物业用房能否使用维修资金_济南上亿住宅维修资金使用率仅1% 小区“未老先衰”何解？

齐鲁网于8月29日迎来盛夏，今年雨季也基本结束，但枣庄雪城的福苑社区，30户以上的房屋屋顶上发霉。

14年住宅漏水了

房地产:必须提供维修资金

枣庄市雪城区袁先生已在福苑社区住了14年，从56年前开始，袁先生家就出现了不同程度的房屋漏水，厨房的水哗哗地流过，厕所的天花板被水淹没，成为主卧位露出了墙壁。

袁先生家主卧露出的墙

“找房地产，房地产不防水，漏水修理，屋顶也是我们做的防水，屋顶也是里面加了鼓起的螺丝的橡胶，最终自己不用花1万元吧”袁先生说，自己家自费做过防水，现在房子还漏水。

袁先生的房子位于沿园区北侧街道的民居大楼，和袁先生的房子一样，面临住宅漏水问题的是沿园区东侧街道的部分居民，两栋民居大楼共计13单元，30多户居民的房子发生了一定程度的漏水问题。

为了应对住房保修期满后可能发生的问题，业主必须在购房后缴纳住房特别修理基金。 那么，福苑社区的状况能否建立住宅专业的修理资金呢？

枣庄市德馨物业管理有限公司工作人员说:“如果你们提交维修基金，住房维修基金就可以使用了。” 福苑社区古老，没有设立业主委员会，只能向雪城区的房地产申请。 雪城区房地产公司表示，目前雪城区住宅维修资金管理系统出现问题，正在维修中，暂时无法帮助地区主人调查哪些家庭没有支付维修资金。

修理资金“二三分之二”的条件难以满足

有效维修资金的条件是什么？根据《住宅特别维修资金管理办法》的规定，住宅特别维修资金是住宅公共部门、公共设施设备保修期满后维修更新改造的资金。 投票使用拥有者共享的拥有者占建筑总面积的三分之二以上，占总人数三分之二以上的拥有者。 对未缴纳维修基金的业主，房地产公司实施维修后产生的费用应按各业主所占的比例分配。

然而，要达到“二三分之二”的标准并不容易。 山东大学管理学院科学与工程系主任孙涛解释说，在实际生活中，需要修理的公共场所往往与业主整体无关，其他业主意识薄弱，不一定同意使用住宅专业的修理资金。 但是，实际上，作为建筑物整体的封闭部，实际上并不是与建筑物整体有关系，而是与最上层的业主有关系”

袁先生家厨房的污点

除了所有者的意志难以一致外，由于有所有者，居民多，也有不满足维护资金申请条件的地区。 8月24日，济南城基中心的18号大楼电梯停止，居民只能上楼梯。 18号大楼有两台电梯，在此之前，单元的其他电梯多年不能使用，只有几天正常。 业主也没有申请使用维修资金。 现在两台电梯都用不上了，业主们自愿与其他驻外业主联系，直到28日下午，都实现了业主和面积的“二三分之二”要求。

专家表示，住房修复资金的使用因地区而异。 业主为了更快地使用维护资金，有时会将“二三分之二的同意”改为“二三分之一的反对”，这样的小变动也不能说是解决办法。

济南上亿的维修资金使用率仅为1%

小区的“不衰老”责任是谁？

根据济南市住宅和城乡建设局的公开信息，济南市2018年初特别维修资金为1，014，409.13万元，2018年度存款总额为177，361.17万元，增值收入总额为17，177.37万元，资金使用总额为12，726.16万元，单次维修资金使用率仅为1

资料来源:济南市住宅和城乡建设局设计夏金星

房屋漏水、电梯故障近年来在十多年的地区经常发生各种质量问题。 业主、房地产和开发商的矛盾也越来越激烈。 十年区“未老先衰”的责任到底由谁承担？

以电梯为例，一般电梯寿命为12至15年，当电梯达到15年左右的年限时，必须更换电梯以确保安全。 修理和更换电梯需要住宅的修理资金，但是也发生了上述问题。 低层的业主可能因为和自己没什么关系而拒绝同意，或者业主没有意识到，电梯和屋顶等只和个别业主有关的地方，都应该算在住宅区的公共场所，业主全体负担。

除了房屋的主要部分外，建筑部门除了有终身责任外，房屋的其他部分还有耐用年限，也就是说行业需要自主维护资金来维护。

随着各类住宅小区质量问题的频繁出现，住宅专业维修资金也逐渐进入公众视野，未来住宅小区公共场所和设施维护问题也成为业主们更关心的问题。 “依靠我们的业主进行自我组织，这个效率可能有问题。 希望将来政府能够制定更具体的管理规则，在我们居民需要更换重要的生活设施时，迅速完成这些过程。 孙涛解释说。

闪电新闻记者马萌萌曹宁实习记者刘晨曦尚佳