破发_招商房托上市首日破发，招商蛇口距离第一阵营还有多远？

中央企业首次拥有6年来的首次亮相，招商局商业住宅托宣(以下简称招商住宅托宣)。 HK:01503 )首次登上资本市场就会遭遇“下马威”。

12月10日，招商房在港口交汇处上市。 在引人注目的情况下，结果下跌了7.9%，战果令人遗憾。 这个对比度是近年来招商水龙头( 001979，股票吧) ( SZ:001979 )发展的缩影。

2015年底，招商龙头工业区正式吸收合并招商房地产时，集成了这一优质土地资源的中央企业巨舰被认为是业界前五大竞争对手。 但是，在明亮的声音中，招商水龙头近年的规模排行几乎没有前进，龙湖集团( HK:00960 )等之后被优秀地反驳了。

发售第一天遭到破发

12月10日，招商房托正式在港交所鸣钟上市。 作为中央企业发行的最初信托基金和香港市场时隔6年公开发行的reisers产品，此次上市在业内备受瞩目。

从业内来看，招商房托的发行可能为招商水龙头的发展注入新的活力。 财经评论家指出，建立信托、基金模式既可以让原开发人员借此机会退出，又可以在基金干预下为相应的商业房地产等项目实现更好的融资，发挥管理效果，提高租金收入。

但是资本市场没有给予相应的热情，上市第一天，reisers收到3.15元，比股价下跌7.9%。 广东省住房政策研究中心主任研究员李宇嘉认为，香港资本市场内地商业房租收益稳定性不强，基础资产收益率不高。 这是国内房地产信托投资基金必须在港口上市的问题。

事实上，近两年来，随着经济进入调整期，国内商业房地产项目的出租率和出租数据流动确实不容乐观。 以深圳为例，第一太平装置数据显示，截至2019年第三季度，深圳市甲级办公楼空置率比结构性上月上升4.3个百分点，比上年上升4.8个百分点，达到22.4%，同时全市平均租金比下降5.2%，比上年下降10.2% 这次reiser发售的基础资产也没能幸免。 招聘书称，新时期广场、花园城等项目的最新租赁率均不足80%，分别为76.3%和79.1%。

很明显，如果招商引资者的委托得到资本市场的认可，基础资产的运营能力还需要进一步提高。

母公司发展缓慢

正如房地产上市第一天所面临的尴尬一样，母公司招商龙头近年来的规模表现也令人不满意。

2015年重组完成后，业界期待的招商水龙头在规模排行榜上一直没有进入前十的门槛。

作为名副其实的大湾区“地主”，以中央企业为背景的招商水龙头可以说是“天日”“地利”。 2019年半年报告数据显示，报告期间，招商龙头产品中土储藏面积达413.29万平方米，广东港澳大湾区中心城市深圳中心位置龙头、太子湾、前海、深圳国际会议中心等地区有大量优质资源需要开发。 但招商水龙头的业绩并没有好转。 12月9日，招商水龙头发表了2019年前11个月的销售简报。 1-11月，招商水龙头累计销售总额达1970亿1700万元，比上年同期增长32.41%。 虽然达到了全年销售计划的98.5%，但与同规模的住宅企业相比，其增长率稍慢。

这和自己的资源一致没有关系。 2016年7月，招商龙头发布了“前港、中区、后城”PPC模式，旨在通过港口先行、产业园区跟进、城市新区开发模式，实现区域整体发展。 当时，现任招商龙头董事长、时任招商龙头总经理许永军预计，从3年到5年内，社区运营业务的比例将从70%下降到60%，住宅区运营将上升到30%，邮船运营将达到10%。 但招商水龙头的PPC模型具有周期长、转速慢的特点，其优势难以表现在业绩上。 今年上半年财务报表数据显示，社区业务板块、园区业务板块和邮轮产业板块收入分别为124.1亿元、40.1亿元和2.7亿元，比上年同期增长分别为-29.8%、31.3%和2.7%，分别占总收入的74.4%、24%和1.6% 可以看出，在邮轮板块发展缓慢的同时，传统优势板块的社区开发和运营也大幅度下降。

尽管邮轮业务收益微薄，吸引水龙头的资金投入并未减少。 2017年徐永军直接向制造商要求30亿美元(约人民币250亿元)，明确了以制造或收购方式拥有邮船的计划。

面对变革和业绩的双重压力，招商水龙头经历了翻天复地的组织结构和人事调整。 今年年初，招商龙头总部从16个部门整合为9个部门，5个大区域改为9个大区域，56个管理人员也简化为29个管理人员。 人事动摇从2018年开始。 当时，招商龙头副会长杨平平、华东地区总经理王熙、深圳地区总经理何飞等地区首位相继辞职。

在人员流失和组织结构调整的基础上，招商龙头已经面临企业文化的丧失，但是新文化( 300336，股票吧)和制度尚未建立，令人尴尬。

在高质量的资源和人力资源，结构调整停止的背景下，招商水龙头能够恢复以前的光辉吗？ 蓝鲸房地产将继续受到关注。 (资料来源:白鲸财经)

文章来源:白鲸财经