公司到港股上市_物业上市公司竞秀港股

锣声一响，港口列车又增加了一名新运动员。 一个月前，在香港金融大会堂，蓝光嘉宝服务( 02606.HK )进入资本市场，进入上市房地产公司。 在市场大潮下，该股在11月18日前上涨了21.62%。

香港恒生指数临近时，房地产股逆行上涨，成为资本市场新晋热门球员。 业界领先的例如绿城服务( 02525252525252525269.hk )、碧桂园服务( 06098.HK )、雅生活服务( 03319.HK )上市以来股价一路上涨，到目前为止涨幅分别为306.36%、176.44%、182.54%

同时，当前香港股市评价历史低时，房地产股受到普遍关注，碧桂园服务股价回报率达52.35倍，市值达753.63亿港元。 绿城服务252.15亿市场价格远远超过绿城中国( 03900.HK )，成为唯一市场价格超过相关住宅企业的选手。

尽管与房地产行业血脉相连，房地产管理却与前者本质上不同。 房地产为物流行业提供了发展空间，后者需要高频的服务特性具有抵御经济周期变动的防御性特征。 在轻资产经营下，物管行业是无折扣的现金奶牛，受资本市场的欢迎。

股市新晋黑马

住宅企业拆除房地产公司的热潮仍在继续。

今年3月银城国际( 01902.HK )在港上市后，11月6日集团相关物管公司银城生活服务( 01922.HK )也在港上岸。 目前，资本市场已有17家房地产公司在港上市，a股上市的只有南都房地产( 603506.SH )和中航善达( 000043.SZ )。

2014年彩色生活( 01778.HK )发售以来，房地产公司抢夺滩资本市场的步伐仍在持续。 此外，香港上市团队集中，2018年共有5家，2019年已经有6家。 今年波利的房地产、兴业物联、正荣房地产、烽星控股、创业新生活、经常服务和华发房地产并列。

从股价表现看房地产股成为资本市场新晋热门球员。

上市以来，房地产股票数量翻番，吃光了资本市场的红利。 截至11月18日结束交易，上海房地产、绿城服务、新城悦服务( 01755.HK )、永升生活服务( 01995.HK )、雅生活，涨幅分别达到414.85%、306.36%、291.89%、188.14%、182.54%。

业界首位是碧桂园服务，上市一年以上股价上涨幅度同比达到176.44%，目前753.63亿港元市值居业界首位。 与此同时，市场价格超过100亿的物品管理公司有绿城服务、中海房地产、雅生活，市场价格分别达到252.15亿美元、172.56亿美元、360.67亿美元。

在日益下跌的香港股票市场，房地产股票的评价也令人吃惊。 彩生香港股票上市时，首日PE达81.25倍，碧桂园服务、雅生活服务上市首日PE约为50倍。 迄今，市盈率居上位的公司为鑫苑服务( 01895.HK )、碧桂园服务、永升生活服务，PE分别达到58.36倍、52.35倍和46.49倍。

资本是行业发展的推进器。 但房地产企业在不同发展阶段对资本的需求不同。 现在住宅企划源是什么赶到香港股，拆除不动产公司上市的？ 房地产股票逆差的逻辑是什么？

东方证券以房地产公司的规模和市场占有率的诉讼为原因，希望通过资本市场融资扩大管理规模。 与房地产开发相比，房地产公司的市场分散，规范度更差，现在还处于“被奔跑的马包围”的状态。

通过对接资本市场，在获得资金支持后，行业领导合并并收购中小型物流公司，成为扩大规模最直接、最有效的方式。 现在香港股票上市的物流公司通常将约60%的募集资金用于收购，加厚物流项目。

此外，资本市场逐步认识房地产公司的价值，使房地产公司明显高于房地产开发商的估价水平，为房地产子公司的单独上市提供了足够的动力。 而且，在高度评价的背景下，资本市场期待着业界的成长性。

招商证券投资银行部董事林熙佳认为，房地产股票的高增长来源于四个方面，即基于母地强行销售的内自然增长，通过精益化管理提高收益率，通过产业收购整合，外自然增长社区O2O进行服务性消费驱动。

尽管很多企业在港口上市，遇到了购买不足、破产等尴尬情况，资本化浪潮依然没有停止。 目前，在占领路线的指控下，房地产市场潮流持续。

业界领先的竞争

今年7月，碧桂园服务以3.75亿美元收购香港联合房地产服务的100%所有权，之后以1.9亿美元购买嘉凯城房地产的100%所有权。 经过这一切，碧桂园服务能否超越绿城服务，成为最赚钱的房地产公司，非常值得一看。 上半年碧桂园的35.18亿元销售额，与绿城服务相比仅差1.47亿元。

