应了70个大中城市的房地产用地3.07万公顷。 一、二、三线城市房地产用地供应比上年同期增长6.2%，增长1.9%，减少9.0%，住宅用地供应比上年同期增长19.6%，增长1.4%，减少13.6%。

财政部数据显示，今年前8月全国土地转让收入已超过3.7兆元，比上年同期增长率比7月进一步加快。

部委管制土地市场

从年初至今，国内土地市场经历了从低迷到急速升温和下降的几个阶段，目前土地市场降温的迹象明显。

中原地产研究中心数据显示，今年8月全国70个大中城市(对应国家统计局公布的70个房价城市)土地成交约1057件，土地成交额2501亿元，土地成交溢价仅为8%，从土地市场情况来看，最近房地产领域融资紧缩的预期影响着土地市场。

中原地产首席分析师张大伟表示，从整体上看，今年1~2月各地土地市场低迷，随着春节后融资市场的增加，住宅企业融资难度减少，4月起部分城市土地市场出现恢复迹象，二线城市土地市场连续上升，土地单月成交额均在3000亿以上，溢价率也维持在20%左右

稳定地价是2019年房地产管制的重要目标，二季度以来，土地市场快速升温引起监管部门的注意，相关部委纷纷出手。

今年4月，自然资源部办公厅提出通知要求，2019年制定并实施住宅用地“五类”规制目标，以实现城市政策、分类规制目标，稳定住宅用地供给，引导市场期待。

根据通知，地级以上的城市、地州联盟的所在地和百万人以上的县(县级市)，商品住宅的库存消化周期为36个月以上，必须停止供给地的36~18个月，必须适当减少供给地的18~12个月，维持供给地的水平的12~6个月，增加供给地的6个月以下

另一个负责房地产市场管制责任的住宅建设部4、5月份也开始警戒一部分地价、房价上涨过快的城市。

到了7月，房地产信托和海外融资方面的新政策陆续出台，对房地产的征地政策产生了一定的影响。 此后，热点土地流失率开始下降，8月份70个城市的经营性土地流失标准土地明显增加，总数达到72件。

“土地市场和楼市一样，只允许出现小春，不允许进入夏天。 如果土地市场过热，就不排除升级政策的可能性。 张大伟说，8月份土地市场进入快速退烧阶段。

中原地产数据显示，住宅企业土地数据也出现明显减少，8月份主要住宅企业土地明显减少，国内仅8家企业土地金额超过50亿元，其中最高的是万科150亿元，其次是保利92亿元、金茂68亿元、新鸿基66亿元、华润64亿元。

易居研究院智库中心研究总监的严峻发展也表示，今年第二季度中央部分关注部分城市地价过热现象，政策基本面再次收紧，特别是融资市场收紧特征最为明显，使第三季度住宅企业采购地合理化。

三四线城市很冷

近年来，中国大厦市区域特色越来越明显，房地产市场走势分化，房企降低了非优质土地价格。 但对优质城市、优质土地的竞争仍然很激烈。 虽然一二线城市的管制政策很严格，但对于住宅企业来说，为了增加销售额，依然集中在当地。

在一二线土地市场保持高热的同时，三四线城市土地市场出现下跌的迹象。 从一些统计数据来看，2019年以来，受小屋规模紧缩和部分需求提前偿还的影响，三四线城市土地市场表现不如去年。

上述自然资源部的数据显示，今年1~8月三线城市房地产用地供给比去年同期减少9.0%，住宅用地供给比去年同期减少13.6%。

据上海易居房地产研究院最新一期《中国百城宅基地成交报告书》报道，2019年1-9月，64个三四线市市宅基地成交面积为14488万平方米，比去年减少了7.1%。 与一二线城市趋势略有不同，三四线城市宅基地市场降温特征明显，近两个月初累积宅基地成交面积持续扩大小于减少幅度，进一步体现了市场降温特征。

易居研究院智库中心研究总监的严峻发展，从1~8月的全国百城住宅用地交易市场来看，受政策规制、市场预测等影响，相关采购地的成长曲线略有下降，充分体现了宅基地交易市场的冷却。 从结构上看，三四线城市降温趋势更加明显，与这些城市目前库存积压面临的问题有关。

“从原因来看，现在的三四线城市住宅交易市场冷却，面对库存压力，住宅企业打击住宅补充意愿的住宅企业的资金回收和持续购买也有影响。” 严跃进说。

土地出售收入增加加速

全国水平的房地产供给量的稳定，也影响着土地转让收入的变化。

从今年4月份开始财政部每月公布的财政收支情况来看，国有土地使用权没有公布收入转让的具体金额，只公布了去年同期的变动情况。 从过去几个月的数据来看，土地转让收入经历年初减少后，7月份已实现比去年同期增长，8月份呈现加速增长。

财政部数据显示，今年1~8月累计，全国土地转让收入同比增长4.2%。 今年1月到7月比去年增加了3.1%。

2018年前8月国有土地使用权出让收入37009亿元。 2018年全年达到65096亿元，比上年增加25%，总额创历史最高记录。

今年初，由于2018年下半年开始土地市场冷却，土地流动增加的“忧虑”，在编制2019年政府基金收入预算时，往往会降低今年土地转让收入的预期。

严峻发展表明，目前对稳定地价的管制非常严格，最近，一些热点城市也积极实施银行体系大检查。 其一是检查非法资金是否进入了买方市场。

“考虑到9月份住宅用地市场以降温为主要特征，特别是住宅企业目前的资金压力开始增大，住宅企业的土地所有地将变得保守合理。 当然，还需要看9月份“普通降+方向降”政策的效果。 如果住房交易活力明显上升，第四季度住房企业购买住房用地的意愿将会增加。 严跃进说。

2011年至2018年，全国土地转让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元和65096亿元。

到年底还有4个月，如果能维持现在的态势的话，到2019年土地的转让收入有望再次超过6万亿元。