做地产前做地产后_何帆：未来的房地产市场是在细分领域做特色服务

乐居财经李奕与佛山发

11月21日，2019中国城市更新论坛在广东佛山召开，本次论坛主题为“让城市保持记忆，更新价值”。 现场，上海交通大学安泰经济管理学院何帆教授接受了乐居财经专业采访。

房地产市场从增加时代进入库存时代不争的事实是，住宅企业在城市的更新领域要求变革，但发生了很多问题。 何帆表示，目前城市更新的最大问题是补助政策不足，过去是习惯房地产激增的时代，地方政府出售土地，地产商拥有土地建房，变化迅速。 这是房地产市场的习俗模式。

“但是，城市的更新并不比原来的模式大，周期长，商业模式也不同于过去。 有必要从地方政府政策、土地利用政策、金融支援政策等方面支持变革。 举个例子，投资回报率越大，房地产融资渠道越来越窄，比较合适的方法是用资产证券化的方法把非流动资产变成流动资产，reisers已经说了很长时间，但由于没有各种套件，很难做到，城市更新的步伐也变慢了。

进入存货时代，何帆认为房地产企业需要清楚认识。 整个行业与过去完全不同，过去要加大规模，可以获得更多利益，土地、融资也方便，大的主要方法是增加甩卖率，复印一张图纸，不论北方还是南方，都要用同样的东西标准化，做出无差异的操作。

这种方法过去很有效，现在问题很多，高杠杆意味着现金流不稳定、脆弱，现金流成为问题的话，整个模型都会损坏。 因为在那么早的周期里，图纸被全国使用，所以不能微细化也不能定制。

指出，未来房地产市场很可能出现“新品种”，与原来的房地产不同，这些“新品种”在细分领域提供独特的特色服务，城市更新难以扩大规模，城市更新需要定制。 因为有制约条件，必须在原来的基础上设计，地方城市更新不能是试验房地产经纪人的主要方面。

“住宅企业需要改变想法，不是规模变大，而是要深入。 借用生物学术语是指房地产整体成为热带雨林一样的生态系统，仔细考虑自己的住所，管理学上是指寻找自己的利益市场。”

何帆意味着生态系统可以占有的所有资源的合计，这个想法与过去的走马场数不同，说明了是未来房地产经纪人应该做的最大的想法变革。

在新的房地产模式和思考下，何帆指出，小房地产现在不应该学习大房地产企业，而应该向制造业学习标准化和流程化操作。 据其说，房地产企业的管理一般要比制造企业细致，服务也要尽量标准化。 这是制造业企业的拿手好戏。

此外，小型住宅企业也应该向设计界学习，使自己的东西更有魅力。 “小事有小好处，未来很可能小的是美，一是变得更小，二是美化自己。 未来的设计能力、整合能力更为重要”。

作出自己的判断，未来的房地产行业将成为平台企业，大家可以有资源利用，未来成功的房地产企业家一定是杂家，什么都不能盖房子。 这与目前房地产企业追求变革和多样性的想法不符。

何帆认为，城市更新和旧城市改造既不能过度开发，也不能过度开发，把握这次主线是人们对美好生活的憧憬。 “人民大众想要什么？ 肯定不想让所有的购物中心都一样，也不想让酒店一样”

文章来源:乐居财经