变量还没有停止。 9月，雅生活服务以15.6亿元收购民间房地产60%的所有权，以5亿元以下收购新民间房地产60%的所有权。 如果成功，双方合同面积约6.15亿平方米，预计将超过碧桂园服务，成为业界领先。

在业界的红利下，前头之间的激战看到了一斑。 数据显示，2015~2018年，房地产百强管理面积平均从2361.5万方增加到3718.1万方，市占有率从28.42%上升到38.85%。 截至2018年，百强企业营业收入平均为8.86亿元，纯利润平均为7221.40万元。

作为房地产链的后周期节点，房地产行业的发展与房地产有关。 据川财证券报道，2016年全国商社销量达到22.5%，2017年销售面积达到16.94亿元，2018年基数效应较高，销量依然实现了1.3%的正增长。 根据往年的销售规模，今后两年物流业将进入高速扩张期。

但是，迄今为止，业界仍处于被马包围的状态。 上半年，销售额超过30亿元的只有绿城和碧桂园服务。 雅生活服务、中海房地产、彩生营10亿元以上，其馀公司收入规模低于10亿元。 这方面表明房地产行业分散小，市场集中度不高。

以海外为目标，我国物管公司也有很大提高的馀地。 FSV(First Service Corporation )以住宅物流为主，比中国物流企业要高。 2018年，其收入达到19.31亿美元，远远超过绿城服务。 世邦魏理工、仲量联行等商业物资管理公司的收益规模更大。

在收益增长率方面，我国上市物管公司近3年收益复合增长率平均达到40%。 国外大型物流公司近三年的复合增长率为20.74%，FSV为15.17%，低于我国的平均值。 国外公司的发展已经进入相对成熟的阶段，在增长率减缓的同时，竞争结构相对稳定。

中泰证券认为，目前整个行业处于增长红利阶段，行业集中度加快。 目前行业竞争结构尚未确定，龙头企业可以利用资金优势开展并购，扩大管理规模，提高经营效率，同时利用资源优势引进人才，推进技术创新和应用。

评价回归理性

在市场和业界的双重火力下，物管业界也呈现出了退潮的平静。

10月11日鑫苑服务在港上市，公司股价当天上涨，上涨幅度一度扩大到100.96%，最终股价下降到2.95港元。 第二天，公司股价上涨3.14港元，之后动荡不安。 截至11月18日，该股收入1.93港元，比上市首日下跌34.57%。

鑫苑服务的尴尬表明了资本市场对物管行业的态度，回归了合理的空间。 从侧面看，上市物管公司的评价泡沫也受到压迫。 彩生活的股价收益率从当时的81.52倍下降到了11倍，雅生活的股价收益率也从50.88倍下降到了30.64倍。

“资本关注的是行业的增长性，即背后的收益性和收益模型”，行业相关人士表示，如果将来不能持续增长，上市对房地产公司来说也是暂时性的。

数据显示，2016~2018年鑫苑服务的最终净收入分别为2595.3万元、6943万元和7608.9万元，比2019年前三月下降了55.01%。 同时，公司行政支出比上年增加近1100万元，进一步压迫利润空间。

不仅是后发者，业界领导人也放缓了。 上半年，头部房地产公司有3家比去年同期明显减速。 其中，彩色生活增长率下降132.2个百分点，雅生活服务增长率下降43.36个百分点，绿城服务增长率下降7.74个百分点。

收益性也成为瓶颈。 由于定位高端化，成本高，绿城服务、中海房地产以20.13%、19.28%的综合利率倒计，低于业界平均水平的约10个百分点。 祝福生活服务、奥园健康分别以42.58%、39.57%的毛利率居上位。

目前房地产行业收入分为房地产基础服务、非业主增值服务、业主增值服务。 其中，基础房地产部分因房地产费价格限制粗利率低。 同时，百强企业人工费超过50%，随着人均工资的提高，物流行业的成本压力逐渐增大。

未来行业集中度持续上升，拥有规模住宅企业背景的大企业更具优势，市场留给后发者的空间不容乐观。 伴随着新选手的失意股票市场，资本市场的物管行业可能才刚刚开始重新评估。